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中华建设网讯 （记者 韩冬） 日前，全国22个房地产长效机制试点城市之一的沈阳市公布新修订的《沈阳市商品房预售资金监管办法》，自9月29日开始执行。提出，实行商品房预售资金足额实时缴存，防止资金体外循环。
修订后的《办法》共计35条，旨在防范化解重点领域风险，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
据了解，主要修改了五个方面的内容。
关于实施节点重点额度监管方面，目前的模式是按照商品房销售金额一定比例进行监管，根据住建部规定，新《办法》改为重点额度监管。
关于保障资金应进尽进方面，《办法》实行商品房预售资金足额实时缴存，防止资金体外循环。
关于保障监管资金用于工程建设方面，《办法》明确，监管部分的资金只能用于国家规定的项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出；监管银行违反规定划转监管资金，或不执行监管部门指令，拒绝、拖延划转监管资金的，责令限期整改，严重的取消监管资格，通报银行监管部门。
关于实施差别化管理有序释放流动性方面，《办法》规定，房地产企业可凭银行出具的保函，抵顶不超过30%的同额度监管资金。结合开发企业信用状况及动态监管情况，对优质开发企业重点监管额度最高可降低20%；对综合评价较差的开发企业，重点监管额度最高可增加20%。对政府出资采购或建设的回迁安置住房、已取得建设工程竣工验收备案手续的项目，实施免监管。
关于落实区域主体责任方面，《办法》明确，各区政府指定部门定期检查本区域内房地产项目监管资金缴纳情况；对重大风险项目，市房产局会同当地区政府采取有效措施，确保后续工程建设。
为维护商品房买卖双方合法权益，优化商品房预售资金监管，《办法》规定，房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内的商业银行，开立“商品房预售资金专项监管账户”，一个《商品房预售许可证》对应一个监管账户。
《办法》规定，市房产局、监管银行、房地产开发企业三方应当签订《沈阳市商品房预售资金监管协议》。监管项目预售过程中，监管银行及监管账户原则上不得变更。
监管项目预售过程中，房地产开发企业应将购房人支付的定金、首付款、一次性付款等购房款直接存入监管账户,不得存入其他账户。
购房人贷款购房的，房地产开发企业应将监管账户提供给贷款银行或住房公积金中心，做到专户存储，不得存入其他账户。
《办法》规定，市房产局对商品房预售资金中的重点监管额度部分实施重点监管。重点监管额度是指批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积。
监管账户内重点监管额度部分，房地产开发企业可以按照预售商品房项目中单体建筑的工程建设进度，按节点申请支取预售资金，各节点累计可支取的资金额度=正负零节点重点监管额度-对应节点应留存的监管额度：
十层以下建筑，房地产开发企业可以在主体结构二分之一、主体结构封顶、完成工程竣工验收备案、完成商品房屋所有权首次登记等节点申请提取部分重点监管资金。
十层及以上建筑，房地产开发企业可以在主体结构四分之一、主体结构二分之一、主体结构四分之三、主体结构封顶、完成工程竣工验收备案、完成商品房屋所有权首次登记等节点申请提取部分重点监管资金。主体结构封顶是指建筑物主体屋面顶板砼完成。
《办法》规定，一年内监管账户未发生司法冻结或扣划、税收保全或强制扣缴，以及本办法第二十七条规定情形的，房地产开发企业可凭银行出具的保函，置换部分商品房预售监管资金，保函置换金额不超过重点监管额度的百分之三十。
《办法》明确，预售商品房项目满足下列条件之一的，房地产开发企业可以申请免予预售资金监管：区政府出资采购或建设的回迁安置住房，经区政府同意并出具书面材料的。已取得建设工程竣工验收备案手续的。
