中华建设网讯   （记者 阎秋）    日前，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》，自2023年7月1日起正式实施。《通知》明确，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，依法按土地权属来源文件或房屋权属来源文件载明的用途评估，给予适当补偿。
 

 

据了解，随着北京市城市更新的加快推进，一些老旧厂房、低效产业园逐渐退出，在征收非住宅房屋过程中，逐渐显现出评估补偿政策依据不足、评估结果差异大、评估可比实例选择少、评估对象特殊情况多、划拨用地非住宅评估难、产权调换政策不能具体实施等问题。

 

为进一步做好本市国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作，规范非住宅房屋用途认定、评估方法适用等情形，做到公平合理补偿，《通知》通过规范非住宅房屋用途认定、评估方法选用、技术路线确定、技术参数细化、产权调换要求等，给予被征收人公平合理的补偿；通过规范评估技术思路及补偿工作实施路径等合理化措施，完善国有土地上非住宅房屋征收相关政策，以更好更规范地推动非住宅房屋征收评估与补偿工作。

《通知》从七个方面进行了制度创新： 

一是明确非住宅房屋用途与基准地价土地用途分类对应。非住宅房屋用途对应本市基准地价土地用途分为商业、办公、工业和公共服务类，并参照基准地价土地用途二级分类对应房屋。补偿时，根据房屋权属登记、土地规划用途或认定情况进行评估。 

二是明确已经登记的非住宅房屋用途调整、未经登记的非住宅房屋认定处理后的价值评估补偿。已经登记的非住宅房屋，改变原用途未补缴土地出让金的，依法按原用途评估，补偿时可结合政策支持等情况认定用途调整，原用途为工业类用途的，在原有补助奖励的基础上，再给予不超过原用途非住宅房屋评估价值的特别补助。  对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，依法按土地权属来源文件或房屋权属来源文件载明的用途评估，给予适当补偿。 

三是明确以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估技术路线。以出让方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估，一般选用比较法、成本法、收益法，对以上方法进行适用性分析后，可以选用其中两种方法进行评估，合理确定评估结果。 

四是明确采用比较法评估非住宅房屋价值时对可比实例成交价格的修正或调整幅度。对可比实例成交价格的修正或调整幅度单项一般不超过10%、综合一般不超过15%。 

五是明确非住宅房屋土地重置成本采用比较法评估时选用土地一级市场招牌挂成交实例作为可比实例。采用成本法按房地分估路径评估非住宅房屋价值时，土地重置成本可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，其中成本法的权重一般不高于30%，基准地价修正法的权重一般不低于50%。 

六是明确土地重置成本评估选用可比实例时可比实例属同一土地级别和跨土地级别的修正和调整系数标准。采用收益法评估非住宅房屋时，应选择与评估对象相同或类似的可比实例测算非住宅房屋的客观租金等评估数据，可以按照《房地产估价规范》明确的估价规则进行。 

七是明确非住宅依据价值对等原则可进行不同用途产权调换。征收非住宅房屋，对符合区域功能定位、规划控制及产业发展等要求的，优先进行同用途房屋产权调换；对不符合区域功能定位、规划控制及产业发展等要求的，优先给予货币补偿。经协商，也可按产权调换方案给予不同用途的其他存量非住宅房屋或存量安置房进行产权调换，其中选择存量安置房进行产权调换的，应符合本市房地产调控政策。