近年来，吉安市老旧小区改造工作正在全面推进，小区环境焕发新颜，城市面貌整体提升，人民群众的获得感、幸福感逐步得到满足。但老旧小区投入巨资改造后如何完善后续管理，从“改好”到“管好”，打造更高品质的生活空间，是值得深思的问题。为此，自2022年开始，我市将老旧小区改造“后半篇文章”纳入市级民生实事工程，全市实施老旧小区改造的668个项目、13.98万户实现了专业物业管理全覆盖。

 

 

老旧小区类型多样、情况复杂，在老旧小区引进专业物业管理过程中，如何提升老旧小区治理质量，成为我市解决这一民生实事的重中之重。针对不同类型的老旧小区，我市坚持“具体问题具体分析”，分类施策，对症下药，逐步探索出实现老旧小区专业物业管理全覆盖的三种有效模式。

 

一是以大拖小的共享模式。对于部分规模较小、零星分散的老旧小区，街道社区会就近引入附近规模较大小区的专业物业企业进驻，通过资源调配实现收支平衡。二是聚小成大的片区模式。以街道或社区为单位，将辖区内的老旧小区划分为若干物业管理区域后引入专业物业进行管理或建立“走动式”小区网格治理模式，在引入专业物业公司的同时招募小区退休党员、居民骨干等协助开展疫情防控、公共空间维护、小区环境整治等志愿服务，做到“小事居民治、大事物业办、难事社区商”。三是整体外包的兜底模式。对部分规模小、楼栋分散的老旧小区，指导各地成立国有性质的红色物业企业进行兜底管理，解决老旧小区改造后续管理难题。例如新干县采取在自来水水费中按照每户15元/月的标准向无物业管理小区的住户收取物业服务费的方式，将无物业管理小区统一交由具有物业服务资质的保洁服务公司提供基础物业服务。

 

 

我市积极探索，多措并举，既给“真金白银”的“硬政策”，又营造“便企利民”的“软环境”，实现了老旧小区物业经营良性循环。根据实际情况对本地老旧小区改造后实施专业物业管理的给予一定的财政补贴或奖励。例如市中心城区在老旧小区施行专业化管理的前3年，各区财政按照每月每平方米0.2元的标准给予物业企业专项补助。仅2022年，市本级财政拨付三区老旧小区专业物业管理专项奖励资金近400万元。

 

由于老旧小区居民老年人居多，物业服务协议签订难成为一个推进“后半篇文章”的关键堵点之一，我市把住宅小区物业管理纳入社区管理范围，广泛宣传《物业管理条例》《吉安市住宅物业管理条例》，组织物业企业、相关群众代表到物业管理做得较好的小区现场参观、切身体验。同时，引进北京愿景和家等专业物业服务团队，对部分老旧小区进行连片试点服务，免费服务半年，“先尝后买”由社区及居民共同监督服务质量，再集体协商收费标准，通过典型示范、以点带面、积累经验、全面铺开，逐一化解了老旧小区物业服务的堵点和瘀点。

 

老旧小区物业要可持续发展，财政奖补只是一时之计，关键在于实现健康的盈利。我市充分整合街道社区服务资源向物业公司倾斜，老旧小区所在街道社区以项目化方式统筹辖区内清理垃圾广告、道路保洁、绿化管养、垃圾分类、居家养老等工作经费，以统一打包形式支付给第三方物业服务单位，最大化发挥资源协调处置效益，弥补物业企业收费不足问题。在市政场馆等公共场所选聘物业服务企业时，同等条件下优先给予参与老旧小区管理的物业企业或作为评标的加分项，提高物业企业参与老旧小区物业管理的积极性，让老旧小区也能成为物业行业的“香饽饽”。

 

 

大力推行“红色物业”管理模式，按照地域相邻、行业相近、规模适当、便于管理的原则，通过区域统建、行业联建、龙头领建等方式，鼓励物业企业和业委会党员负责人担任社区党组织兼职委员，做到“双向进入、交叉任职”，共商小区事务，补齐服务群众“最后一公里”短板。截至目前，市本级层面成立了吉安市物业管理行业党委，各县(市、区)全部成立了县级物业管理行业党组织，全市共成立了99个物业服务企业或联合党组织，覆盖物业企业194家。吉州区“红领管家”、遂川县“红色三方”等红色物业服务品牌深受群众好评。

 

为充分发挥物业行业综合党委在老旧小区物业管理中的核心作用，市中心城区指导建立了街道物业联席会议机制，在街道设立社区服务中心(物业管理办公室)，推进街道社区与派出所、司法、城管、卫健等部门协同共管，实现物业管理和社区治理深度融合，不断完善“社区吹哨、部门报到”工作机制，推动社区管理、综合执法、警务力量等向老旧小区等管理薄弱区域倾斜。

 

同时，依托基层党组织引导群众参与贯穿老旧小区改造全过程，深入推进物业服务信息公开公示制度，畅通居民参与物业管理渠道，探索建立了老旧小区改造成效满意度测评机制，做到“方案共谋、环境共管、服务共享、效果共评”，实现物业管理透明化、规范化。健全物业企业信用管理评价体系，强化街道社区以及业委会对物业服务质量的日常考核评价，评价结果作为兑现老旧小区物业专项奖补和企业信用评价的重要依据，促进物业服务水平的提升。