3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议在北京开幕，国务院总理李克强作政府工作报告（以下称报告）。

 

回顾过去五年，报告对于房地产的表述是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

 

在对今年政府工作的建议方面，报告中涉及与房地产相关表述，主要聚焦三点，即：防风险、保民生、促消费。

 

 

从今年的报告看，风险主要集中在三个领域：一是金融，二是房地产，三是地方政府债务。

 

报告称，要有效防范化解重大经济金融风险。深化金融体制改革，完善金融监管，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量。

 

在国新办近期举行的“权威部门话开局”系列主题新闻发布会上，有关部门负责人也针对风险问题予以回应。

 

3月6日，国家发展改革委副主任赵辰昕表示，将统筹发展和安全，稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险。进一步加强经济监测预测预警和政策预研储备，不断丰富政策工具箱，坚持底线思维，做好应对复杂困难局面的各项工作准备，牢牢把握工作主动权，推动经济运行整体向好。

 

报告指出，房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露。过去一年，出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。值得注意的是，本次报告更是在历年政府工作报告中，首次提到头部房企风险。

 

3月3日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，从2021年下半年以来，以恒大为代表的部分房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，患上了严重的“高血压”，资产负债表持续处于高风险状态，最终不可持续出现风险。针对房地产市场出现的调整，人民银行去年底出台了16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，会同相关部门从供给和需求两端发力，促进房地产市场的平稳运行。潘功胜表示，随着疫情形势的好转和疫情防控政策的调整，前期出台政策的作用空间和作用效果大大改善。近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。

 

而房地产业作为国民经济的支柱产业，无论是在投资、消费，还是财政中，均占有重要地位。同时，房地产又与金融密切相连。因此，通过化解部分头部房企的风险防止向金融系统蔓延，也是有效防范化解重大经济金融风险的关键所在。

 

 

在“保障基本民生和发展社会事业”方面，报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

 

这一表述，在最近几年的各种高层会议上反复提及，也意味着今年地方在因城施策方面仍有一定空间。

 

在易居研究院研究总监严跃进看来，基于2022年房地产市场大降温的背景提及的，针对性更强。其中很大的一部分内容就是购房需求的提振。唯有把住房需求提振，其他房地产的问题包括头部房企金融风险等问题，才能真正得到解决。

 

潘功胜表示，我国城镇化仍然处于发展阶段，居民家庭改善性住房需求潜力较大，租购并举的发展模式也有很大发展空间。下一步，将会同相关金融部门抓好已出台各项政策落实落地，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举的住房市场发展。

 

克而瑞研究中心认为，考虑到改善性需求的挖潜空间、政策空间都更大，地方政策松绑可以更多在激活改善性需求上发力，放宽购房套数限制、下调二套房首付比例、实行认贷不认房、降低住房交易税费、缩短住房限售年限都是政策可选项。另一方面，定向支持多孩家庭、人才新市民群体购房，比如多孩家庭可以多购1套、下调非户籍人才限购社保要求、新市民购房给补贴等。

 

 

在“着力扩大国内需求”上，报告称要把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入。稳定大宗消费，推动生活服务消费恢复。

 

在目前的环境下，投资和消费被视作拉动内需的主力军。现阶段，拉动内需更是经济恢复的重中之重，而住房消费也将在其中扮演非常重要的角色。

 

本次报告虽然没有明确提及住房消费，但实际上在年初地方举行的经济会议或者地方两会上，多地已经把提振住房消费纳入到2023年的经济发展框架中。

 

根据报告，2023年发展主要预期目标是：国内生产总值增长5%左右；城镇新增就业1200万人左右，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；居民收入增长与经济增长基本同步。

 

对此，克而瑞研究中心指出，稳定的就业预期和居民收入是住房消费的基本支撑，提升城乡居民收入水平，尤其是提升中低收入群体收入及购买力，进一步挖掘内需消费潜力，房地产市场也将明显受益。

 

 

另外值得一提的是，在本次报告中，并未重申坚持“房住不炒”定位。

 

但事实上，二十大报告早已明确了方向，就是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

 

对此，《丁祖昱评楼市》文章指出，虽然2023年政府工作报告的工作建议中未提“房住不炒”，但不代表这一定位会发生动摇，相反，“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循。

 

中长期来看，房地产行业仍然坚守“房住不炒”定位，短期内的纾困松绑政策是对市场过热时期政策的纠偏调整，推动房地产行业向新发展模式转型。