日前，广州市住房和城乡建设局和广州市规划和自然资源局联合印发《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法》，引导规范城镇老旧小区既有建筑活化利用。

习近平总书记明确指出，城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫。随着城市进入高质量发展阶段，广州2000年以前建成的老旧小区已无法满足现代化的生活需求，其改造是保障改善民生、加快推动广州实现老城市新活力、“四个出新出彩”的需要，有必要进一步探索适用于广州市空间特点和居民需求的老旧小区改造路径。

为贯彻落实国家、省推动城镇老旧小区改造相关政策文件精神，按照《广州市老旧小区改造工作实施方案》（穗府办函〔2021〕33号）工作部署，GZPI区域规划设计所团队参与研究起草的《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法》（以下简称《办法》）经市政府审议通过后，于2月16日由广州市住房和城乡建设局和广州市规划和自然资源局联合印发实施，在保障安全的前提下，引导规范城镇老旧小区既有建筑活化利用，为相关职能部门提供管理依据，有序推进广州市城镇老旧小区改造工作。


《办法》正式印发公告

本次印发的《办法》分为正文和附件两部分，正文共十四条，附件共一条。政策适用对象为纳入年度改造计划的城镇老旧小区既有建筑，并要求建筑拥有合法权属证明或合法报批手续。建筑活化利用后属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》所规定的特殊建设工程的，不适用本《办法》。

为更好补齐老旧小区民生短板、增强社区自我“造血”能力、促进小区治理模式创新，推动广州市城镇老旧小区可持续改造，《办法》在以下三方面进行了相关创新。


三方面政策创新

01

创新提出“功能业态正面清单”，引导活化利用方向

以老旧小区改造功能业态正面清单引导既有建筑活化利用，要求优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施；严格按相关要求控制影响建筑安全、消防安全、周边环境的活化利用功能业态。方案专章编制应明确活化利用的建筑范围、功能业态导向、设计指引等内容。

《办法》附件进一步对老旧小区改造正面功能业态的类型、空间布局提出要求，以“原则性条文+举例”要求兼顾管理的刚性和弹性。老旧小区改造功能业态正面清单主要指有利于老旧小区补齐设施短板、消除安全隐患、提升街区活力、打造“完整社区”，且不易污染环境、不扰民、不影响公共安全、不属于其他法律法规明确规定禁止的功能业态。

02

强调结构、消防安全，降低活化利用风险

一是强调结构安全。要求既有建筑按照改造后的使用功能，根据规定进行房屋使用安全鉴定，建筑结构安全方可开展活化利用，且改造和使用过程中不得影响房屋结构安全、不得危害公共安全。

二是强调消防安全。要求既有建筑按照改造后的使用功能，根据相关规定办理消防备案。

三是加强监督管理。要求相关行政管理部门根据各自职能，加强对老旧小区既有建筑活化利用事中事后监管。

03

推动审批程序优化，减轻审批压力

《办法》对方案审批、规划管理、消防备案、场地使用证明办理等相关流程进行优化。

一是推动联合审批。提出涉及既有建筑活化利用的老旧小区改造实施方案，由区人民政府或其授权的区城市更新领导小组组织相关部门联合审查，具体审查形式及程序由各区明确。方案审查批复通过的相关文件，依法适用于项目活化利用建设实施及相关手续办理。

二是简化审批程序。在符合已批复的老旧小区改造实施方案前提下，不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的，可按《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》等相关规定免于办理建设工程规划许可证；不增加污染物排放种类和数量，且基本不产生生态环境影响的，可按《广东省豁免环境影响评价手续办理的建设项目名录（2020年版）》等相关规定无需办理环评手续，但应符合市容环卫标准和相关管理要求。

三是优化消防备案。针对老旧小区消防审批通过难、改造后消防条件更好却不合法的情况，《办法》提出可根据《广东省公安厅关于进一步明确建设工程消防设计审核和备案办理有关事项的通知》等省、市等有关规定办理消防备案。

四是提供商事登记依据。针对既有建筑活化利用未取得不动产登记证明但需办理商事登记的情形，在符合已批复的老旧小区改造实施方案前提下，属地街（镇）应当按相关规定出具场地使用证明，但不作为对建筑合法性的确认、不动产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据。

广州市城市规划勘测设计研究院（GZPI）作为专业技术智库，长期跟踪广州市城市更新、旧城区保护与更新等领域，深度参与政策顶层设计、专项规划研究、落地实践项目等，研究基础雄厚，项目经验丰富，为广州高质量实现老城市新活力、“四个出新出彩”提供有力支撑。