城镇老旧小区改造是重大的民生工程和发展工程，对于推动惠民生扩内需有重要意义，切实改善了居民群众的居住条件、带动多个行业发展。但与此同时，也面临着资金需求大、缺乏“造血”资源反哺小区改造和管养等问题。记者了解到，广州正针对老旧小区改造的建设和管理难题出台新招，根据“谁受益、谁出资”原则，在建设环节，探索居民出资政府补贴的改造模式，在后续管理环节，引导居民自筹管养资金，实现优先改造。

番禺：居民出资政府补贴，怎么改居民“话事”

近日，《番禺区老旧小区业主直接出资参与楼栋本体改造工作的指引（试行）》正式印发，鼓励业主全程参与老旧小区改造，充分发挥业主建设共管意识和主人翁意识，解决房屋建筑本体安全隐患的同时提升房屋本身价值。

针对已纳入番禺区城镇老旧小区改造计划的项目（《指引》印发前已完成实施方案审定的项目除外），财政按一定比例补贴业主直接出资改造楼栋本体的部分建设项目，基础类建设项目包含楼栋门、门禁、楼道修缮；完善类建设项目包含外立面整饰。

两类的补贴比例有差别，基础类为财政补贴基数的80%，完善类为财政补贴基数的50%。业主为低保户、低收入困难家庭的，提供相应的证明材料后，该户补贴比例为财政补贴基数的100%。

具体怎么改，居民出资自然居民“话事”。《指引》公布了《业主直接出资用于老旧小区楼栋本体改造情况调查表》，对各个建设项目提供不同建设标准供居民选择，对应不同补贴综合单价。

根据《指引》，楼栋建设内容由业主自行组织实施，全体业主为建设内容的实施责任主体，负质量安全管理责任，委托楼栋业主代表具体负责改造资金筹集和使用、组织施工、质量安全管理、验收、财政补贴资金申请及发放、纠纷协调等工作。属地镇（街）和社区居委会负责工程建设监管及参加验收，复核业主完成的工程量及财政补贴金额，监督财政补贴资金发放及剩（结）余资金退还等。

根据属地镇（街）提供的施工图和工程量清单，楼栋建设内容完工后建设标准不得低于属地镇（街）提供的施工图标准，实际建设总费用不得低于拟申请的财政补贴基数，且在本小区微改造项目完工前完成楼栋建设内容的施工及验收，方可申请财政补贴资金。

补贴金额怎么算？

财政补贴金额=财政补贴基数×财政补贴比例+财政补贴基数×（1-财政补贴比例）×低保户、低收入困难家庭户的比例

*财政补贴基数=《业主直接出资用于老旧小区楼栋本体改造情况调查表》中的补贴综合单价×工程量。（如实际建设总费用低于拟申请的财政补贴基数，则财政补贴基数以实际建设总费用为准）

*低保户、低收入困难家庭户的比例=低保户、低收入困难家庭户数÷楼栋业主户数

举个例子，如某老旧小区改造项目某楼栋居民仅选择做楼栋门，建设标准选的是不锈钢防盗门，门的面积是5平方米，楼栋共10户，有2户是特困户，则具体计算如下：

财政补贴基数=1112*5=5560元，补贴比例为80%，特困户比例为0.2，则财政补贴金额=5560*80%+5560*（1-80%）*0.2=4670.4（元）

注：1112为《业主直接出资用于老旧小区楼栋本体改造情况调查表》新安装不锈钢防盗门建设标准。

花都：老旧小区无物管，引导居民自筹管养资金

番禺的《指引》侧重业主出钱“建设”，花都则着眼建好之后的“管理”。老旧小区往往存在无物业管理、无维修管养经费的问题，且大部分老旧小区业主尚未形成“谁享受、谁付费”的物业管理消费意识以及花钱买服务的观念，导致改造成果难以长期保持。

为此，花都区出台《广州市花都区老旧小区纳入年度改造计划流程指引（试行）》，将业主出资情况作为纳入老旧小区改造计划的重要衡量因素，引导居民在改造前成立业主委员会或业主自治组织，自筹后续管养维护资金并设立共管账户，推动老旧小区建设管理“常态化、精细化、品质化、长效化”。

第一步是成立业委会或业主自治组织。花都区通过动员小区内党员、入党积极分子支持参与老旧小区改造，开展座谈走访、入户调研、居民会议等活动，提升小区居民凝聚力和主动性。多个老旧小区在改造前举行居民会议，选取4-5名居民代表成立了业委会或业主自治组织，参与改造并推进后续管养工作。第二步是引导居民自筹管养资金，确定后续管养模式，这也是关键且困难的一步。

3场政策解读会、逐一“家访”打消居民疑虑

在花都新华街培英楼小区改造前期，部分居民对缴纳用于后续管养的诚意金等事宜存在疑虑。政府于2022年6月、7月先后组织了3场政策解读会，就培英楼小区纳入区级老旧小区年度改造计划的工作流程、居民出资必要性及开设、使用诚意金共管账户细则等问题进行详细讲解。

9月，依然有居民意愿不明确。区住房城乡建设局、新华街、培英居委、培英楼小区部分党员以及热心居民共同组成党员服务队，对他们逐一入户走访，耐心倾听居民诉求，讲解筹建共管账户建立后续维护管养机制的重要性，逐渐打消居民疑虑。经过共同努力，培英楼小区愿意出资参与改造的户数达133户（占可联系户数比例87.5%），共筹资13.3万元。

目前，花都区已有7个老旧小区居民积极响应，自行建立业主自治组织或成立业主委员会，筹集后续管养维护资金50多万元，让居民在老旧小区改造中“唱主角”，从“要我改”转变为“我要改”，让老旧小区改造发挥更大效能。