习近平总书记在党的二十大报告中强调，“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”“采取更多惠民生、暖民心举措，着力解决好人民群众急难愁盼问题”。

老旧小区改造是提升老百姓获得感的重要工作，也是实施城市更新行动的重要内容。新时代十年，全国累计开工改造老旧小区16.3万个，惠及居民超2800万户。各地在改造中，规整和更新改造水电气热信等老旧管线18.5万公里，增设养老、托育等各类社区服务设施3.6万个。


从墙皮脱落、环境杂乱、设施缺乏，到立面翻新、绿化提升、服务优化，老旧小区如何补齐短板、换上新颜？又将有哪些新举措惠民生、暖民心？记者进行了采访。


技术赋能——
“面子新”“里子实”，老旧小区有了全新模样

“以前最怕雨季，我们这里经常被淹，积水最深超过1米。加上雨污没有分流，一到下雨污水漫上来，臭气熏天。”在湖南岳阳市淌丘湾小区居住了20年的朱桂英感慨，小区经过管网改造后，小雨不湿鞋、大雨不内涝，“雨天出门再也不用发愁了！”

管网失修、积水内涝，是不少老旧小区群众的急难愁盼问题。如何因地制宜应用技术设备，既让“面子新”又让“里子实”，对改造工程提出了考验。针对淌丘湾小区在排水方面存在的短板，结合前期走访调研，项目团队制定了一套改造方案——

修管网，雨污分流。“淌丘湾小区是上世纪90年代初修建的，大部分管道没有检查井，无法定期检修和清掏，堵塞物较多。另外，常年失修、车辆碾压等因素导致管道不均匀沉降、流水不畅，雨季容易返污水、粪便。”中国建筑二局岳阳淌丘湾渍水点整治工程技术负责人赵立聪介绍，建设者将藏在小区地下的管道一分为二，确保暴雨期间有足够口径的管道排放雨水，不与生活污水混杂。

建泵站，畅通经脉。项目团队修建了一座一体化排涝提升泵站，当水位达到感应器设定的高度时，泵桶启动运转，提高汛期积水抽排的效率。3个泵桶同时运转时，每秒可以抽排1300升积水，相当于10多台波轮洗衣机一次洗衣的用水量。

巧检修，省时高效。改造管道只是起点，后续的检修维护同样重要。在小区的一处地下管道入口，工作人员将一辆类似遥控汽车的装置放下井，通过操纵平板电脑就能无死角查看管道画面，相当于一次“CT检查”；一旦发现破损，可以借助修复机器人，采用紫外光固化照射技术，让高分子修复材料在管道内迅速成型，穿上一层“新衣”。

“以前管道修复常把路面挖得千疮百孔，既影响市民出行，下井人员还面临气体中毒等风险。如今借助管道非开挖智能检测修复技术，比过去节省约80%的工期，降低三四成的成本。”赵立聪对比道。

补齐老旧小区积水内涝短板，除了提升外排能力，“内蓄”循环利用也是一种有效手段。在江苏无锡市蠡湖街道的震泽新村小区，一个个彩色的花箱颇为吸睛。“有些楼栋空间较为狭窄、无法接入市政雨水管网，这种箱体可以储存多余的雨水，沉淀净化后用于灌溉和道路清洗，景观效果也好。”中国建筑一局项目经理王俊源介绍，项目团队还在局部地势低洼处设置雨水花园、下沉式绿地，将原有的植草砖停车位改造为透水混凝土停车位，最大限度实现雨水的积存、渗透和再利用。

老旧小区改造涉及多项内容、多种技术，积水内涝改造之外，还有屋面耐久性改善、外围护结构节能改造、无障碍全龄化设施安装等等。当前，一些地方正组织编写实用指导手册，分享具体的改造经验和技术。今年6月，江苏印发的《城镇老旧小区改造适宜推广应用技术手册（试行）》，就整合了适老社区、儿童友好型社区等理念，提出基础设施改造和公共空间优化等技术体系，从技术简介、技术应用和相关规范等方面，逐个提出技术要点，提供“菜单式”改造清单。

居民共商——
“改什么”“怎么改”，改造过程汇聚民意民智

老旧小区改造涉及千头万绪。如何充分汇聚民意民智，实现共建共治共享？

平坦干净的柏油路、生机盎然的绿化带、整齐划一的停车位……走进湖北黄石市西塞山区牧羊湖小区，67岁的居民李庆华正坐在诗画长廊下休息：“过去没有规划停车位，儿子每次来看我，都得‘见缝插针’找地方停车。现在小区整齐宽敞多了，停车也不发愁。”

牧羊湖小区有19栋楼，大多建于上世纪六七十年代。这个人口密集的老小区于2020年启动更新改造。“改造前‘问需于民’、改造中‘问计于民’、改造后‘问效于民’，鼓励居民参与方案制定、工程进度监督。”西塞山区城乡建设局局长商子涵介绍。

先看“改什么”。翻开改造征询意见本，居民反映的问题一一记录在案，其中小区停车乱、充电难的意见尤为集中：“车辆横七竖八停在小区里面，路都走不开”“要考虑电动车充电难题，一些居民从楼上拉飞线给电动车充电，安全隐患很大”。

再看“怎么改”。牧羊湖小区成立院落自治委员会，由退休党员、居民代表组成，在街道和社区的组织下召开居民议事会，将施工设计方案和效果图进行公示，广泛征集意见。比如，有居民提出“一些楼栋老年人多，没有车也不开车，建车位有什么好处？”经过多轮投票、反复商议，最终决定根据每栋楼的实际需求，确定停车位的建设数量。停车需求少的楼栋，剩余空间可根据居民意愿建成石椅石凳、绿化带等。同时，新建两个电动车停车棚，添置充电桩。停车费用方面，每月收费60元，主要用于小区设施维护等日常开支。

方案确定了，停车位和充电桩的建设空间从哪挖潜？“拆除小区私搭乱建的菜园、杂物间，能腾出不少地方，但由于牵涉到一些居民的利益，很难推动。”牧羊湖社区副主任王光文介绍，社区党员干部和居民志愿者逐户上门做工作：“违建拆除，消防隐患少了”“小区环境变好，房子也升值”……最终，小区30多处违建全部拆除，新增设近百个停车位、20多个充电桩。

“变‘自上而下’的政府推动为‘自下而上’的群众主动参与，决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，有力助推老旧小区改造工作。”商子涵深有感触。

资金多元——
“优服务”“可持续”， 探索社会力量参与机制

老旧小区改造，不仅要完善“硬设施”、满足居民生活需求，还得优化“软服务”、提升居民生活品质。然而，想要丰富养老、托育、助餐等社区服务供给，光靠政府资金显然难以持续，还需社会资本“加柴添薪”。针对不少改造项目小而散、收益不高、回报低的困境，如何调动社会力量的参与积极性？记者走进北京市石景山区鲁谷街道六合园南社区西院一探究竟。

午餐时间将近，宫保鸡丁、卤味鸭脖、西红柿炒鸡蛋、青菜豆腐……六合园南社区的社区食堂热气腾腾、香味扑鼻。74岁的居民孙阿姨正在挑选合口的饭菜：“种类很丰富，三荤两素一汤花了18元。价格不算贵，关键不用自己买菜烧饭，方便又省心。”

在六合园南社区，像孙阿姨这样60岁以上的居民，占比超过30%。“食堂既为老年人提供用餐便利，早上5点半开始供应的小笼包、紫米粥、糖油饼等早餐也受到年轻上班族的欢迎，平均日流量能达到约200人次。”社区食堂负责人秦群来说。

2020年，六合园南社区开始老旧小区改造，引入社会资本愿景集团参与。改造过程中，小区增设了社区食堂、老年会客厅、屋顶花园、立体车库等便民设施。“饭后约上几个老伙伴，去花园晒晒太阳、唠唠家常，老年会客厅定期提供义诊、理疗等服务，这日子过得多舒心。”之前原本打算搬走的孙阿姨，决定留下来。

提供这些“锦上添花”的设施和服务，赢得了居民认可。但改造的钱从哪儿来，如何实现可持续运营？

“六合园南社区西院只有4栋楼、630户居民，单个项目改造难以统筹考虑。鲁谷街道牵头将周边3个社区7个小院一起打包、统筹招标，形成连片规模效应。我们在改造后可以通过停车管理收费、低效空间租金等收入，算长远账实现微利可持续。”愿景集团六合园南社区项目改造负责人刘雨夕介绍。

如今，不少地方正积极探索相应机制，破解老旧小区改造资金主要靠政府补助、社会力量进入困难等问题。例如，河北石家庄市组织停车设施建设单位与金融机构对接申请贷款，由银行向建设单位提供基于停车设施产权、使用权、收费权的抵押或质押融资，解决市场主体融资难题；山东枣庄市通过税收优惠、调增容积率盘活闲置资源等措施，吸引社会力量投资。

去年底，住房和城乡建设部等有关部门印发通知，鼓励通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，在不新增地方政府隐性债务的前提下，吸引培育各类专业机构等社会力量，全链条参与改造项目策划、设计、融资、建设、运营、管理。支持规范规模化实施运营主体以市场化运作方式，充分挖掘运营社区服务等改造项目收益点，通过项目后续长期运营收入平衡改造投入，实现可持续。

“十四五”时期，我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区的改造任务。“接下来将创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制，让人民群众获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。”住房和城乡建设部相关司局负责人说。