小区发生这样的改变，与长生桥镇近年来推行的“131”小区自治模式密不可分。

　　从“代民做主”到“让民做主”

　　所谓“131”小区自治模式，是长生桥镇在南岸区政法委的指导帮助下，针对老旧散小区探索出的基层治理方法。

　　全程蹲点参与探索这一基层自治模式的南岸区政法委政治安全科科长苏军解释，“1”即“党组织领导”，将党组织建在网格、小区、楼院里，使党的组织、党的工作、党的资源进楼院，形成“社区党委—网格党支部—楼栋党小组”的领导体系；“3”即“议事会决策+业委会执行+监委会监督”小区自治运行办法；另一个“1”即自治管理服务站服务，由业委会自主筹建自治管理服务站，通过“社区补助一点、自治管理服务站自筹一点、居民支付一点”方式筹集自治经费，为居民提供无偿或低偿的物业服务、调解服务、政策宣传服务等。

　　“131”小区自治模式，破解了该区域老旧散小区长效化管理难题，实现从“代民做主”到“让民做主”，从“政府管理”到“自我管理”，从“被动参与”到“主动参与”的转变。

　　那么，“131”自治模式是如何探索形成，又是怎样发挥作用的？对此，苏军感受极深。

　　老旧散小区软硬件上存在三大问题

　　“老旧散小区是指修建年代较早、设施陈旧和大部分未围合封闭，并且无专业物管公司管理的小区，通常规划设计不完善、设施老化、配套落后、管理缺失、治安形势复杂、安全隐患突出，小区矛盾频发，群众上访不断。”时任南岸区政法委社会管理科科长的苏军，从接手这项工作的那天起，就明白这是一块难啃的硬骨头。因为老旧散小区面临的困境和问题，在全国各个城市普遍存在，但每个城市的老旧散小区“病因”又各不相同，因此很难寻找现成的“药方”。

　　通过大量情况摸底，苏军总结出辖区内老旧散小区软硬件上存在的三大突出问题：一是硬件设施先天缺陷。这些小区开发建设之初，规划设计不完善，配套设施不齐全，大部分小区未封闭无监控，水电表未实行一户一表，文体健身场所、超市等配套设施更是全无；二是后天管理失管失养。早期小区没有物管，后期即使有物管，也因为多种原因，物业管理服务水平大多不高，以至于业主不满并拒缴物业费，业主与物业管理方矛盾激化，最终使得小区整体环境陷入日益恶化状态。三是“造血”功能严重不足。老旧散小区普遍未配备物业办公用房、无社区用房、无车库设施、无广告收入，基本没有“造血”功能。

　　苏军还发现，居住在这类小区的业主因为下岗、就业困难、安置费逐步耗尽等原因，对家庭水电费、物业费、公摊费的开支感到承受困难。

　　事实上，针对老旧散小区的问题，南岸区基层政府并非没有投入人力物力进行治理，但由于大多采取政府大包大揽的作法，没有厘清政府、基层社会组织、群众在社会治理中的角色定位，没有较好划分各自的职责边界，导致钱没少花，人没少派，事没解决，甚至走进了整治—反弹—再整治—再反弹的怪圈。

　　小区管理从“被动式”向“参与式”转变

　　为改善老旧散小区环境，提高居民幸福指数，南岸区决定从长生桥镇入手，希望探索出一条老旧散小区社会基层治理的有效路径。参与了大量前期工作的苏军成为探路大军中的一员。

　　“我们选择了环境改造愿望迫切且有自治意愿的小区，由镇政府牵头抛出初步整治方案，然后召开院坝会、楼栋会充分听取意见，采取一户一票实名表决的方式确定小区整治方案。大到小区是否围合、管网如何改造，小到休息座椅摆放、墙面装饰风格，全部由小区居民自己决定，真正做到问需于民。”苏军回忆起当时的情景记忆犹新，因为几个小区整治方案同时推进，随时都有居民自治座谈会召开，他不得不奔走于各个小区之间。

　　这一轮整治后的小区实现围合封闭，主要出入口监控覆盖，小区中庭绿树成荫、铺装整洁，各单元楼栋路灯明亮、停车有序，为小区自治管理创造了良好的硬件条件。

　　居民们对于身边的变化也深有体会。通过不断实践，小区居民共同商量解决小区环境整治、车辆乱停乱放、楼道安全卫生、邻里矛盾纠纷等“小事”、“私事”，逐步达成“自己的事情自己做、小区的事情小区办、大家的事情大家商量大家办”的共识，等、靠、要的思想逐渐转变，小区管理从“被动式”向“参与式”转变，原来的“无人管事”变成了“人人管事”。老旧散小区面貌大为改观，和谐家园氛围逐渐浓厚。