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中华建设网讯 房地产想要降温，不仅要抑制不断上涨的房价，还要对土地市场进行限制。在过去这些年里我国的房价之所以能出现大幅度上涨，很重要的一个原因就是因为土地市场过于火热。不断上涨的土地价格增加了开发商建筑成本，导致开发商不得不涨价。
因此，想要限制房价，就必须要控制房价上涨。当然也是因为这个原因，我们从土地市场的变化就能看出未来的房价走势会如何。
土地市场遇“寒潮”
截至目前在已经进行第二轮“集中供地”的8个城市里，出现了超过100宗流拍土地。
近日，为期三天的苏州、成都第二轮集中土拍收官，与第一轮集中供地市场火热不同的是，本轮土拍热度不高，溢价率较首轮有所下降，尤其是青岛、济南、天津、沈阳等低热城市，底价成交成为二轮集中土拍的主旋律，土地流拍也明显增多。
在“一次性报价区间上限下调”、“禁马甲”和“提升保证金比例”等调控手段下，苏州、沈阳、成都等城市，第二轮集中拍地热度和首次相比热度明显下降。以苏州为例，苏州溢价率降至1%；19宗成功出让地块中仅3宗溢价成交、1宗突破最高限价成交。
克而瑞研究中心研究员马千里表示，近期从市场、资金和政策环境来看，重点城市第二轮集中土拍“降温”将是大概率事件，就连一直以来市场热度跻身高位的杭州，十宗竞品质地块中，九宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”；加之日前杭州、南通均出现“退地”风波，重点城市集中土拍热度下滑成为普遍现象。
供应规模减少
土地供应规模方面，苏州二轮集中土拍供应宅地较首轮明显减少，涉及22宗宅地，总供应建面仅267万平方米，较首轮总供应规模减少了40%。但22宗土地，仍有2宗提前中止出让，余下的20宗地中有1宗流拍，成交19宗，流拍率高达14%，与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。
不仅如此，苏州土地出让规则也明显升级。整体来看，新规主要针对苏州首轮土拍中部分地块溢价高、马甲多的情况做出精准调整。严格遵守“控地价”要求，下调了5宗地块一次报价有效区间上限。同时，出台一系列“限马甲”举措，譬如同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。此外，苏州部分地块保证金上调，并且严查房企资金来源情况。
成都方面，相比第一批集中供地，本次集中供地调整了土拍规则，包括要求开发商自持资金、“禁马甲”等，竞拍达到上限后没有延续上一次的竞自持租赁住房面积，而是改成了竞销售型人才公寓面积。
马千里表示，出让规则的升级，大大提升了房企拿地的门槛，能一定程度上预防房企的金融风险。
房企拿地谨慎
今年半年报业绩发布期间，央企华润置地管理层表示，华润将量入为出，确保合理回报，保证华润置地非常稳健的财务结构，谨慎看待土地市场。
融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌则表示，今年下半年将主动控制拿地总量及节奏，审慎获取高质量土地，预计权益拿地销售比控制20%以内。他表示，2021年下半年市场压力会比较大，包括融资市场和销售，留出比较安全的边界。
房企拿地谨慎的原因：一是现金流吃紧，拿不出钱买地。国家在2月份的时候推出 “双集中”制度，将重点城市的土地拍卖集中在某个时间段，这对开发商资金提出了更高要求。现在的问题就是开发商没钱了，三条红线对开发商负债率提出要求，这就意味着开发商不能从银行借钱拿地。实际上现在的开发商，为了降低负债都选择了降价促销，更不可能借钱拿地。
第二是楼市赚钱能力下降，有钱的开发商不一定敢拿地。前段时候，杭州某个龙头房企拿下了两块土地，但是该房企的董事长却表示只能努力让净利润达到1-2%。花几千万甚至上亿的成本，最后净利润只有1-2%，搞房地产赚到的钱还没有把钱存进银行赚的多，房企为什么要拿地呢？更何况当前的楼市还面临着一个重要问题，那就是随着人口出生率的不断降低，购房需求变得越来越少。房企在拿地的时候必须要考虑未来的变现问题，如果拿到土地盖好房子，最后却没有购房者来买房，那岂不是就亏大了。所以就算部分房企有钱，也不敢随便拿地。
土地市场遭遇“寒潮”，房价是不是就会下跌呢？业内人士表示，我国楼市进入到了供应过剩的阶段，一旦失去土地价格这个基础支撑之后，房价可能会出现下跌。目前开发商面临着巨大的负债压力，普遍选择了降价促销，这种负债压力短期内很难缓解，因此开发商的降价促销或将会是长期现象。
