一、实施党建引领，打造红色物业

二、创新模式方法，满足群众需求

经过25年的发展完善，南阳市现有物业服务企业756家，管理着1200余个物业项目，为提高全市人民群众居住质量、增加就业、促进经济增长、保持房地产市场健康稳定发展和维护社会和谐稳定均发挥了重要作用。由于城市发展形成的数量众多、建设年代不一的各类居住小区，物业管理也千差万别参差不齐，既有新建高端物业管理宅小区，又有物业企业接管的普通小区和老旧小区，更有无主管、无物业、无自治的“三无”小区。行业发展不平衡、不充分与广大人民群众对居住品质提升的美好生活需求矛盾十分突出。为满足群众需求，南阳市从大处着眼，加强物业管理行业顶层谋划，完善体制机制，突出政府主导。从小处入手，结合各居住小区实际，拓展服务内容，创新服务形式，满足群众需求。

（一）深入调研“把脉问诊”。为切实解决物业管理行业发展不平衡、不充分问题，全面、快速和有效化解当前中心城区物业管理存在的突出问题，推进和完善物业管理治理体系、建立健全矛盾纠纷长效化解机制，南阳市房产部门积极配合南阳市政协在全市开展“规范中心城区住宅小区物业管理”专题调研，组织市房产部门、区委、区政府、区政协、区住建局及街道办事处、社区居委会、小区业委会、业主代表和市物业协会等60余人，分别对四大类住宅小区进行现场调研座谈，实地感受新建高端住宅小区绿化景观设置、文化元素融入及红色物业打造成效，察看老旧小区绿化、党员活动室、文体设施配备等情况，对“三供一业”移交小区环境整治、设施维修、管理特点、经费来源等进行深入了解，重点关注了“三无”小区在属地街道、社区接手后，创新行业主管部门指导、基层政府、业委会、社会服务机构和业主联合管理成效。梳理总结出物业服务、设施维修、费用收取、水电公摊等八大类物管矛盾集中点，为合力破解困局促进物业服务社会化、法制化、规范化奠定基础。为进一步推进物管矛盾化解处置，市房产服务部门召开全市物业管理现场推进会，研究化解物管矛盾、完善治理体系、健全矛盾纠纷长效处理机制的“五个切实”对策。围绕房屋专项维修资金管理、归集和使用，南阳市还组织开展了全市物业维修资金专项大调研，召开13个县市区专题座谈会议三次，深入把握全市物业维修资金管理现状、存在问题和短板弱项，为有针对性完善物业维修资金政策法规、化解物管矛盾提供依据。

（二）综合施策分类管理。在深入调研的基础上，南阳市注重加大物业管理顶层设计，立足实际、创新模式、综合施策、分类管理。卧龙区通过对辖区163个物业服务企业、185个物业项目运行情况调研，实施以点带面，发挥国有物业企业规范管理示范带动作用，成立南阳众益物业服务有限公司，并在各乡镇、街道办事处成立子公司，在开展物业服务的同时，积极拓展养老服务、家政服务、幼儿短时托管、房屋质量检测与安全管理服务等服务新业态。此外，针对辖区内“散、乱、小”物业服务企业，主动进行帮扶提升，对管理服务效果不明显、无法提升的企业依法责成限期整改；宛城区在对辖区168家物业服务企业调研的基础上，出台《关于加强社区物业管理工作意见》等规范性文件，以分类管理推进社会治理重心实现下移：一是由宛城区城投公司组建宛城区国有控股物业服务公司，负责指导各办事处设立分公司，逐步接管辖区内326个无主管居民楼院、老旧小区和安置房小区，解决了群众急需的基本物业服务需求；二是对于条件较差，难以请到专业物业公司的小区，在社区的引导帮助下，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”的原则，以居民自愿的方式，成立小区自治管理小组，管理小区物业事务；三是对于条件差且无法实施自治管理的小区，采用保障型基本物业服务管理模式，由街道办事处整体打包统一委托有较强经济实力和管理能力的物业公司，物业服务费由区财政、街道财政和业主按照4:4:2比例分摊，实施保障性和市场化相结合的物业服务模式，在有效普及物业管理、消除物业服务“空白”区域、解决业主“急难盼”问题的同时，也初步培养和孕育了物业服务市场需求，进一步激发了市场新潜力，为未来将市场化物业服务普及到每个小区积累了经验、创造了条件。

三、深化体系建设，提升服务水平

在打造红色物业助推社会治理重心下移过程中，南阳市房产服务部门立足职责定位，健全完善体系，指导推动广大物业服务企业增强管理能力、提升服务水平。

（一）持续健全政策法规体系。清理、修改和废止与《河南省物业管理条例》相抵触的规范性文件，提请市政府出台《南阳市专项维修资金管理办法》，建立完善物业招投标规则体系，细化落实物业服务企业退出交接规则，建立健全物业管理投诉处理和物业行业安全生产工作长效机制。配合《民法典》实施，及时修订完善《南阳市房屋专项维修资金使用审批流程》和《南阳市房屋专项维修资金紧急使用程序》。

（二）不断完善信用管理体系。依据新的《河南省物业管理条例》，修订完善了《南阳市物业服务企业信用等级评定标准及评分细则（试行）》，加大物业企业黑名单评定力度，对全市641家物业服务企业信用等级进行评定公示，12家物业服务企业被评为A级（优秀）信用等级，483家物业服务企业被评为B级（良好）信用等级，144家物业服务企业被评为C级（一般）信用等级，2家物业服务企业被评为D级（较差）信用等级；持续在全市开展物业服务行业“诚信服务年”活动，提升行业诚信服务水平，提高群众对物业服务的认知度和满意度。同时，大力实施行业标杆引领，对年度物业管理优秀示范项目进行评比验收，树立标杆，示范推广。截止目前，南阳市累计指导创建国家、省、市级物业管理示范小区共95个，组织标准化试点小区4个，创建品牌物业企业6个。

（三）着力推进物业职业化进程。为解决物业行业发展不平衡、从业人员流动性大、复合型专业人才缺乏等行业发展问题，南阳市大力开展物业职业化进程培训，年均培训物业管理从业人员在3000余人次左右，全市累计有百分之六十以上的物业从业人员受到了职业专业技能培训，一支土生土长、具有一定职业素养、相对稳定的物业管理队伍已经成为南阳物业行业持续健康发展的中流砥柱。在迄今为止省住建厅组织举办的三次全省物业服务行业职业技能竞赛中，南阳共18名参赛选手全部进入各次比赛的前23名以内，团体成绩稳居第三。下一步，我们将继续加大自主培训力度，力争实现全行业、全员额培训，不断推进物业管理职业化进程和提升物业管理职业化水平。

四、加强科技融合，助推社会治理