中华建设网讯  楼市库存一直是市场的“晴雨表”，直接影响市场土地供应、商品房销售。上海易居房地产研究院前5月《中国百城库存报告》显示，楼市一直火热的二线城市库存47个月来首现同比正增长，部分城市已走出此前低库存的局面。

对此，业内人士解释称，因为部分二线城市政策面发生变化，5月份，随着市场降温，交易量开始下滑，导致库存数据出现反弹。由此预见，在二线城市房地产市场降温的暗流涌动下，二线楼市开始转向。

二线城市库存47个月首现同比正增长

近日，易居房地产研究院发布前5月《中国百城库存报告》(城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房)显示，截至5月底，一、二、三线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2805万、22131万和20069万平方米，总量为45005万平方米；环比增速分别为-2.5%、-0.1%和-0.6%，总体环比下降0.5%；同比增速分别为33.6%、0.3%和8.2%，总体同比增长5.4%。库存规模已连续6个月同比正增长。其中，二线城市是47个月来首次同比正增长。

值得关注的是，二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前首次出现同比正增长，其库存基本面开始发生变化，从侧面反映二线城市有望转向。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称，库存数据首次正增长是一个很重要的信号。换而言之，过去几年二线城市房价一直上涨，库存消化也很快，反过来又促使房价继续上涨。尤其是二线城市的人才落户政策使得各地的楼盘消化不错。

在一线城市加速推盘、供应放量的背景下，库存同比已连续12个月增长，三四线城市也连续7个月保持同比正增长。同时，二线城市在调控收紧的背景下，终结了此前连续46个月库存同比下降的态势。具体来看，5月监测的100个城市中，有57个城市库存同比正增长。其中，惠州库存规模同比增加117%，南京增加81%，福州增加72%，北京增加60%。

严跃进说，库存增加一方面是地方政府加大推盘力度，主动补库存的结果，但另一方面，也有成交下滑等因素影响，5月100个城市新建商品住宅成交量5173万平方米，环比下降1.3%。

 “下一阶段，在加强房地产调控的同时，也应进一步注意库存去化的变化。”严跃进说，在市场预期转向下，各地库存存销比或迎来较大波动，这就需要地方政府和房企据此及时调整投资和推盘策略。自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分。数据显示，从100城新建商品住宅存销比来看，目前需要减缓供地的城市数量达到14个。

楼市降温势头显现

随着部分城市走出了过低库存阶段，58同城、安居客发布《5月国民安居指数报告》也显示出二线城市的降温态势。

上述报告内容显示，5月份楼市“小阳春”终结，楼市热度两极分化，房价上涨动力偏弱。5月全国新房找房热度环比下降2.4%，一线城市找房热度环比微涨0.5%，二线城市出现较大幅度下行，降幅为4.1%。

2019年端午小长假期间，一二线城市数据也出现了稳中下调的迹象。中原地产研究中心市场报告显示，二线城市调整比较明显的城市有成都、南京、济南等。

事实上，此前二线城市楼市火热除了受需求影响外，也来自于土地市场的暗示。

据中原地产的数据显示，截至6月17日，全国40个热点一二线城市合计卖地金额高达1.4万亿，同比上涨幅度达到了20.7%。这其中大部分是二线城市的土地成交量。

据悉，4月份以来，土地市场升温就是从部分二线城市开始，特别是以苏州、武汉、杭州等为代表的二线城市。

从城市分布看，卖地最多的城市分别是杭州卖地1220亿元，苏州卖地827亿元，天津卖地802亿元，武汉卖地758亿元。上述这些二线城市的卖地金额均超过了北京的714亿和上海的670亿元。

政策收紧 预期“转凉”

在土地市场火热的影响下，5月份以来，部分城市政策再次出现收紧。

据中原地产统计显示，5月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次，但连续两个月房地产处于密集调控期。

6月20日，西安针对借落户政策炒房、部分外来人口炒房、部分郊区市场炒房等出台了房地产管控政策。其中提到非户籍人员在西安限购区域购房需要满足5年社保的条件。

对此，严跃进认为，西安政策收紧很重要的原因是在全国70城房价指数排行中，西安新建商品住宅价格指数环比增幅连续6个月排名第一，属于房价过快上涨的城市。

严跃进表示，目前来看，部分二线城市落户政策比较宽松，使得购房需求大增，炒房需求也出现上升。后续省会城市或二线城市，针对人才购房或会填补漏洞，这样势必会影响后续市场交易，进而带动二线城市库存的上升。

因为持续收紧的调控政策影响市场，5月购房者入市的积极性明显减少。由此，张大伟分析称，这一轮因为2019年初资金宽松导致的小阳春，在政策影响下，快速退烧。6月至8月，市场有可能进入新一轮的调整期。

与此同时，严跃进也认为市场行情正在变化。他称，考虑到银行贷款政策收紧等因素，预计住宅成交会继续降温，未来几个月要警惕库存去化周期反弹的可能，此类反弹态势又会影响相关城市的房价走势。