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2020 年初，突如其来的疫情，使得本就火中取粟的长租公寓行业变得举步维艰。一时间，中小型甚至头部企业均出现经营危机，企业拓店几乎趋于停滞，行业整体洗牌进度加快，短期内分化加剧。
本期的研究焦点将聚焦租赁住宅市场，从根源上，以租赁 55 城及重点 8 城两个角度深入剖析各城市租赁住宅市场现状。
55 城：整体市场供应缩水，需求恢复不及预期
1. 上半年新增供应环比降幅达 29.1%
受疫情影响，2020 年上半年全国租赁 55 城个人租赁房源新增供应量呈现大幅下跌趋势，55 城合计新增供应环比 19 年下半年下跌 29.1%。
由近一年市场供应数据反馈来看，2019 年下半年个人租赁房源新增供应开始持续走弱。春节前作为传统的租赁淡季，供应再次大幅缩水。节后返乡潮到来，市场预期提升，但受突如其来的疫情影响，市场实际供应出现断大幅下跌，2 月新增供应量为近一年最低值。
2. 需求恢复不及预期，上半年坪效呈下跌趋势
受到 2019 年下半年租赁市场需求萎靡的影响，市场坪效持续走低，今年上半年坪效出现一定程度的回升。2 月作为租赁小阳春，市场预期需求走高，坪效攀升为上半年最高水平，约 32.05 元/平米/月。但受疫情影响，市场实际需求受限。需求的传导又存在一定的滞后期，反应到市场端出现坪效自3月开始持续下降现象，6 月跌至上半年最低水平，约 30.90 元/平米/月。整体来看，上半年坪效呈下跌趋势。
3. 套租金环比下跌 2.88%
2019 年下半年在市场实际需求萎靡的影响下，市场供应及租金均处于低位，个人租赁房源平均套租金同样表现持续走低趋势。2020 年上半年，疫情的快速蔓延导致部分企业现金流紧张，各行业掀起降薪潮。市场租房主力白领人群受其影响，工资收入及承租能力有所下降，导致中小户型租赁房源的需求开始升温，上半年平均套租金环比 2019 年下半年下跌 2.88%。
分月来看，作为受疫情影响最为严重的 2 月，租赁房源需求锐减，房源套均租金下跌明显。3-6 月份，随着生产经营活动有序恢复，需求回升，套均租金相对年初呈小幅上涨。
重点 8 城：机构化增速放缓，租金呈小幅下跌
1. 重点 8 城租赁供应占比较高，武汉、北京新增供应环比锐减
近一年，租赁重点 8 城个人租赁房源新增供应与租赁 55 城趋势表现存在一定的共性。上半年新增供应呈现环比下跌，跌幅超过 1/4，其中受疫情影响最严重的的 2 月份新增供应量几乎跌入冰点。
与此之外，一二月重点 8 城市场供应占 55 城整体供应比例较高达 47.6%，明显高于其他月份。究其原因是一方面，重点 8 城城市能级及租赁市场成熟度明显高于三四线城市，市场整体抗风险能力更强，疫情对市场需求的影响相对较小。
另一方面，进入春节节点，重点 8 城外来人口返乡，导致房源空出，租赁供应释放增加。后疫情时代，随着疫情影响的减弱，三四线城市租赁市场开始有所复苏，重点 8 城供应占比有所下降。
分城市看，重点 8 城个人租赁房源新增供应量环比均呈现不同程度下跌。其中武汉作为疫情风暴眼，新增供应量环比锐减，跌幅超过 70%。北京受二次疫情影响，环比跌幅超过 30%。广州、成都作为全国交通枢纽城市，人流管制相对严格，环比跌幅均超过 25%。
2. 集中式公寓拓店速度放缓，开业增速环比降幅66%
上半年，重点 8 城集中式公寓新开门店 76 个，新开房间数约 1.5 万间，环比跌幅达 66%，企业拓店速度明显放缓。
分城市看，新开门店主要集中在上海、深圳，两城合计新开 46 家，占比达 60.5%。多数城市新开门店数量环比均呈现不同幅度的下跌，其中北京、杭州跌幅较大。与此之外，后疫情时代，广州生产经营活动恢复良好，租赁市场快速回暖，上半年新开门店 11 家，环比增加 4 家。
数据来源：CRIC城市租售系统
3. 集中式公寓坪效稳定，广州、深圳分散式公寓坪效环比跌幅显著
上半年，租赁重点 8 城集中式公寓坪效较稳定，环比跌幅在 1% 之内；分散式公寓及个人房源坪效波动较大。其背后主要原因为是随着市场客户认知度的不断提升，机构化房源尤其是集中式公寓房源对市场影响的抗风险性增强，坪效相对稳定，而个人租赁房源则受市场和各地政策影响较大，涨跌时效性较强。
受疫情影响，分散式房源空置率上升，部分门店采用降价促销方式来稳定经营，房源坪效环比 19 年下半年出现显著下降，降幅约 3.9%。
城市方面，广州、深圳的分散式公寓坪效环比跌幅较大。究其原因是广深分散式公寓主要集中在城中村区域，疫情期间城中村呈封闭管制状态，导致市场租金下跌。
与此之外，杭州机构化房源坪效跌幅明显，其背后主要原因是杭州机构化房源市占率相对较高，运营商出于盈利需求对空置率更为敏感，选择降低租金进而减少空置率。
知识密集型行业占主导，城市招聘需求恢复较好
1. 整体招聘需求恢复不及预期，上海、杭州需求恢复较好
疫情影响下，城市整体招聘需求恢复不及预期。其中，北京由于二次疫情的爆发，导致企业招聘需求被再次抑制，招聘需求占比环比下跌约 15%。深圳由于制造业、进出口贸易受疫情影响较大，整体招聘需求恢复较慢，招聘需求占比环比也呈现下跌趋势。武汉作为受疫情影响最大的城市，招聘需求量占比环比锐减，跌幅高达 25%。
与此之外，部分城市经济活力较强，招聘需求恢复良好。二线城市中杭州主导产业是以互联网IT为主的数字经济产业，行业整体受疫情影响较小，呈逆风增长。城市整体招聘需求量占比环比呈现大幅上涨趋势，涨幅接近 18%，居重点 8 城首位。
2. IT、金融行业受影响较小
聚焦招聘行业，多数城市 IT 及金融业招聘人数占比环比呈现不同幅度上涨。其背后主要原因是 IT 及金融业属于知识密集型行业，人员密度较低，工作环境较优，办公方式灵活，业务输出多采用线上方式，行业整体受疫情影响较小。
房地产业、制造业招聘人数占比在多数城市均表现出不同程度下降趋势。究其原因是行业人员密集、工作环境较差、疫情管控力度大，行业复工复产难度较大、时间较晚。
3. 各城市薪资环比涨跌参半，杭州在数字经济拉动下涨幅最为显著
一线城市北京作为国家首都和全国中心城市，世界五百强云集，企业招聘薪酬稳居重点城市前列。但受二次疫情影响，2020 年上半年北京平均招聘薪酬约 9272 元/月，环比跌幅 1.04%，但仍居首位。
二线城市数字经济之都杭州，疫情期间以物联网 IT 行业为代表的一批数字经济产业呈现逆风增长态势，行业招聘薪酬也随之水涨船高，环比涨幅达 3.66%，高居重点城市首位。此外，武汉在国民经济各方面均受到疫情不同程度冲击形势下，招聘薪酬环比下跌幅度为重点城市之最。
小 结
纵观全文，在疫情的影响下，上半年各城市租赁住宅市场租金及新增供应差异化显著，各城市用工需求恢复也存在明显差异。究其原因是疫情管控力度、城市自身经济活力、产业结构、外来人口占比的差异。
虽然疫情的突然出现及蔓延，对各城市租赁住宅市场均造成了一定的冲击。但随着后疫情时代到来，疫情常规防控与国民经济生产经营将会并行。各城市租赁住宅市场需求将会得到缓慢释放，市场供应及租金水平也将逐渐回升，但行业回暖周期会有所拉长。
