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中华建设网讯 （记者寒冬） 5月23日，中国社科院发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》，预测，2019年全国商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，全国房价增长7.6%。土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。
《蓝皮书》认为，2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之"房住不炒、因城施策"的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。
《蓝皮书》指出， 2019年销售面积明显大于竣工面积，可售面积将进一步减少，可能对房价上升产生更大压力。应在相应城市增加和加快住宅供给。2019年住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%。
《蓝皮书》分析，2019年不同城市的市场运行结果将明显分化：
一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长。
随着去库存红利消失，棚改货币化安置政策调整，三四线城市销售面临较大调整压力，2019年销售增速跌幅有可能进一步放缓，不排除跌入负增长区间。
房地产价格指数在2019年新建商品住宅的总体上是保持温和上涨的态势，二手住宅也很难有抢眼表现，对于租赁市场来看，2019年住房租赁价格指数将会呈缓慢增长的态势。
开发投资面临着较大的压力，预计2019年一线城市有可能延续稳步回升的趋势。二线城市2018年市场热度明显提升。对于三四线城市来看，预计面临一个较大的回调压力。
《报告》指出，当前我国房地产市场面临一些较为突出的问题：
一是市场不确定性加大。不确定性的增加对于房地产开发企业影响非常大，使开发企业的投资变得更加谨慎。另一方面也影响购房者的心理预期，购房观望态度有所增加。
二是中小市场的风险有所提升。销售价格方面，大中城市的房地产市场相对来讲比较平稳，但是中小城市的住宅销售价格涨幅较大。从70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格来看，70个大中城市相对比较平稳，平均涨幅7.3%和5.5%。从全国来看，平均销售价格上涨12.2%，之间的差距就是体现了三四线城市甚至五六线城市对小城市住宅销售所贡献的价格的涨幅。
从销售量来看，由于去库存、棚户区改造这些政策的叠加影响，全国商品房待售面积继续大幅减少，相比大中城市而言中小城市对房地产市场销售增幅的贡献更大。从另外一个指标，40个大中城市的销售面积由2017年的-2.0%负增长转正，增加了0.4%，但全国增加了1.3%，这之间的差距是由小城市所贡献的量的增加。
从棚改政策变化来看，未来棚改融资将由政府购买棚改服务模式转向发行棚改专项债为主，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。
从市场表现来看，40个大中城市以外的商品房销售面积增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%，随着政策的收紧，中小城市市场的饱和度有所增加，对于缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。
三是土地流标数量明显增加。报告统计：从全国300个城市土地交易数据来看，2018年土地流拍照地区块总规划建筑面积达3.8亿平方米，是2017年的2.1倍，相对来说2018年土地市场是非常冷。
四是供需双方融资难度加大。从企业贷款、个人按揭贷款的增幅来看，出现了"双下降"的趋势。企业的开发资金的来源主要是自筹资金、定金及预收款增幅双增加。融资的难度相对有所增加，企业对自有资金的依赖有所加剧。在限购限贷的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。
五是租赁住房的问题。在住房市场，有可能面临集体土地租赁住房的冲击，这个政策将对租赁市场产生一定的冲击。整体来看，住房租赁市场的价格是稳中有降的趋势。
