上海市结合城镇老旧小区改造试点工作，修订成套改造、厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造等《三类旧住房综合改造项目技术导则》，明确在消除房屋安全隐患、完善房屋使用功能的同时，将房屋本体修缮改造与小区公共服务设施完善、积水点排除、二次供水改造、架空线入地、雨污分流、加装电梯等有机结合，同步提升居住环境。

一、明确9大项、30余分项的必修内容

明确屋面、外立面、承重结构、二次供水等必修内容，确保房屋结构本体安全和基本使用功能完善。

二、明确将雨污分流纳入老旧小区改造实施内容

上海市房屋管理局会同上海市水务局，将老旧小区雨污分流纳入改造内容，在实施建筑提升的同时，进一步解决老旧小区管网堵塞、污水冒溢等问题，目前正推进实施约214万平方米结合老旧小区改造实施的雨污分流改造项目。

三、明确将信息通信架空线入地纳入可选择修缮内容

上海市房屋管理局会同上海市经济信息化管理委、上海市通信管理局，将信息通信架空线入地结合老旧小区改造同步实施，老旧小区改造实施单位负责管道埋设，信息通信运营企业负责线缆穿管及用户割接，费用由双方共担。在老旧小区改造的同时，实现建筑立面、小区道路、小区绿化景观同步提升的效果。目前正推进实施约163万平方米结合老旧小区改造实施的信息通信架空线入地项目。

四、明确将既有多层住宅加装电梯纳入老旧小区改造同步征求实施内容

明确对居民意愿达成一致的小区，可结合老旧小区改造同步实施加装电梯。加装电梯费用由上海市财政按照实际加装电梯费用的40%比例、最高不超过28万元进行补贴，同时管线外移等费用纳入老旧小区改造工程费用，其余加装电梯费用由居民自行出资。
 

上海老旧小区改造案例一：变“忧居”为“宜居”——静安区彭三五期拆除重建建设工程

静安区彭三小区五期位于静安区图书馆以东、彭浦初级中学以南、平顺路以西、闻喜路以北，该小区建于上世纪60～70年代，总建筑面积27560平方米，涉及非成套住宅11幢、居民878户，是一个典型的非成套直管公房小区，公建配套设施匮乏，房屋建筑已到使用期限。由于小区年久失修，建筑墙面渗水，屋顶漏水，污水、雨水管道堵塞现象经常发生，小区的绿化更是杂草丛生。同时，因周边市政道路的不断建设，小区的标高已低于外围市政道路标高，每到雨季，小区底层住户进水情况严重，居民怨声载道，要求改造的呼声十分强烈。为了改善居民的生活环境，2015年4月，该项目列入上海市首批拆除重建试点项目之一；2018年9月，取得静安区发改委可研批复；2019年6月，取得扩初批复，同年12月开始正式施工。
 

领导重视，创新改造理念

针对彭三五期存在的短板问题，静安区委、区政府积极协调，总结静安区旧住房成套改造工作经验，主要从以下几点予以推进拆除重建工作：一是以群众需求为基础，因地制宜，在确保“居住面积基本不变、房屋朝向基本不变、增加面积基本均衡”的基础上，结合居民生活需求，通过加装电梯、增加停车位、提高绿化率等，提升小区的居住舒适度，增强居民的获得感、幸福感和安全感。二是整体规划，以街道社区建设为导向，以完善老旧小区配套设施为切入点，用专业的规划手段推动小区整体建设，补齐小区公共设施配套的短板，通过增加为老服务中心、社区文化活动中心、社区配套幼儿园等，让改造后的小区从“忧居小区”变为“宜居小区”。三是多渠道筹措改造资金，通过发行政府专项债券进行融资，以可持续方式加大金融机构对老旧小区成套改造的支持，减缓市、区财政支出压力，建立改造资金多渠道筹集的长效机制。
 

探索新思路，资金筹措多元化

彭三五期为静安区2020年旧住房成套改造开工项目，采用拆除重建的方式进行改造，原拆除建筑面积约3.2万平方米，新建后建筑面积约5.7万平方米，项目投资约7.2亿元。3月31日，经上海市房屋管理局批复，同意将该项目列为政府专项债券拟申报项目。

（一）积极探索

彭三五期为静安区政府专项债券试点项目，仍处于探索阶段。为推进政府专项债券试点实行，积极邀请金融机构专项负责人至项目工地实地考察，提出指导意见。同时，委派专员参加培训课程，了解政府专项债券发行流程，为之后的发行工作提前做好准备。

（二）资金平衡

彭三五期为财政支出项目，目的是改善居民生活环境，因此，依靠小区改造收益，远无法覆盖债券还本付息。为实现收益与融资自求平衡，在小区常规性收益的基础上，依靠物业管理费、小区广告宣传费、车位租赁费、增量房源收益等，增强专项债券的偿还能力，实现项目资金平衡。

（三）风险防控

彭三五期政府专项债券的风险主要为资金使用风险及项目建设进度风险，主要是资金违规使用、工期延期和工程事故风险。要积极引入第三方机构，依靠第三方监理单位，做好资金使用监理及工程施工安全监督工作。同时，督促建设单位做好项目工期规划工作，确保项目能够在约定的工期内竣工。
 

总结经验，完善拆除重建改造机制

（一）完善成套改造制度

依据《上海市旧住房综合改造管理办法》（沪房规范[2020]2号）、《上海市旧住房拆除重建项目实施办法》（沪房规范[2018]1号）等文件，研究静安区的相关管理办法，完善静安区旧住房成套改造工作制度，形成可持续的工作模式，为以后的成套改造项目打下坚实的基础。

（二）完善成套房源出售机制

考虑到彭三五期改造前为非成套住宅小区，小区内居民无法享受公有房屋出售政策。为让居民获得切实的利益，改造后，小区居民可按照公有房屋出售政策将租赁公房变为售后产权房，实现房屋价值。

（三）完善存量房源管理机制

一是建立街道统筹协调机制，由街道在本辖区改造范围内统筹安排。如：彭三小区二期、三期、四期改造后有部分存量房源，而五期改造后有部分居民无法原地安置，最终有201户居民被安置在二期、三期、四期的存量房源中。二是建立存量房源管理机制。区成套办制定存量房源管理制度，设立专员，建立台账，做好区内存量房源的长效管理，确保存量房源仅用于保障性住房或成套改造回搬住房。
 

改造成果展示

改造后效果图
 

上海老旧小区改造案例二：打通便民服务的“最后一公里”——静安区临汾路380弄“美丽家园”建设工程

静安区临汾路380弄“星城花苑”小区东起阳曲路、南朝临汾路、西靠岭南路、北至汾西路，属于售后公房小区。小区建于上世纪80年代末，总建筑面积7.77万平方米，现有36个楼组、1205户，常住人口3615人。近年来，小区逐渐出现了房屋渗水、路面积水、电梯老化、黄土见天、停车难等问题。
 

理念更新

针对临汾路380弄“星城花苑”小区存在的短板问题，静安区委、区政府积极部署，改造工作主要从以下几点予以推进：一是在整体规划下，以群众需求和社区建设为导向，探索旧区改造与党建联建、居家养老等相关资源的融合，打通便民服务“最后一公里”，打造平安、舒适、便捷、有序的“美丽家园”综合体，让老旧小区居民的生活更开心、更舒适、更有温度。二是因房施策、精准发力，抓住雨污混接、高坠隐患、停车难等短板，切准症结，直指病灶，编制个性化改造和修缮方案，动“小手术”，做“微更新”，通过一桩一件“小微工程”，让群众看到一点一滴、实实在在的变化，获得感不断增加。三是将工作观念从以“房”为中心向以“人”为核心转变，从单纯注重住房本体的改造向居住功能的提升、居住品质的优化转变，从简单的“住有所居”向更高层的“安居宜居”转变，实施“有温度、可持续、高品质”的老旧小区改造。
 

建立机制

（一）建立存量资源整合利用机制

一是小区联动改造，实现公共服务设施和公共空间共享。临汾路380弄与阳曲路391弄一墙之隔，在社区治理、居民生活等方面存在不少问题。通过改造，两个小区进行了合并，拆除中间围墙，解决了诸多管理上的问题，实现了公共服务设施和公共空间共享。二是深入挖掘和整合利用小区内各类公有资源和闲置房屋，因地制宜，增设各类公共服务设施。如：将废弃幼儿园改建成综合为老服务中心；将原交警中队办公楼改造成为民服务中心；将原废弃的垃圾箱房改造成临汾环保空间等。

（二）健全动员群众共建机制

在临汾路380弄“星城花苑”小区美丽家园改造中，始终以居民需求为第一需求，以居民感受为第一感受，以居民评价为第一评价。充分考虑居民群众参与共建，通过党建引领，把群众凝聚起来，动员居民群众全过程共建。事前参与项目方案讨论、事中监督项目管理、事后评议项目满意度。从而推动构建基层党组织领导、基层政府主导的居民群众参与、共同治理的社区治理体系。

（三）完善小区长效管理机制

一是改造过程中建立统筹协调机制。建立380弄居民区党组织领导，居委会、业主委员会、物业服务企业等多主体参与的小区管理联席会议机制，协商确定项目改造内容，如共同协商分区停车位置、外立面翻新、四件套整治等内容。二是项目完工后建立长效管理机制。协商制定管理规约及居民议事规则，共同维护巩固老旧小区改造成果，建立长效机制。
 

主要改造内容

（一）增设综合为老服务中心

小区内一处废弃的幼儿园被改建为综合为老服务中心，配置四大功能区：居家养老示范站、家庭服务聚合点、社区达人活动室、共治自治议事厅。精准对接社区居民的需求，每周一至周五各提供1 ~ 2场活动。以“家”为场景，针对社区家庭、老人和儿童等不同服务对象设计了丰富多彩的活动内容，实地指导居民生活的方方面面。综合为老服务中心成为了临汾路380弄居民区一道引人注目的靓丽风景线。

（二）增设综合为民服务中心

小区内原有一处500平方米三层楼房，是交警办公用房，周围停满待处理的违章车辆。经协商，通过房屋置换把交警办公用房迁往他处，原址建成“居民之家”——综合为民服务中心，集物业服务、群众活动、居委办公、事务受理等综合性功能于一体，既是居民区党总支、居委会、业委会集中办公的场所，也是物业公司提供收费、保修等便民服务的场所，还是小区居民开展党建群团文化活动的阵地。

（三）整体提升老旧小区居住品质

一是消除安全隐患。在老旧小区改造中，对房屋外立面龙门架晾衣杆、空调外机、雨棚及防盗窗等严重影响安全和形象的进行“四件套”整治；将空置的民房空间改造成地下非机动车库，新增消防喷淋系统，灭火设施，充电桩以及电子门禁系统等，为居民提供更安全方便的停车场所。二是老旧电梯更新。完成了12台高层老旧电梯的更新改造，确保了电梯的使用安全（电梯更新建立改造资金通过多渠道筹集方式，控制造价为30万元/台，其中：区财政补贴60%，补贴上限为18万元/台，业主及产权单位承担40%，超出控制价费用由业主及产权单位全额承担），通过改造，切实消除相关风险隐患。三是补老旧小区短板。结合外立面整体翻新，将强电、弱电架空线全部入地；拆除小区围墙，缓解停车压力；提升小区绿化的同时，新增健身广场、中心花园、休闲步道等公共活动设施，完善小区功能；原废弃的垃圾箱房被改造成临汾环保空间，鼓励居民做好垃圾分类。通过更新改造等方式提升小区整体品质和居民生活环境。