中华建设网讯  在房地产开发行业，企业间角逐的第一战场并非商品房销售环节，而是在土地市场上，因为只要拿对了地，项目往往成功了一半。但是，如何拿对一块地，却是对开发商极大的考验，尤其在房价上涨空间受限的背景之下。

2019年，土地市场烽火重燃，抢地的戏码，在不少城市此起彼伏地上演。4月25日的合肥（楼盘）土拍，近百家房企大战，拍卖厅现场座无虚席，跳价与摇号撩拨着房企神经，三个小时的竞拍结果是，13宗地块成功出让，合计总金额132亿。

新一轮土地热潮中，头部房企的示范效应越发突出。事实上，在偿债高峰到来的2019年，房企资金面的压力并没有彻底缓解，但头部房企如同牧羊犬，正驱驰着众多房企争先恐后地涌向土地市场。

土地市场烽火重燃

“现在去抢地，如果政策不放松，有被套风险。”2018年报季中，世茂房地产副主席许世坛、融信地产主席欧宗洪等房企大佬接连表示。彼时的土地市场，流拍变得极为普遍，开发商对市场的悲观情绪大肆蔓延。直到2019年1月，土地市场仍处于降温通道。

3月份以来，房企的热点城市“抢地大战”不断升温，重点二线城市土地成交的回暖也带动了全国土地市场成交回升。之前观望的企业纷纷出手，克而瑞数据显示，截至3月末新增货值超百亿的房企数量达46家。到了4月底，58家房企新增货值超百亿。

市场真正爆发是在4月。同策研究院监测数据显示，4月全国300城市土地供应2241宗，比上月增加670宗，比去年同期增加234宗；土地供应建面17513.33万平方米，环比和同比分别增加41.20%和9.41%。

数据显示，2019年前4月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交额达4838亿元，同比增长6%；龙头房企表现依然强劲，万科、融创、新城控股、碧桂园、中海前4月拿地金额均超过300亿元。

土地成交价格也随之上涨。据中指研究院数据，4月全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅保持在20%以上，绝对价格仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。溢价率更是保持上涨趋势，同比上升9.5个百分点。

进入五月，房企的拿地热情不降反升。5月8日当天，包括天津、苏州、济南在内的10余城举行土地出让，土地成交总金额近300亿元，吸引了包括碧桂园、金地、荣盛等在内的众多房企，多宗地块拍出高溢价率。

城市分化更加明显

“今年开始工作强度大了很多，去年我们公司拿地还是偏保守的，也没有完成全年的土地投资指标，但是今年各方面条件都相对成熟，我也经常出差去看地拿地。”在一家大型房企从事投资业务的佟君表示。

随着房地产市场调控的深入，城市分化更加明显，行业进入精细化竞争阶段。作为房企的“粮仓”，土地储备规模和布局对业绩影响持续加大。一、二线及强三线城市普遍成为房企投资重心，武汉（楼盘）、郑州（楼盘）等城今年以来住宅用地成交总金额和总面积均位居全国Top10。

但实际上，此轮土地市场起来速度较快，2018年四季度和今年1～2月是“窗口期”。然而一季度房企投资比较谨慎，在“窗口期”内并未抓住时机，反而3～4月份跟风拿地。其中不乏部分激进房企高溢价拿地，地价突破区域近两年新高。

且从目前土储总量看，房企难言缺地。据克而瑞数据，截至2018年末，恒 大、碧桂园和保利发展三家企业货值均已突破2万亿。货值储备在3000亿以上的企业共37家，千亿阵营的后续储备依然充足。

结合去化周期和总货值，百强中多数房企仍处于相对安全的区间。典型如碧桂园、万科等龙头房企，整体去化均能维持3年左右；总货值在3000亿以上的房企，多数去化风险可控，阳光城、旭辉等土储足够支撑企业未来3～5年的发展。

充足粮草加持，房企强力“补血”背后逻辑何在？有学者研究表明，中国城市中出现的房价持续上涨现象，是开发商非理性竞买土地的原因。此外，考虑到资金面的宽松以及整体房企的补仓需求，多重因素下，房企的拿地都开始越来越多。

对于土地市场的升温，有业内人士表示，房企再掀拿地热潮，很直接的原因是近期融资机会增大，很多企业资金面得到较大的改善，所以拿地方面会有较大的积极性。不过某种程度上也体现了部分房企补充库存和增加投资的战略决策。

市场真的回暖了吗？

房企作为土地市场的微观消费者，在进行土地竞拍报价决策分析时，其判断、预期、情感、意志等心理因素与金融市场中投资者心理类似。其行为不仅构建了土地市场的投资情绪基础，可能使整个市场偏离经济基本面大幅震荡。

“目前房企规模化弯道超车的机会只有3年左右，未来市场格局定好后，再想快速发展难度会更大。”弘阳集团执行总裁张良曾表示。

对于很多房企而言，为了规模，大部分都在适度地协调自己的利润指标。“毕竟有了土地储备，才有未来的预期空间。”绿地控股一位负责人称。

不确定的市场走向，间接赋予房企豪赌的勇气。但确定的调控政策，无疑给摇摆的市场泼下冷水。中共中央政治局会议重申“房住不炒”，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示；此外，自然资源部要求各地需根据商品住房库存消化周期，制定实施住宅用地分类调控目标。

地方层面，各地继续落实楼市分类调控政策。石家庄（楼盘）、西安（楼盘）、合肥收紧住房公积金贷款政策；海南（楼盘）、深圳（楼盘）、哈尔滨（楼盘）、合肥加大对房地产市场的监管力度；此外，合肥调整热点区域居住用地拍卖最高限价；苏州近期出台限售新政。

克而瑞研究同样表明，本轮土地窗口期很短，目前资金面尚无明显收紧迹象，但继续大幅宽松的可能性不大。而市场是否真正回暖还受诸多因素影响。即便一二线市场延续回暖趋势，接下来并不是最佳的拿地时期，企业投资布局仍需谨慎，盲目追高并不可取。