房地产经纪通常是指为进行房屋转让、抵押、租赁等相关活动的当事人有偿提供居间、代理销售或抵押、租赁的一种营业活动。在历史上，中国房地产经纪行业的产生最早可以追溯到宋代，当时就将从事房屋经纪的人称为“房牙”，房牙主要负责为交易双方提供官方认可的契约，并签订格式合同，同时有相应的人作为担保，最后在衙门登记，缴纳契税。由此可见，房地产经纪是自古有之、与民生息息相关的行业。

我们现在所说的房地产经纪行业，是伴随我国住房商品化、市场化发展而产生发展的。1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，提到“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构”，并提出“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业”，这是首次从法律层面对房地产中介机构的范围以及设立条件进行了界定。

当前，我国房地产市场正向存量房时代过渡，房地产经纪行业发展前景广阔。满足人民美好居住生活新期待，在供给侧既要求产品和结构不断优化，也呼唤更便民、更安全、更高效的房地产流通。房地产经纪作为房地产业的细分领域，在住房资源有效配置中扮演重要角色，也在实现人们“住有所居”过程中作出了重要贡献。但当前房地产经纪行业发展还面临不少痛点，行业高质量发展还有很大提升空间。

随着我国经济和社会不断发展，人民群众越来越注重对于生活品质和生活方式的追求，也由此衍生出对于家庭房产购买、置换以及租赁等的需求，因此房地产经纪行业表现愈加活跃，规模也不断扩大，各类房地产经纪机构数量呈几何数量增长。

早期的房地产经纪机构多以二手房交易门店为主，经营业务比较单一，主要是二手房的买卖、租赁以及少量的贷款中介服务。但近年来，随着开发企业对于营销渠道和效果的需求发生了变化，且受经纪行业准入门槛较低等的驱动，大量资金和人员进入这一行业。除了传统的二手房门店和经纪人，越来越多的媒体、自媒体、营销渠道商开始介入房地产经纪行业。房地产经纪业务也逐步从二手房交易向新建商品房交易延伸，从单纯的房屋交易环节向品牌推广、客户储备、资金贷款服务等环节延伸，房地产经纪的市场参与度不断提高，服务链条日趋向纵深发展。

我认为，目前房地产经纪行业存在的问题主要集中在以下几个方面。

一是房地产经纪行业在完善法律法规、加强有效监管等方面需要进一步提升。目前我国在房地产经纪人执业资格制度方面已经有很大进展，也出台了一些规范和整治市场秩序的通知。但与房地产经纪相关的专项系统性法律法规和政策体系尚未建立，例如在准入与退出、经纪行业监管、专业部门职权等方面缺乏具体、明确且操作性高的法律法规。

房地产经纪由于带有“房地产”三字，一旦出现问题通常被认为是住房和城乡建设部门的责任，但房地产经纪行业存在的问题不是简单的房屋问题，而是复杂的社会问题，例如房地产经纪机构的备案管理、登记与执照发放、广告宣传管理、服务收费管理、人员劳动合同等涉及到工商、税务、人力资源和社会保障等多个职能部门。此外，房地产经纪行业涉及部门较多，要在形成有效的监管合力上下功夫。

二是市场集中度不足，房地产经纪企业发展良莠不齐。近年来房地产市场的快速发展催生了大量的房地产经纪机构，但由于行业准入门槛低、行业资质认证制度不健全，导致各种经纪机构数量多，但质量良莠不齐，品牌企业和规模企业较少，全国大部分城市都是由两到三家规模较大的房地产经纪企业支撑市场。

三是行业行为规范和行业信用体系建设有待加强。过去，房地产经纪机构发布虚假房源信息、机构之间恶性竞争等现象屡屡发生，近年来行业内通过规范平台、加强自律，情况有所改善，但行业形象需要重塑。此外，还存在信息传播和被泄露等问题，都值得深入研究并加以规范。

四是近年来各类房地产营销渠道商、自媒体等介入房地产经纪行业，鱼龙混杂，一定程度上加大了交易风险和监管难度。以新建商品房为例，开发企业拓宽营销渠道的初衷是为了扩大项目的品牌影响力、加快项目去化，但由于缺乏相应的法律法规且难以监管，渠道商和自媒体利用自身优势不断提高佣金比例、机构和项目之间恶意竞争破坏市场秩序的情况越来越多，很大程度上加剧了购房者的交易风险，加大了政府的监管难度。

所谓“专业的人做专业的事”，房地产经纪机构通过资源整合及平台搭建，能够为有房屋交易需求的开发企业和购房者提供各类专业和便捷的服务。因此，虽然房地产经纪行业在发展过程中存在一些问题，但也不能片面夸大问题而弱化房地产经纪机构和从业人员在推动房地产市场健康稳定发展中的重要作用和积极意义。总体而言，房地产经纪行业高质量发展要处理好破与立的关系，可以从以下几个方面探讨推动行业走向正循环。

一是健全房地产经纪相关的法律法规。近年来我国一直在探索建立针对房地产经纪行业的法律法规体系。今后应根据市场发展情况进一步加快专项立法进度，对行业资格准入、信息披露和保护、合同规范、各方权利义务以及违法违规处罚等多个方面给予明确的法律规定，为房地产经纪行为提供有力的法律支撑。

二是建立健全房地产经纪机构资质管理制度，适度提高经纪机构的从业准入资格和行业壁垒。同时还应加大对于房地产经纪从业人员的专业培训力度，完善从业人员的知识体系和结构，除了有销售方面的培训，还需要增加包括房屋建筑、设计、法律、金融等综合性知识储备。

三是推进信息管理平台建设，建立行业诚信建设、从业人员注册、房源信息展示、房源网签交易、各监管部门资源共享于一体的信息管理系统。信息管理平台的建设一方面有助于规范经纪机构的经营行为并约束房主提供信息的真实和准确性，维护市场正常交易秩序；另一方面对于监管部门实现信息共享，提高监管效率也有积极意义。此外，行业还应探索建立完备的奖励处罚机制，建立“违规经纪人员失信黑名单”，推动行业正循环，树立行业良好形象。

四是完善监管体系，加强多部门管理联动，明确各部门之间的权责利，形成有效的监管合力。通过信息平台的搭建和资源共享，加强部门间的协同配合，建立多部门联动的动态管理机制以及违法违规行为联合查处机制，实现对行业发展的正确引导及管理。同时要明确各部门管理工作的范围，做到权责统一。

五是可以允许部分规模化房地产经纪企业适度资本化。适度资本化一方面可以满足企业规模扩张期对于资金的需求，增强企业的扩展性和生存能力；另一方面也是企业搭建综合性业务平台的支撑。此外，对于有资金需要的企业和个人也能提供一定的流动性支持。但要把握好资本化的程度和尺度，更需要政府相关部门及时落实引导和监管责任。

房地产经纪行业的高质量发展不是单维度、点状的工作，而要用系统性思维来考量和更新面向未来的行业基础设施，发挥市场在资源配置中的决定性作用，充分调动市场主体的积极性，最终营造出一个良性发展的行业生态系统。（作者系山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任、博士）