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受疫情影响，房地产行业销售与开工皆受到了影响，销售回款方面有所延后。随着疫情在世界范围内的扩大，中资地产美元债一、二级市场也受到了一定冲击。
目前，美元债一级发行处于真空期，房企资金承压，作为债券市场投资者，首先关注房企的偿债压力，以及能否按时偿付债券。
为了解房地产企业面临的偿债压力到底有多大，我们研究了170家房地产企业在2020年第二季度的到期情况，并根据偿债情况划分为三类房企，由于境外借新还旧受冲击，房企偿债压力分化明显。
通过对170家房地产企业在2020年第二季度的到期情况的研究，截至4月26日，有12家房企发行的13笔美元债将在6月30日之前到期，去除佳兆业集团在2019年6月提前赎回的2.5亿美元本金，待偿还美元债金额总计为34.67亿美元。
从单笔金额来看，佳兆业集团剩余待偿还金额最高，达5.4亿美元，雅居乐集团、绿地控股、正荣地产需要偿还的债券金额也比较大，金额均在4亿美元以上。
境外借新还旧受冲击
房企偿债压力分化
为量化疫情对于房地产企业偿还美元债的实际影响，我们筛选出了2019年12月至2020年3月主流房企的期债务，总共有23家房企到期债务合计129.9亿美元，期内共发行美元债金额合计约148.9亿美元。
23家主流房企各自债务压力分化严重，我们通过对比发行债券能否覆盖存量到期债券，来判断房企偿还债务压力情况，并将房企类型大致分为三类。
第一类房企第一季度无存量到期债务，暂无偿还债务压力。典型如佳兆业集团、远洋集团、富力地产以及世茂房地产，这类企业能够根据市场以及自身资金的情况选择提前赎回美元债。
第二类房企期内新发行的美元债皆可完全覆盖其待偿还债务，安全边际较高。典型如中国恒大、碧桂园、万科A、新城发展、花样年控股等公司，在考虑“借新还旧”的逻辑后筛选2019年12月-2020年3月新发行的债券，这类房企借新还旧后完全可以覆盖待偿还债务。
第三类房企仍需资金去偿还美元债务。典型如国瑞置业、时代中国控股，两家公司虽然提前赎回了部分金额，但由于无新发行债务覆盖，导致仍有资金需求；中国奥园、新湖中宝虽然在期间内有新发债务，但金额不足以覆盖待偿金额，导致额外资金需求。
资金需求量大的时代中国控股、中国奥园、新湖中宝还将考量在2019年12月-2020年3月境内人民币债发债及偿还情况。
中国奥园、时代中国控股的国内发债主体期内可用金额分别为20.4亿以及38.15亿人民币债，使用两家公司美元债的到期日的美元兑人民币汇率进行换汇，分别为2.94亿美元及5.52亿美元，完全可以覆盖两家公司2.37亿以及3.75亿美元的资金需求。
而新湖中宝期内发行人民币债金额为9.2亿元，换汇后为1.32亿美元，仍有3.68亿美元规模的资金需求。为了及时偿还债务，需要动用包括销售回款、出售资产等其他的资金渠道。但新湖中宝的销售数据并不靓丽，无法单纯依靠销售回款这条渠道，从公司近期频频出售资产之举也印证了其面临的偿债压力。
二级企稳、一级承压
房企需做好“防守”措施
3月下半旬，美联储在7000亿美元购债计划基础之上，再度推出一项范围广泛的无限制量化宽松举措，此举对全球经济的长期影响尚未可知，但是短期来说市场流动性得到一定修复。
整体来看，全球疫情仍未得到有效抑制，对全球经济的冲击在2-3季度才会逐渐显现，叠加原油暴跌，市场消费信心低迷的情况，信用利差继续上行的可能性依旧存在。
后续疫情平复期需要时间确认，流动性传导需要过程，信心需要逐渐积累，对于投资级地产美元债而言，预计投资级信用利差仍将维持平台震荡。而高收益美元债的收益率调整幅度较大，投资者比较偏好于高评级主体的短久期债券。
在美国债券市场中，中资地产美元债中大量为高收益债，目前中资地产债券二级收益率有所回落，但仍处高位。
近期由于市场风险偏好的转移，信用利差呈现迅速上升随后回落至一定平台的走势。
在中资地产美元债范围内，万科、华润置地等所发的投资级个券收益率走势平稳，在恐慌期间表现出安全资产的特性，收益率略微下行，目前其买价收益率低于票息。评级在BB及以下的房企，如旭辉控股，此类房企发行的个券交易活跃度略低于高评级个券、收益率一般呈先升再降的走势。
2020年一季度，多数需要偿还债务的房企通过提前布局，对于未来一年内即将到期的美元债，已做好了偿还债务的准备，安全边际比较高。根据穆迪预计，大部分受评高收益开发商拥有现金和未动用的承诺银行信贷，能应对2021年4月底之前到期的920亿美元境内外债券（包括可回售债券），多数房企已为较大比例的境外到期债券预筹资金。
但仍需警惕的是部分面临偿债高峰、又缺乏资金渠道的房企，可能会背负较大的偿债压力，对于自有资金的筹措和公司的销售回款的要求也会更高。而作为债券投资人，也需要密切关注此类公司的短期风险。
