截止目前，本次疫情在全国上下齐心努力下，已基本得到控制，各地生产生活秩序逐渐回归正常。国外疫情虽然势头正凶，但对国内造成影响有限。国内各行业逐渐回归到正常状态，此次疫情对中国各行各业和业界经济的影响是全方位的，这与中国经济在世界经济占比越来越大，话语权越来越重有关（非典时期为7%，现在为23—24%）。对各行业的影响也不同，比如餐饮和旅游，戏言中的报复性反弹基本不会出现，这由行业特点决定，一季度失去了就失去了，不可能在后三个季度补回来。
 

房地产行业就不一样了，春节前后是会计报表年度刚过的时间段，各家企业的业绩需求不强烈，除了“返乡置业”外，其余的销售动作很少，从腊月二十左右到正月十五左右是建筑业工人返乡的时间，施工生产在此期间基本停滞，也就是说，春节前后本来就是房地产行业的传统淡季，在“供”“需”两端都是一年当中的低点，只不过本次疫情和这个淡季大约推长了一个月左右。购房的需求依然存在，而且不可能因为这次意外事件就消失了，滞后的效应会在疫情基本结束之后出现。
 

但“报复性反弹”基本不会出现。一是中央政府调控的基调没变，“房住不炒”和“长效机制”依然是中央的定调，房地产作为短期刺激手段的可能性几乎没有，“长效机制”的黑箱子里会放出来啥也未可知，政府控制房价的后手很多。疫情期间如驻马店等地方政府憋不住放的大招被迅速叫停。济南市新旧动能转换十条政策（2020年3月15日《关于促进济南绿化建设国际产业园发展十条政策》）中鼓励房地产发展相关内容也在两天后被“更正”，原因是“表述不准确”。二是房地产市场供需的基本没变，作为不动产行业，近几年房地产市场的供需相对稳定，不会因为此次疫情的发生而发生大的变动，这与快销品行业明显不同。三是此次央行释放的流动性，不是针对房地产行业的，可能会有一部分资金进入地产行业，但是目前看，信贷政策还没有调整，流动性释放的资金进入地产行业的通道依然没有变化，“大水漫灌”的情况不可能再次出现。
 

影响也还是有的，但这种影响和行业因此的变化不是因为这次黑天鹅事件带来的，更主要是因为行业的发展趋势带来的，疫情只是把这些需求放大了。比如，改善需求的增加，去年，山东房地产市场上三房和四房产品占据95%左右的销售份额，其中四房相较2018年上涨了17个百分点，二房产品已经被基本淘汰，普通住宅面积100-140平米面积段占比最大（《2019年山东省房地产行业发展报告》）。中国的城镇化在2013年有一个拐点，大规模城镇化结束，更多的是“城市化”，即人口不仅是从农村到城市，而且在城市之间流动，是更高层次的城市化。对行业而言，这意味着只给从农村转移人口盖房子变成给农村转移人口和城市之间流动转移人口盖房子，无疑，这对房屋品质的要求更高了，另外，随着居民收入水平不断提高，进入万元美金时代后，人们的需求高了，也更加多元化了，人民对美好生活的需求在不断倒逼行业变化。疫情发生后，很多机构对居民住房需求做了详细的调研， 居民提出来无接触入户、房屋布局更合理，客厅的功能更多元化，阳台空间延伸，厨卫的安全卫生和增设私密空间等各种需求。更接近自然的居所，科技智能的居所受到追捧。另外，物业管理和物业服务的优劣也被疫情放大了。

目前中国的城市常住人口有8亿多，但这8亿人中有很大一部分还居住在2000年之前的老房子中，老旧小区的劣势在疫情期间充分暴露出来，比如物业、社区服务、配套、绿化健身器材，房间相对狭小和布局不合理等。政府提出“老旧小区改造”，但这更多是一个导向，资金如何解决如何闭环尚没有好的解决方案，地方政府推动起来困难重重，对老百姓来说，比较现实的做法是再买一套房子或置换品质更好的房子，这也是明显的改善需求。总之，刚需的份额会下降，对美好生活需求的“新刚需”会越来越多，这是行业以后发展趋势。我们只有顺应这种趋势，尽快做出调整，才能更好地发展，只指望土地升值是靠不住的。作为开发企业，我们应该听从中央的号召，遵循行业发展规律，研究客户需求变化，做出好的产品，提供好的服务，为人民的美好生活提供实实在在的物质基础

 

作者:曹立强