作为2020年第一只“黑天鹅”，新冠肺炎疫情的突然爆发打乱了市场的脚步。庚子鼠年开盘第一天，沪深300指数由4003点爆跌7.88%至3688点。随着疫情得到逐步控制，A股市场也走出八连阳。截至2月19日，沪深300指数报收4051点，较本轮疫情最低点3639点上涨11.32%，高于猪年最后一个交易日的收盘点1.2%。
 

但受疫情影响较小的地产行业却依旧低迷，截至2月19日，申万地产指数报收4008点，略低于猪年最后一个交易日的收盘点位，落后沪深300指数近1.2%。
 

与此同时，政策利好却多了起来。
 

今年2月12日，西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市密集推出了房地产前端支持政策，包括：缓缴或分期缴纳土地出让金(西安、上海、南昌)、土地保证金比例降至20%(西安、南昌)、土地款缴纳50%可预办理不动产登记(西安)、引导信贷合理适度增长(无锡)、保障住房贷款有序投放(无锡)、预售资金监管放松(无锡)、商品房预售条件放宽(无锡)等。
 

随着各地政策频出，房企们也使出浑身解数线上卖房、让利促销。
 

2月13日，恒 大宣布推出恒房通网上购房大礼包，以锁定最低价加无理由退房的方式让利消费者。随后恒 大又于18日公布特大优惠购房活动，推出恒 大历史上力度最大的优惠让利活动，全国楼盘75折优惠。
 

2月14日，融创重庆对外发布， 2月29日前凡认购融创重庆指定房源，并缴纳定金，将享受至少60天的无理由退房政策。
 

2月15日，富力宣布3月31日前所有在售全业态房源，客户均可通过“富力好房”平台参与活动；此外，活动设定到2020年6月30日为首付时间以及“保价”期限。
 

2月6日，阳光城协同各区域公司及项目推出了指定房源半年期无理由退房方案，明确自2020年2月6日起至2020年3月31日止，客户在草签并支付规定首付比例之后，对指定房源可以享受无理由退房。
 

不过，这些方法只是临时应对。如果从基本面来说，本次新冠肺炎疫情爆发期临近春节，对低负债率的房地产企业是机遇，对高负债率的房地产企业是挑战。短期偿债能力强，资产负债率低的房企，在抵御风险，未来开疆扩土上，具有优势。
 

从整体来看，房地产行业受此次疫情的影响较小。首先，一季度原本就是地产行业的相对淡季。自2016年以来，一季度销售面积季度占比平均为16.88%，显著小于二季度至四季度的26.64%、25.06%及31.42%。另外，从采取的措施来看，各地方主要采取限制或者推后销售、关闭售楼处和推后施工等措施，对于购房需求仅仅起到抑制作用，购房需求本身只是延后，并非消失。

从各家房地产企业来看，疫情期间的销售“速冻”，考验着各家企业的短期偿债能力。通过比较万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、金地集团、绿地控股和阳光城等头部房企的流动比率和速动比率可以发现，各家房企都有一定的短期偿债压力。其中新城控股压力最大，流动比率为1.08，速动比率只有0.39，这也侧面印证了去年新城控股大规模甩卖地产项目的缘由。相较而言，金地集团和保利地产压力较小，流动比率分别为1.54和1.63，速动比率分别为0.79和0.59。值得注意的是，作为A股房地产龙头股的万科A，其短期偿债能力却不尽如人意。流动比率和速动比率分别只有1.13和0.41。需要指出的是，流动比率是用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力，一般认为合理的流动比率为2。速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能，一般认为合理的速动比率为1，它表明企业的每1元流动负债就有1元易于变现的流动资产来抵偿，短期偿债能力有可靠的保证。还款能力强的优质房企具备了更好的“抵抗力”。
 

资产负债率的高低，决定后疫情时代各家房企的拿地“魄力”。通过比较可以发现，保利地产和新城控股的资产负债率维持在相对较低的水平，而阳光城和华夏幸福则相对较高。新城控股通过甩卖地产项目，降杠杆成效显著。后疫情时代，拿地政策的放松以及融资利率的下调，将有利于资金充裕、杠杆率低的房企更好的获得优质的土地。
 

在经历过2016年房地产行业的疯狂之后，如今的房地产行业估值已趋近底部。自2016年以来，房地产行业市盈率已由高点的26倍下降至如今的9倍。同时也处于自2000年以来的历史低位。

从公司层面来看，各家头部房企市盈率普遍较低，其中招商蛇口市盈率略高，达到11.9倍，而万科的市盈率为9倍，其他房企的市盈率都在8倍以下，有很强的安全边际。从股息率来看，除了万科的2.06和阳光城的0.72外，其他房企都在3以上。
 

优质的企业会在逆境中抓住机遇，爆发成长，从非典时期优质龙头公司的表现也可以佐证我们的观点。2003年8月之后，受资金流动性收缩影响，地产板块震荡下行。而作为优质房企代表的万科却逆流而上，当年涨幅64.94%，相对申万地产收益73.48%。
 

2020年，伴随着低估值安全边际加上政策面趋暖，房地产行业未来可期。而以保利地产、金地集团为代表的房地产头部企业，凭借市场低迷时的强抵抗力，或将收益。