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中华建设网讯 受春节淡季和疫情等因素叠加影响，2020年1月重点城市新房、二手房以及土地市场成交量不同程度下滑。据不完全统计，目前已经有超过60个城市暂停商品房销售，部分省市要求在售楼盘售楼处、房产中介机构暂停对外营业，这对房地产市场造成了一定冲击。
业内人士分析认为，长期来看，“稳”字当头的房地产调控方向仍将延续。待疫情得到整体控制以后，房地产市场短期内积蓄的市场需求有望进一步释放，未来重归平稳将是大概率事件。
房地产市场成交进入低谷
亿翰智库监测的1月份40城市住宅市场交易数据显示，当月全国商品住宅销售面积为1538.61万平方米，同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。
具体来看，一线城市同比下降15.1%，环比下降39.3%。广州环比下跌60.3%，跌幅最大。核心二线城市同比上行、环比下行，普通二线城市同、环比均下行。核心二线城市成交面积512.8万平方米，环比跌幅达到43.1%。普通二线城市成交面积345.4万平方米，同比下滑28.1%，环比下滑26.4%，多数普通二线城市同环比均不同程度的下滑，其中青岛降幅最大，达到54.6%。三四线城市1月份成交面积483.7万平方米，同比上升4.6%，环比下降23.6%。
亿翰智库方面分析指出，1月份各城市成交量萎缩主要有两个原因。一方面，2019年年底房企为完成全年销售目标，从而加速销售、加快去化，2019年12月基数相对较大，导致2020年1月成交明显回落。
另一方面，1月份作为传统的销售淡季，房企的重心并不在销售端，而是在于企业的融资和投资等方面的准备工作。“另外，疫情发生在春节期间，对三四线返乡置业的需求有一定的影响，从而影响1月整体的成交情况。”
1月份，全国土地市场也进入低谷。当月全国受监测的200城市合计供应规划建筑面积24505.6万平方米，同、环比分别下行17%和56%。土地成交合计规划建筑面积11604.1万平方米，同比、环比分别下降45%、66%。
受春节假期等多因素影响，各能级城市土地成交同环比全面下跌。亿翰方面的分析认为，供给减少主要原因是：一方面，受春节假期和疫情双重影响，企业销售停滞、回款减少导致资金短缺，需求不足影响供给减少；另一方面，政府忙于应对疫情防控工作，导致土地供应减少。
不仅如此，从监测数据来看，二手房市场成交量也大幅下滑。贝壳研究院市场研究部的数据显示，2020年1月重点监测的18城市二手房成交量出现大幅减少，比2019年12月份环比下降38%，同比降幅为27.3%。
从城市来看，武汉市回落最为明显。1月份武汉市链家二手房交易量环比下降51.3%。其次为烟台、青岛，成交量分别下降48.2%和46.8%。廊坊、广州和合肥相对回落幅度较小。受成交量减少影响，年末价格回暖情况有所减弱。1月重点18城中有9个城市价格环比下降，城市数比上月增加两个，去年年末市场回升带动的价格回涨有所减弱。
疫情或将倒逼商业地产开拓新市场
除了租金减免，在疫情防控上，多数商业地产运营商都在积极行动，比如调整经营时间，加强新风、排风安排，密集进行消毒。此外，还有企业发出倡议，要求全力维持企业线上线下渠道顺畅运转。多位受访的业内人士表示，开发商采取减免房租的做法，一方面是想帮助商户度过眼前的困境，另一方面也希望今后持续开展长期合作。
业内当前关注焦点是，面对此次疫情，商业地产在发展过程中，应该如何抵御不确定性，尽可能消减损失、降低风险？有业内人士表示，疫情初期，建议商业地产商迅速启动危机管理，想办法节约开支，控制现金流。疫情后期，寻觅促销时机与方式。“比如率先启动打折策略，抢占重新激活的消费市场。疫情结束后，消费者被抑制的消费需求会迅速膨胀，出现消费反弹现象。”
此外，有了线上线下的结合方式，社区商业、“最后一公里”到家服务也将面临新的发展机遇。此次抗击疫情过程中，商业运营企业在商业地产大数据建设、数据层面的运用能力也会得到更大提升。近期，印力集团、龙湖地产等推出帮扶措施，协助商户开通针对消费者生活必需用品的线上销售渠道，或予以租户一定的线上推广资源。“打通最后一公里”的智慧社区概念也在碧桂园、融创等开发商中大范围实践。
楼市库存规模整体上升
值得一提的是，从2019年整体数据来看，楼市呈现“供大于求”的态势，住宅库存正在整体上升。易居(博客)研究院的监测数据显示，2019年全年，全国范围受监测的100个城市新建商品住宅供应量为60715万平方米，而成交量为58107万平方米。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，观察2019年全年月度数据，可以看出，全年共出现了三次供应高峰，分别为9月、11月和12月。“类似供应高峰的出现，既说明地方政府在预售证管控上有所放松，也说明房企对预售证的办理较为积极。由于全年供求比为1：0.96，所以客观上带动了库存规模的上升。”
截至2019年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2981、24668和20693万平方米，环比增速分别为6.5%、2.1%和1.4%，同比增速分别为2.4%、6.0%和5.8%。严跃进表示，“观察三类城市数据，可以看出，2019年全年三类城市均步入到了库存上升的通道之中，其中二线城市上升态势最为明显，客观上也要求其2020年继续做好去库存的工作。”
截至2019年12月底，受监测的100个城市中，有59个城市库存出现了同比正增长现象。有5个地级市库存拉升的态势较为明显，包括日照、柳州、惠州、金华和岳阳。同时，100个城市中，有41个城市的库存出现了同比下降态势。
综合来看，2019年中国百城住宅库存数据整体上升。严跃进分析表示，“受供应放量等影响，库存规模明显拉升，进而也使得去化周期等指标有所拉升。而从城市结构上看，部分地级市和滨海城市的库存压力较大，值得关注。类似城市的库存压力，和棚改政策调整、投资投机需求减弱、政府积极发放预售证等有关。当然总体上看，无论是一二线城市还是三四线城市，库存去化周期总体上属于偏低位水平。”
严跃进进一步分析认为，“客观上说，后续随着疫情的有效控制，预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态，楼市交易会逐渐活跃，这对于相关城市去库存是有积极作用的。”
