中华建设网讯  说起城市更新，人们往往首先想到的是破旧低矮的房屋变身成为现代气派的摩天大楼，但拆迁过程中的确权、漫长和阻力，却不是广为人知的。自2009年12月1日《深圳市城市更新办法》实施以来，虽然深圳的城市更新取得了相当成绩，但实践中问题也层出不穷，其中最突出的是由于缺乏政策法规的保驾护航，拆迁中的“钉子户”问题难以有效解决，导致已列入计划的项目“拆不动、赔不起、玩不转”。

 

截至2019年5月17日，列入城市更新计划的项目共767个，但完成了实施主体确认的仅有37%，进入开发阶段的项目仅有15%，这意味着有大量项目陷入拆迁补偿的僵局。

 

12月9日，据深圳市龙华区城市更新和土地整备局官网披露，深圳市龙华区城市更新和土地整备局对广西工业区城市更新单元的更新意愿达成情况进行公示，申请主体为深圳桂发工业开发有限公司。据悉，广西工业区城市更新单元位于大浪街道工业西路与建设西路交汇处西北侧，拟拆除范围用地面积为37418平方米，拟更新方向为新型产业、居住、商业等功能。

 

《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》出台至今已有近十年。在相关政策推进下，近年来，深圳城市更新的政策机制不断优化，城市更新在推动深圳土地节约集约利用、保障城市发展空间、提升城市综合能级等方面发挥了重要作用。

 

然而，深圳的城市更新也面临着新的形势、新的任务和新的挑战。新形势方面，习近平总书记在多种场合对城市建设工作做出重要指示，特别强调要保护历史文化，不急功近利、不大拆大建，鼓励微改造，让城市留下记忆，为城市更新指明了战略方向。新任务方面，国家积极推动粤港澳大湾区建设，并赋予深圳湾区中心城市和发展极核的重要地位，深圳城市更新工作也必须对标国际一流城市，从高速度发展向高质量发展转变。伴随城市更新进入深水区，城市更新也出现了新的挑战，如更新规划的统筹力度有待增强，更新内涵拓展有待提升，更新管理工作需要进一步规范，更新工作的服务水平还需要优化等。

 

深圳《若干措施》的出台，就是要全面贯彻落实习近平总书记讲话精神，体现深圳城市最新发展要求，同时针对当前更新工作的实际问题，持续强化政府统筹力度，提出优化调整策略，推动城市更新工作实现从“全面铺开”向“有促有控”、从“改差补缺”向“品质打造”、从“追求速度”向“保质提效”、从“拆建为主”向“多措并举”转变。
 

 

早在2014年1月，就有业内人士指出，“在利益诉求多元化的现实中，业主众多、产权分散的项目，要求取得百分之百的业主同意补偿安置方案，是十分困难的。”严峻的现实验证了这一担忧。近年来，少数业主开出的价码不断提高，拆赔比例一路上扬。有的业主还提出赠送车位、提高过渡安置费等五花八门的要求，令拆迁主体不堪承受。一些非理性的业主因其无理要求得不到满足便拒绝签约，变成“钉子户”。

 

而根据当前的政策规定，必须100%权利人、100%的面积同意并签署《搬迁补偿安置协议》方能确认实施主体。“双百限制硬指标”给许多城市更新项目设置了过高的门槛。在强拆被绝对禁止的当下，开发商对待“钉子户”缺乏合法有效的手段，导致改造难以推进。陷入拆迁僵局的项目如后续未能有效推动，则极有可能被政府清理出城市更新计划，开发商多年的投入可能将“血本无归”，业主原本可预期的利益也将随之化为泡影。旷日持久的“拉锯战”将令业主、开发商、政府和社会陷入“多输”困局。而随着年限的推移，很多老旧住宅区质量安全隐患日益严重，更容易引发严重的社会问题。

 

 

在大的城乡规划转型背景下，城市更新已经变成一个非常热的领域。总有许多人误以为旧改就是城市更新等。其实“改硬件”只是城市更新很小的一部分，更主要的是“装内容”。

 

城市更新的目标是恢复城市的活力，采用的手法可利用文化遗产，塑造特色环境，改善设施，吸引人口并塑造高品质的城市空间。东方银座集团建立沉香养生文化小镇，举办国际香文化旅游节、艺术博览会，凭借自身品牌号召力，发展并恢复城市活力，培育新一代文化传承人、弘扬中华文化、展现中华文化魅力贡献出自己的一份力量。

 

在城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。城市更新是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。

 

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，城市更新的根本作用在于提高了土地和房屋空间的利用效率。“需注意的是，城市更新不是单纯的旧房推倒重来，而是培育新的城市功能，同时通过更新推动社会公平。”