历经10年的探索和发展，伴随着城市拓展空间的日趋减少，广东逐步进入城市更新时代。今年以来，包括广州、深圳在内的多个城市纷纷推出众多旧改项目，吸引了活跃在广东市场的各大房地产开发商积极应对，抢占三旧改造市场“大蛋糕”。

 

 

回顾广东旧改这10年，投入改造资金1.5万亿元，节约土地超过19万亩，成绩显著，让无数旧城镇、旧厂房、旧农村脱胎换骨旧貌换新颜，大大改善了人居环境，为国家建立城镇低效用地再开发，提供了“广东经验”。

 

日前，中国政府采购网发布《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目公开招标公告》和《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作（2019~2020年度）公开招标公告》。招标内容显示，截至今年7月底，广州11个行政区已批未完工项目251个（项目数量随项目批复和推进动态增减），包括旧村改造、旧厂改造及旧城改造（老旧小区微改造项目除外）三类。已获批改造的旧村有38条，改造范围用地面积达1742.64公顷；旧厂改造项目213个，涉及用地面积1383.88公顷。据悉，今年广州有实质性进展的旧改项目为37个，合计面积745.85公顷。

 

2019年广州政府工作报告提出，今年将加快城市更新改造，推动151个老旧小区微改造、10个旧村改造、50个旧厂改造项目。随着经济发展向“高质量”转化，城市经济发展与空间利用对城市功能提出更新更高的要求。为满足城市功能升级需求，城市更新已成为城市发展的主要途径。

 

作为深圳旧改重点的龙岗区，在城市更新方面已列计划169个，计划准备用地2217公顷，已批规划90个，规划批准用地1229.1公顷，更新土地供应面积650.7公顷，其中公共设施用地275公顷。而其他各区也有十多个至数十个不等的项目供应市场。

 

除广深两地外，珠海、佛山、东莞、中山、惠州等城市今年也纷纷推出大量旧改项目。其中，参与城中村改造已经成为房地产企业拿地的重要途径。

 

 

随着用地缺口持续扩大，广东确立走盘活存量、挖潜增效的内涵式发展道路的方向日益明确。今年以来，广东瞄准规划调整难、审批门槛高、土地征拆难等难点堵点问题，进一步加强政策创新和政策供给，制定针对性强的政策措施，创新规划管理和审查报批机制，强化项目监管和协同推进，使“三旧”改造成为全省开发低效存量建设用地，推进土地循环利用，提高投入产出效益，提升土地利用效率，扩大建设用地有效供给的有效途径。据统计，截至2019年11月22日，全省通过“三旧”改造累计节地面积19.84万亩，节地率达42.7%；单位建设用地产出从2008年底的13.7万元/亩/年增加到2018年底的30.94万元/亩/年，增长了125.84%。

 

民间资本在广东“三旧”改造和城市更新过程中，一直扮演着主力军的角色。由于不同的改造项目往往涉及不同的利益主体、不同性质的改造资金、不同产权的土地资产、不同的改造目标等复杂多样情况，近年来，广东不断创新改造模式，采取多元化方式，粗略划分为政府主导改造、市场主导改造以及政府与市场合作改造三大类型，让各类主体以最适当的方式参与到改造中来。同时搭建行业平台，强化政企协同推进旧改项目。

 

据统计，广东“三旧”改造通过“放权让利”，鼓励社会资本、民间资本踊跃参与，带动了投资和消费增长，经济发展动力进一步增强。2008年以来，全省累计投入改造资金1.58万亿元，其中社会投资1.37万亿元，约占改造总投资额的86.61%。各地通过实施“三旧”改造而形成的工业、商住、文旅、生态等集聚区，成为一道道靓丽的风景线、一个个“城市客厅”、一张张“城市名片”，成为引领当地经济高质量发展的高地和重要的展示窗口。

 

2018年，广州出台了《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》，对多年旧改中遇到的阻力和问题“见招拆招”。11月5日，广州市住建局印发了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》，进一步规范广州旧村改造成本如何测算，以及村民回迁复建安置，临迁费用、搬迁奖励等问题。政府出台的一系列政策，让房地产开发商有了更为清晰的指引。

 

今年6月11日，深圳市规划和自然资源局正式印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》。针对拟进行拆除重建的城中村，提出要进一步规范集体资产管理，严禁开发企业私下进驻城中村及私下倒卖，降低改造成本和社会风险。

 

 

市场的变化，也引发了企业的积极应对。于是，近年来各大房地产企业在原有的业务板块基础上，纷纷成立了城市更新集团（部门），向旧改项目发起进攻。据不完全统计，目前广州房企中成立城市更新集团的已经达到40个，而深圳则有32个。

 

据不完全统计，在北上广深四大一线城市中，广州是城市更新招聘企业最多的城市之一。有全球500强企业开出600万元年薪，高薪聘请城市更新集团总裁。而最基层的城市更新专员，年薪也普遍在7万～18万元不等，明显高出其他同级别岗位的薪酬。

 

有业内人士戏称，在房地产企业，一般的岗位掌握相应的专业知识即可胜任，“而在城市更新领域，比如专员，除了需要掌握政策、流程等专业知识，还要会谈判甚至必须会说粤语。因为要在一线和村民打交道，很多老村民都不怎么说普通话，用粤语会更加亲切，更容易被接受。”

 

我们知道，城市更新的目的，就是要满足人民的美好生活需要；城市更新的效果，也给我们创造了更加美好的生活。既然城市是人们生活的空间，就应该有人民满意的温度和色彩。广东，正在用城市更新，建设人们记得住乡愁经得起品味的共同体，满足人民群众对美好生活的需要，让城市更美好，让生活更美好。