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中华建设网讯 近期，长沙、南京、天津、三亚等地相继传出楼市限购政策调整的消息，放宽落户限制、降低人才购房门槛、取消特定人群购房限制、公积金贷款调整等政策层出不穷。尽管三亚、长沙、燕郊三地官方四天内先后否认放松限购，但关于楼市调控放松的话题还是引起了市场的关注和热议。
业内人士认为，近期多个城市放宽落户限制、出台人才新政，这虽然与国家政策相一致，但的确冲击了以户籍和社保为限制条件的楼市调控政策，容易给一些地方带来躁动。需要明确的是，稳定楼市也需要双向调节，既不能出现暴涨，也不让市场暴跌，市场下行明显的区域及城市的郊区县，也能按照因城施策、一城一策的方针实施微幅调整，以稳定预期。
各地纷纷出台人才新政
据中原地产研究中心统计数据显示，今年9月以来，全国已经有30多个城市发布各类人才引进政策，大部分政策都涉及购房与落户优惠。
长沙市住建局发布《长沙市人才购房及购房补贴实施办法》，其中规定，在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，购买首套房不受户籍和个税、社保缴存时间的限制。
南京市六合区提出，只要有大专及以上学历，提供南京市居住证和学历证明，就可以在六合区不动产登记中心开具购房证明，不再需要满足缴纳两年社保的条件。
天津市拟在承接非首都功能的天津滨海中关村科技园、天津宝坻中关村科技城试行人才落户购房等优惠举措，对户籍暂未迁入天津市的职工、其家庭在天津无住房的，可在天津市购买住房一套，不用提供在津社会保险或个人所得税证明。
海南三亚紧随其后，10月21日下发《关于进一步完善人才住房政策的通知》，提出全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且连续缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。此前，三亚的限购政策是必须要缴纳社保满五年才有购房资格。
值得注意的是，在三亚市颁布人才住房政策之后不久，10月25日，海南省人民政府办公厅发布了关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》的通知，基本取消了全省(除三沙市外)的落户限制，外地居民只要有居住证，参加社保，就可以落户。对工作、生活在海南的人，以及希望在海南购房的外地人来说，都是一大利好。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，户籍条件是限购政策大门边上的窗户，现在部分城市的人才落户政策相当于打开了限购政策的窗户。也就是说，人才政策变相降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，为房地产市场带来明显的上涨预期。
调控松动地区多为郊区
长沙、三亚、南京六合等政府部门相继否认楼市存在限购松绑的传闻。
在易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进看来，此类政策并非严格意义上的限购松绑，比如，天津滨海中关村科技园与宝坻中关村科技城购房政策的出发点是为了配合北京相关产业转移的战略，为相关职工提供购房优惠和保障措施；上海的政策只针对自贸区新片区，可以理解为对人才发展环境和吸引力的打造。但客观上讲，人才购房确实针对特定购房群体放松了购房条件，具有类似松绑限购的效应，会对市场产生影响。
张大伟认为，目前全国大部分城市都没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，在这种情况下，吸引来的很多就是购房者，甚至出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户的可能性，导致房地产市场出现波动。
上海自贸验区临港新片区楼市限购松动后，其房地产市场有所起色。上海链家近日发布的数据显示，今年三季度，临港新城的新房成交量位于上海各大板块第一，三季度新房成交2810套，套均总价为296万元。河北燕郊楼市松绑政策虽然未被证实，但媒体称，市场的看房人数已经略有增加。
经梳理发现，近期楼市出现松动的城市，其房价要么出现较为明显的下行，如燕郊的住宅价格基本都较高点有1万元/平方米的跌幅，三亚市今年前8个月商品房销售面积同比下降5成；要么松绑区域位于城市郊区，如南京六合区和高淳区、上海自贸验区临港新片区、珠海横琴新区等，都处于正在开发建设之中，距离各自的主城片区较远。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，近段时间，人才购房、落户放宽、公积金贷款政策调整、商住项目销售放松限制、限购限贷限价限签政策松动等各类政策不断涌现，其背后多与当地房地产市场出现下行密切相关。
“根据我们的观察，出台楼市松绑政策的城市，多多少少都面临着市场库存扩大、供大于求、交易量下降、价格下跌幅度较大、土地出让困难、政府财政收入吃紧、经济增长压力大等问题，政府在不违约中央大政方针的情况，开始自行调节政策，维护市场的平稳运行。”谢逸枫说。
住建部此前曾要求，各地要把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。谢逸枫认为，全国楼市调控“一刀切”的政策已经终止，调控权利下移到了地方政府，在房价下跌明显、交易量出现下滑的情况，各地应该可以适度调节。
增强管控政策的弹性和灵活性
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华建议，未来房地产政策要从各地市场实际出发，增强需求管控政策的弹性与灵活性。在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下，可对已有的需求管控政策作适度调整，避免误伤刚性需求及合理购房需求，适度支持改善性住房需求。
从2016年开始，席卷全国的楼市调控大面积铺开，从一二线城市逐渐延伸至部分三四线城市，从东部走向中西部；在力度与方式上，限购、限贷、限价、限售、限商等政策轮番登台。
至今，调控效果已经显现，房地产市场也进入平稳期，一些地方还出现价格回调。国家统计局近日公布的70个大中城市房价数据显示，9月，二手房价格环比上涨的城市为40个，新房价格环比上涨的城市有53个，数量上都是近两年的最低点。
“房住不炒”的方针并非是不发展房地产业，也不能任其走向低迷，事实上，从2014年以来，楼市调控一直都存在双向调节，既有加强调控、打击炒作的政策，也有适当宽松、间接松绑的行为。他称，房地产是政府的钱袋子，也是普通居民的小金库，在分类调控、因城施策、一城一策的原则下，各地可以实施微幅调整。
同策研究院也认为，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”不代表房地产与经济不可以协调发展。从政策施行来看，各地政府将通过“过冷则定向宽松、过热则收紧抑制”的方式稳定房地产市场。张大伟也表示稳定是双向调节，“大涨肯定不是稳定，但暴跌同样也不是稳定”。
地方政府虽然可以根据市场变化进行调节，但住建部也表示，将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
