我国的城市化率由改革开放初1978年的17.9%提升到了2018年的58.58%，城市人口超过8亿人。无论是到一线城市、二线城市还是西部地区甚至比较偏远的县城去看，中国城市和城镇的面貌都发生了翻天覆地的变化。

中国的城市发展速度超乎常人的想象，而城市的衰老也早已开始。旧厂房、旧办公楼、旧街区……这些丧失了以往活力与功能的建筑与空间，是等待拆除，还是通过更新来重现光彩、产生更大的价值。
 

何为城市更新？

什么是城市更新？上世纪五六十年代，很多欧洲城市在二战中被毁坏，需要被救治、复建，这个过程被称为“城市更新”，由英国、美国等国家率先提出。英国伦敦码头区、法国巴黎的塞纳河区、日本东京的六本木新城等都是历史上经典的城市更新案例。

城市更新来自于人们对美好生活的需要，人是整个城市的灵魂和本质，人的需求是第一需求，而利益需求也非常重要，城市更新实际上是利益的重组。

城市更新着眼点在于优化城市功能配置、改善城市空间品质，其核心目的是通过改造，提升衰落的城区和物业，实现城市和社区的可持续发展、提高综合竞争力、提升土地价值，获得社会效益和经济效益。

一般来讲，城市更新有三种方式。第一，修旧如旧，完全保留历史建筑；第二，还是修旧如旧，但是为其注入新功能，让它成为能够适应现代城市发展需求的新空间；第三，直接拆除重建，文化也没了。

城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理，甚至保持原有建筑外貌不变情况下的城市的有机更新，是变与不变的内在统一。

城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新。
 

城市发展转折点

国务院参事、中国城市科学研究会理事长仇保兴看说，我国的城镇化可以分成上半场和下半场。上半场是前40年，是物质文明的载体，是一个追求GDP的城镇化，下半场则转向以人为本的城镇化。上半场是“灰色”的城镇化，但下半场一定是“绿色”的城镇化，而下半场的变革一定需要城市更新规划及研究。

中国的城市更新步伐，是随着城市进程的不断推进而同步发展的。从旧城改造、城中村改造，到产业转型、产业升级带动区域转型，中国的城市更新内容在不断深化。

早在1980年代，北京、上海等城市尝试由政府下属开发公司进行旧房更新，但这一阶段受制于当时的市场环境，仅是简单的“填空补实”，旧城风貌变化不大、城市发展结构与形态没有质的提升。

上世纪90年代以来，随着经济井喷式增长，国家推行城市土地有偿使用政策，将市场力量和民间资本引入市场建设进程，商品房进入高速发展期。但这一时期的大规模、高速度的城市更新与城市扩张仍有较多问题，如对城市历史文化的关注不足，使得一些城市的文化特色消失。

新一轮的城市更新制度建设于2010年前后。关键节点分别有2010年广州的“三旧改造”特色城市更新；2015年上海“卓越的全球城市建设”发布并启动城市更新四大计划；以及2011年北京开始强调保护旧城、人口疏解，设立旧城为政策特区，并开始从“成片整体搬迁、重新规划建设”向“区域系统考虑、微循环有机更新”的转变。北京同时还通过政府主导，市场运作方式，加快棚户区改造和环境整治。

中国的一线、二线城市经历了长度约为20年一轮的大开发、大扩容，直至四、五年前，城市更新开始在深圳、上海、广州等一线城市萌芽、发展。
 

城市更新的思考

对于我国，相较于过去简单粗暴的“圈地盖楼”、争抢土地储备的发展模式，城市更新包括两方面的内容：一方面是硬件的更新，即对建筑物等物理实体的替换或改造；另一方面是软件的提升，即通过对空间功能和内容的更替，及对生态、文化等环节的延续与改造，实现社会功能结构、城市历史文化、市民精神情感等软件的延伸与更新。

实际上，随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，国内房地产正从新建、开发、交易为主的市场，逐步转向以存量房交易为主的时代。与此同时，城市中心尤其是一线城市中心新增土地已经处于极度稀缺的状态，城市未来的发展需建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城市更新成为城市发展的新增长点。

城市更新是将城市建成区中已经不适合时代要求和经济发展、不满足人民生活的片区或物业，进行有机会、有意识的治理、提升、重塑活动。从经济学角度看，他是一个土地价值不断变化、价值逐步得以实现的过程。

而面对城市更新高达数万亿的商机，越来越多的房企和机构开始关注存量更新市场，并付诸实践。

“城市是问题的根源，也是解决问题的钥匙。‘深度城镇化’正是‘速度城镇化’的解药。”仇保兴说。

近年来，随着房地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变，以发展租赁市场和旧城改造为主的存量市场受到政策不断支持。国家相关部委和一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划。

2018年3月5日，两会《政府工作报告》指出启动新的三年棚改攻坚计划。深圳发布的《城市更新“十三五”规划》推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。广东省国土资源厅于2018年4月5日发布《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》，进一步优化了“三旧”改造政策，规定涉及“三旧”改造的供地，除了政府收购储备后再次供地的，其余供地可以协议方式出让。

在政策支持力度不断加大的背景下，加之一二线城市土地供应有限，特别是核心地段土地更是稀缺资源，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，使得更多的房企加入到城市更新和旧城改造中来。

“中国正在率先迎来城市更新的浪潮，保守估计其中蕴含的商机达数万亿元。”在2018中国城市更新论坛上，高和资本董事长、论坛主席苏鑫预测，未来房地产行业上市50强中，将有一半会从事城市更新领域。

近些年来，大量的房企参与旧城改造，其实这与城市圈的发展密切相关，随着城市的不断发展壮大，城市的规模越来越大，通勤成本越来越高，而地块也越来越向近郊倾斜。但是房地产项目的核心价值在于区位，对于已经人满为患的中心城区来说，已经罕有空置地块，所以想要获得中心城市地块，旧城改造就成为了一个较好的途径。”上游财经专家顾问江瀚认为。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示，参与旧城改造是大型房企获取土地的另一种渠道，是目前大城市土地供应紧缺和优势区位价格过高背景下的一种新选择。但旧城改造不同于一般的土地出让，其资金量大、周期长、复杂度高等特点，是房企进入这一领域的门槛，也是旧城改造项目的风险所在。

旧城改造涉及政府、开发商、业主方、基金机构等投资者和使用者诸多参与方，加上区域情况差异和存量物业类型众多，当前旧城改造工程从改造方式到盈利模式均存在一定的复杂性。单就旧城改造来说，前期资金投入多，改造成本高，且旧城改造投资周期长，是对参与企业资金、项目运营、资源整合等方面能力的综合考验。

 “城市更新工作首先要慎重规划，要有全局观念，一张蓝图绘到底。其次，在城市化加速发展阶段，强调个人产权保护，在旧城改造工程中涉及到各种利益方向，很多现实的利益关系需要进一步协调。另外，还要形成旧城改造资金链的良性循环。”中国城市经济学会副会长、中国社科院城市发展与环境研究所前所长牛凤瑞表示。

刘澄认为，目前旧城改造的困难主要集中在资金压力大和拆迁安置难度大两方面，对于政府和房企双方来说，旧改项目一旦启动，中途终止会带来社会效益和经济效益的双重困境。类似于《深圳经济特区城市更新条例》等地方操作细则是未来保障各地旧城改造项目有序执行的重要方式。