中华建设网讯  当前，在“房住不炒”定位下，“一城一策”持续发力，房地产市场平稳运行仍是主流。近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台，从房地产按揭到开发商的各种融资渠道都有不同程度收紧。

 

 

从各项数据来看，今年“金九银十”依然难以再现。在部分城市，尽管开发商推出了不少促销措施，但总体而言，未起波澜。当前，在“房住不炒”定位下，“一城一策”持续发力，房地产市场平稳运行仍是主流。

 

最近一段时间，一些地方出台了新的调控措施，有松有紧。

 

比如，江苏扬州恢复了住房公积金贷款最高限额，从35万元提高至50万元。专家认为，公积金贷款额度上调，有利于支持刚性购房需求，能够减少职工购房贷款压力，购房者也可以享受更好的保障。

 

安徽宿州发布的《关于推进农业转移人口市民化 致全市人民群众的一封信》中提出，农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户，对缴纳的契税给予全额财政补贴。财政补贴有助于降低购房压力和刺激购房需求。

 

而房价上涨较快的城市，调控措施也随之而来。今年以来，呼和浩特二手房价在纳入国家统计局统计的70个大中城市中涨幅居前。国庆长假前夕，呼和浩特印发了《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》，规范房地产市场运行，全力稳房价。方案包括限购、限贷、限价政策，申请商业银行贷款的，首套房首付比例不低于两成，二套房首付比例不低于四成，三套房及以上不得办理；申请住房公积金贷款的，第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请，三次及以上申请住房公积金贷款不予受理等。

 

专家分析认为，呼和浩特的调控新政旨在坚决遏制投机炒房行为，防范化解市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。

 

中原地产首席分析师张大伟认为，近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台，从房地产按揭到开发商各种融资渠道都有不同程度收紧。

 

此外，各地公积金政策也密集出台，成都、无锡、武汉、海南、贵阳等多个城市，陆续发布了公积金政策，有宽松也有收紧。整体来看，大部分城市都是针对各自楼市发展现状所采取的“一城一策”。

 

 

调控持续密集出台，金融政策收紧，传统热销季难再现，这是否代表房地产要彻底“凉凉”？

 

专家认为，房地产市场仍然是推动国民经济发展的重要行业。恒大研究院副院长夏磊认为，当销售回归自住需求，房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。六大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间，包括城镇化推进，大量农村人口持续进城；城市间人口迁移增加；住房消费升级；居住条件改善；经济增长带动居民住房消费；家庭结构变化，规模小型化。

 

一位业内人士认为，房地产市场发展应该与经济发展水平相适应，不能过度提前透支居民的消费能力，也不能将房地产作为拉动或刺激经济增长的手段，要高度警惕高房价对创新创业的破坏性作用。

 

 

一直以来，房地产看多派有着两大论据，一是房地产对上下游产业有着巨大拉动作用，因此在经济不景气时，调控必然会放松，房地产必然会周期性螺旋式上升；二是出于地方政府对土地财政的依赖性，使其天然有着放松调控的冲动。这样的论调在很长的时间内，影响着购房者对房地产市场的潜在预期。

 

在主管部委和相关部门加强预期管理和舆论引导的同时，更高的层面所传达出来的信息，正从更本质的层面，改变人们对房地产市场的预期。

 

首先，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的调控基调影响是巨大的。这意味着需求管控为主的地方调控，短时间内不会迎来全面的放松。一旦这句话得以长期坚持下去，房地产周期性收紧与放松的逻辑就会得到很大的改变。

 

其次，近年来，房地产税一直是社会各界关注的焦点。政府工作报告的表述，从“稳妥推进”变为“稳步推进”，意味着房地产税立法工作或已有推进步骤。而作为一种典型的地方税种，尽管从目前重庆、上海的经验来看，还难以覆盖土地出让收入，但从国外的经验来看，针对个人所有的住房征收的房地产税，确实可以补充地方政府财源。

 

再次，共有产权住房等参考了国外先进国家住房政策经验的政策性住房，开始在全国得以推广，这为众多的刚需购房者提供了全新的选择；另外，集体土地入市也正式写入法律，这会深刻的改变住房的供给结构和供给总量，改善局部地区住房长期以来供需失衡的状况。

 

最后，我国高速的城镇化进程，被认为是房地产市场发展的基本面。但2019年以来，发展思路已经发生了变化。不管是发改委文件首次提出“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量”，以及印发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》支持城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态；还是国务院常务会议提到的“专项债额度向手续完备、前期工作准备充分的项目倾斜，优先考虑发行使用好的地区和今冬明春具备施工条件的地区”，都意味着未来我国的政策和相关资源将会更多的向资源更集中、使用效率更高、发展潜力更大的区域倾斜。相应的，房地产市场过去的板块轮动式发展，从一二线城市到三四线城市“水满而溢”的发展模式，也会转变为点状、带状式地，向城市群和都市圈聚集。

 

因此，保持当前房地产政策的稳定性，推动房地产税立法，是从根本上改变房地产市场预期、保持市场理性发展的必经之路。而从更长远的角度来说，如何丰富资产配置渠道，不再让房地产承担主要甚至唯一的资产保值工具的作用，或许才是预期管理的关键。