中华建设网讯 城市同其他生命体一样，有新陈代谢的周期规律。城市衰退是世界各国城市在发展过程中均会面临的难题。一座城市不可避免地会出现老化或因外界变化而引起的不适应性，局部或整体、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。

所谓“城市更新”是指对特定城市中某一衰落的区域（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），根据城市规划和规定程序进行综合整治改善、保存维护或者拆除重建的三类更新活动。

 

2014年《国家新型城镇化规划》和2015年中央城市工作会议都把盘活存量和城市更新相关的内容推向了前沿。北京、上海、广州和深圳等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划。
 

今年8月26日，中央财经委员会第5次会议明确指出：“要改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间”。

中央指出的是制度性缺陷，认真贯彻中央的这一指示关系国家改革发展大局，也关系到国土空间规划体系的科学建立。
 

近年来，国内一些主要城市的更新计划已经起步。北京、上海、广州和深圳等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划。

深圳市2009年颁布实施了《深圳市城市更新管理办法》，还配套了一系列的措施；上海2015年开始实施《上海市城市更新实施办法》；广州虽从2009年就开始创新城市更新体系，但2016年1月才公布明确的新城市更新办法。城市更新是个大领域，任何一个小到如毛细血管的方面其实都有特别值得深刻讨论的大话题。
 

目前城市更新模式主要分为量两大大类。

一种是以市场为主导、政府做引导的模式，即房企也需要参与拆迁工作，此类模式主要是深圳地区采用较多；另一种则是政府为主导，完成前期拆迁之后再进行土地出让的模式。
 

2009年《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》出台至今已有十年。深圳是政府引导、市场运作，也就是政府当好“守门员”，然后让市场来进行经营。深圳有这样的信心是因为有很好的产业基础，相信这些市场行动来了之后，不会只是为了通过开发房地产更新赢得利益的短视行为。更新带来的各种企业的业态都会给城市带来更多的税收收入，而不只是土地买卖带来的收入。

 

在相关政策推进下，近年来，深圳市城市更新的政策机制不断优化，城市更新在推动深圳土地节约集约利用、保障城市发展空间、提升城市综合能级等方面发挥了重要作用。
 

2015年，广州成立了全国首个市级城市更新局，随后《广州市城市更新办法》及相关系列文件也陆续出台实施。广州城市更新从核心要义上经历了两个明确的变化阶段。早期完全是市场开放，鼓励开发商主导更新城市环境，开发商从中得到了很多盈利，特别是在旧厂和旧村的改造上。而旧城改造因为拆迁比较难，盈利也比较缺乏保障，是开发商不太愿意去触碰的。

当政府意识到主要的利益在更新过程中流失的时候，发布了《关于加快推进"三旧"改造》（20号文件），政策风向变成了政府管控为主，提出对土地"应储尽储"，由政府来进行更新主导。
 

至今，城市更新已成为广州优化城市功能布局、活化区域经济、改善人居环境、保护历史文化街区、节约集约高效用地、提升城市品质和能级的有力抓手。因城市更新成效显著，广州还于2017年底入选全国老旧小区改造试点城市。
 

9月17日，“老城市新活力——城市更新工程”系列发布会召开，广州市规划和自然资源局副局长邓堪强透露，广州将打造两个城市更新示范点：广州市“最大城中村”大源村将打造成全市城市更新改造示范村，实现居民8分钟到达公交站，“开门见绿、300米进园”。永庆坊二期将通过更新改造，开拓历史文化街区活化新路径。
 

2015年《上海市城市更新办法》提出“政府引导、双向并举”，意思是政府做一个领头羊，市场和政府的力量同样重要。广州偏政府，深圳偏市场，而上海力求把二者合在一起。
 

随着国家进入发展新时期，国际形势充满许多不确定、不稳定因素。国家要求改善营商环境，提升商业服务，大力促进消费，积极扩大内需，于是城市肩负重任。
 

城市更新不再沿用城中村改造、旧村改造、旧城改造等表述，而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的新概念。城市更新的背后，是经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新、人群组成的更新和个体生活更新。
 

城市更新，并不仅仅意味着街区的翻新，而应该上升到与城市生活品质相关的层面来思考，土地利用经济、邻里复兴、历史文化遗产保护、公共政策、人居环境的保护和可持续发展等问题，都需要深入地探究。