中华建设网讯  和往年楼市“金九银十”相比，今年有点冷。上海易居房地产研究院近日发布报告显示，8月，全国40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。9月26日，继嘉兴、贵阳、常德等城市陆续微调购房政策以来，宜昌、无锡再度对购房政策进行调整，宜昌全面取消落户限制，优化简化落户程序，并对于高校毕业生在购房方面给予购房优惠，无锡方面，则收紧公积金贷款额度，由50万降至30万。业内人士称，当前楼市预期已经转变，随着因城施策的调控措施逐步落实，楼市将延续平稳态势。

 

 

上海易居房地产研究院报告显示，8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。4个一线城市成交面积环比下降19%，同比下降16%；18个二线城市成交面积环比下降10%，同比增长6%；18个三四线城市成交面积环比下降4%，同比下降17%。

 

在市场预期整体走低的情况下，部分房地产企业加大营销力度，并尝试降价促销。在恒大官方APP恒房通上，有“升级新品可享9折优惠”“清尾最高享8折优惠”“一次性付款可享92折”等宣传标语。

 

易居研究院研究员沈昕表示，接下来几个月，部分房企由于资金面紧张，会加大推盘力度，打折促销现象也会增多。在中央明确表态下，楼市预期已发生转变，房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹，但难以持续增长；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的成交量则面临较大下降风险。

 

8月25日，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，确认房贷利率与贷款市场报价利率（LPR）挂钩。央行明确，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

 

房贷利率换锚后，个人住房贷款利率除了要参考LPR，同时受央行的房贷利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点等三方面因素制约。据悉，目前房贷利率“换锚”工作平稳有序，地方和金融机构正稳步推进明确LPR加点数值、系统升级改造等工作。

 

目前，北京已经明确，首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。按照8月20日5年期以上LPR计算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。融360大数据研究院监测数据显示，今年8月份，上海首套房贷款平均利率为4.84%，低于全国5.47%的平均水平。此次利率调整受到各方关注。

 

 

旺季不旺，调控政策收紧是主要原因。中原地产研究中心数据显示，今年1-8月，全国累计出台房地产调控政策达367次，相较去年同期的315次增长17%，创下了房地产调控的新纪录，全国房地产行业的调控力度依然出现没有减弱的趋势。与此同时，房企融资渠道受到越来越多限制。今年5月份开始，多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。7月，银保监会、国家发改委下发文件，要求对信托、海外发债和银行等房企融资渠道进行约束。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

 

在市场分化趋势明显的大背景下，各地继续坚持因城施策的调控指导原则。8月末，湖南省临澧县宣布，规定的时限内在县城区购买符合条件的商品房可享受购房货币补贴，其子女入学可就近申请学位；9月，浙江嘉兴规定，已还清公积金贷款后再次购买自住住房的，仍可享受60万元的额度；河南对符合条件的农村教师实施购房优惠，幅度不低于20%。

 

这波政策调整一个很明显的特点是，从调控内容上来看，各地根据楼市实际情况进行“有收有放”的调整，在一些城市楼市调控毫不放松的同时，亦有部分城市显现出宽松的一面。

 

 

宜昌市人民政府9月25日发布关于深化户籍制度改革加快推进城市化进程的实施意见，全面取消城镇落户限制。全面取消“合法稳定就业、合法稳定住所、按规定参加城镇社保”迁入城镇的条件限制，本人及其配偶、子女、夫妻双方父母可在经常居住地(购房、租房居住地)申请登记常住户口，建立以居住地登记户口为基本形式的全市统一新型户籍制度。同时，加大了对人才购房的扶持力度。积极推进安置房转商品房工作，对毕业5年内来宜就业创业、落户的高校毕业生，可按周边商品房价的8-9折购买“安转商”住房(博士研究生享受8折，硕士研究生享受8.5折，本科生及以下享受9折优惠)。

 

易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次宜昌户籍制度改革的内容，充分体现了当前三四线城市户籍制度改革的导向，这和此类城市积极导入人口、改善人口结构等因素有关。而此类制度中关于住房政策的内容，也释放了宽松化的信号。

 

对于高校毕业生给予购房优惠限定在安置房转商品房的属性上，这或使得此类安置房的认购性价比快速提高，同时也利好此类住房转变为定向针对人才认购的住房。同时政策规定，对于此类大学毕业生来说，只要缴纳6个月的住房公积金，在办理公积金方面是有便利条件的。尤其是购买首套住房的时候，贷款额度的限制不多，这样使得此类大学生认购此类住房的积极性提高，相关购房成本也会降低。

 

同日，无锡市住房公积金管理中心明确，住房公积金贷款发放对象认定标准由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”。同时，将最高贷款额度调整为借款申请人本人符合条件的，最高贷款额度为30万元；借款申请人及配偶均符合条件的，最高贷款额度为60万。

 

在严跃进看来，无锡出台住房公积金新政有助于进一步防范炒房现象，同时对于公积金的集约利用等有积极的作用。他表示，公积金最高贷款额度的下调说明公积金惜贷的现象较多。