中华建设网讯 近年来,随着租赁政策的逐渐落地,房企作为长租公寓领域中的主力军,经过几年沉淀,目前国内规模排名前50房企已有近一半布局长租公寓。而短短两三年的时间,长租公寓行业就经历了从风口、跑马圈地、部分企业跑路到集体唱衰的过程。对“活下去”的长租公寓来说,盈利依然是头等难题。
“今年还不盈利,明年应该能实现微利。”对于长租公寓业务的盈利周期,龙湖冠寓CEO张智聪如此表示。
作为唯一一家把长租公寓业务纳入财报并表计算的房企,龙湖对旗下这部分业务充满信心。2018年以来,这个难以看清盈利周期的行业经历了“大风大浪”,或暴雷或停业,或被曝“甲醛房”,或被房企剥离。长租公寓到底什么时候能盈利?市场洗牌的终极格局到底是怎样?
5万间是个坎
长租公寓行业发展初期,不少企业加入烧钱的规模竞赛,这让一部分长租公寓企业迅速膨胀,但也导致一部分企业遭到淘汰迅速消亡。
对现在还活着的公司来说,要不要继续扩张规模成了难题。张智聪表示,冠寓规模扩张的步伐不会停止——预计今年开业目标是到8万间,明年达到10万间。
他阐述了这有一个规模与盈利之间的关系:“5万间是个坎,没有好的数字化平台和运营能力,突破不了这个坎;10万间才到盈利拐点,达不到这么大规模不可能盈利;发展到20万间以上,才会有比较好的盈利。”
不能迅速达到盈利拐点,被他称为达不到“逃逸速度”,这种公司有两种死法——快死,意味着现金流支撑不住;慢死,意思是某些具体项目现金流能够维持,但算上公司层面管理成本,长期来看属亏损。
“慢死的公司就没办法再扩张成长了。”张智聪说。
“行业洗牌才刚刚开始,无论分散式、集中式,接下去还会有公司撑不住。”张智聪认为龙湖不在这些行列中,“我们算是这个行业里交学费交得少的”。
但这不代表龙湖冠寓没遇到难题。根据龙湖集团2018年年报,去年冠寓开业5.3万余间,整体出租率为50.1%。2018年是冠寓扩张极快的一年,大量未成熟项目拉低了出租率数据。
这也让今年的冠寓“慢”了下来。
张智聪承认今年的发展速度相对去年放缓,“我们意识到需要提升已有项目的运营质量,团队也需要时间成长,今年对标的物的要求也变高了,限制了发展速度”。
2019年起,冠寓从内部投资、财务、后期运营等方面,全方位提高了对投拓的要求。对一些表现不好的项目,今年冠寓团队在研究之后,坚决终止了项目。“这一类项目的特征是物业位置不好、条件不好,根本不满足运营需要,在我们300多个项目里大概有五六个这种项目。”张智聪表示。另一类表现不好的项目,则被判定为物业本身具有未来价值,但周边环境、配套还未跟上,冠寓团队对这类项目研究新方案,争取把运营质量做上去。张智聪说,目前已开业6个月成熟期的项目平均出租率在90%以上。
作为龙湖四大主航道业务之一,冠寓今年上半年的收入是4.3亿元,同比增幅207%,张智聪表示全年租金收入目标是超过10亿元,明年租金收入超20亿元,开始实现轻微盈利。
严控资金成本
在收益之前,成本或许是更应讨论的话题。
在58安居客首席分析师张波看来,长租公寓领域,收房成本高是普遍现象,无论是分散式长租公寓,还是集中式公寓,前期获取资产的成本都很高,这是任何单一的长租公寓运营方都不能改变的现状。
“中长期来看,长租公寓运营方依赖租金剪刀差来获利的方式并不会有改变,换言之目前一二线重点城市租金上涨幅度受管控的背景下,收房成本高企的问题就显得尤为突出。”张波表示。
但对于每一个长租公寓参与者而言,努力尝试都是应存之义。
张智聪表示,冠寓目前的融资成本不到5个点,在行业中相对较低。低融资成本是减少资金压力的前提,随之能解决一部分收益率问题。
此前,龙湖CEO邵明晓曾在业绩发布会上指出,冠寓的重资产模式毛利率在65%~70%,轻资产也就是二房东模式,单店毛利率最高能到35%左右,净利在12%~15%。另外,据介绍,目前冠寓轻资产模式毛利率在35%以上,动态投资回收期是5~6年。不过,张智聪坦言,今年还不盈利,明年应该能实现微利。
其表示,从项目层面看,规模很小的时候几乎不盈利,公寓数达到10万间是盈利拐点,从公司层面看,20万间以上会达到比较好的盈利水平点。
风险犹存
在长租公寓发展的同时,风险也逐渐凸显,日前,总部位于南京的乐伽公寓宣布停止运营。据不完全统计,这已是近一年半以来第23家宣布倒闭的长租公寓品牌。从“投资风口”到“爆雷潮”,长租公寓为何频频出现运营问题?专家指出,当前长租公寓市场并非单纯的“房东租客”关系,更多涉及金融因素,相关风险需加强防范。
中原地产首席分析师张大伟认为,长租公寓存在的问题不仅在于推涨房租,更在于金融化带来的“资金池”,而资金池的风险在于掩盖运营问题,后移投资风险,“现在一些长租公寓企业已不是租赁企业,而变为标准的‘金融企业’,装修、分租等都只是对资金池的补充。”
为此,不少房企在长租公寓的发展也表现谨慎。肖文晓认为,一方面是盈利压力再度浮现,资金效率提升有限,对新项目拓展较谨慎。另一方面,在经过2018年的开疆拓土后,头部企业已初具规模成效,盘活资产有效运营才是关键。