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中华建设网讯 社区是组成社会有机体的基本内容，也是城市治理网络能有效触及的基本单元。大大小小的社区，是整个宏观社会的缩影，其素质直观地映射出城市治理的水平。
和人一样，作为一个有机体每个社区同样也会有老去的一天，也同样要面对机能减退、“病痛”折磨等问题。尤其是我国高速城市化进程中，许多老旧社区遇到了建设之初未曾预料的新环境、新形式，由此也激发出种种新矛盾。
老旧小区改造涉及千万群众的切身利益，是重大民生工程和发展工程，影响深远、任务繁重。以此为背景，6月19日召开的国务院常务会议，专门部署推进城镇老旧小区改造，并明确提出要在小区改造基础上推动建立后续长效管理机制。这一举措使老旧小区的改造工作上升到国家的高度。
老旧小区的“老旧”问题
目前纳入改造范畴的老旧小区是指，城市、县城（城关镇）建成于2000年以前，市政配套设施老化、公共服务缺项等问题比较突出，且未纳入棚户区改造计划的居住小区。
与1998年房改后的建成的商品房住宅区不同，这些小区通常是由政府、事业单位或国有企业出资建设，很多小区“年龄”已经超过20年以上。这类小区大多位于老城区，人口密集且权属复杂。
由于建成时间久远，且原来设计标准比较低，再加上维护、养护不到位，导致管网破损、公共服务缺失等问题日益严重，直接影响了小区居民的幸福感和获得感。综合来看，老旧小区主要存在以下三方面的问题：
基础设施薄弱。由于老旧小区多位于老城区，其管网等基础设施普遍出现老化破损。相关的电力、上下水、燃气、供热、网络、消防等设施，要么缺失，要么已经非常陈旧。一般情况下这些基础设施尚能正常运转，一旦遇到大雨、高温等极端天气使其超负荷运转，就容易出现断水、断电、内涝或者火灾等问题。另外，由于维护、养护不到位，小区内外部的路网、路灯、楼面、屋顶等破损情况通常也较为严重。
配套设施匮乏。这些小区在建设之初，主要解决的是住房有无问题，设计的标准较低，小区内的绿化、康体、休闲、养老、抚幼、物业等配套设施相对匮乏，停车位、垃圾收集、电梯等设施也不完善，同时由于人员密集且私搭乱建现象严重，进一步挤压侵占了社区的公共空间。
物业管理失位。在过去，这类小区往往是由政府或企事业单位出资建设，其管理服务也由相关单位承担。经过时代变迁和政策改革，现在大多数单位已不再承担管理责任；而因为收费习惯问题新的物业管理机构难以进驻，加上很多老小区人员构成复杂，导致管理缺位、秩序混乱等问题存在，直接影响到居民的日常生活安全。
总结起来，当下老旧小区面临的问题就是“四老一差”：街老、院老、房老、设施老、生活环境差。而这些问题，很多都是我国城市化进程中的历史遗留问题，也可以为很多新小区的发展、建设、管理提供一面参照的镜子。国家推动老旧小区改造，涉及上亿城市居民的切身利益，量大面广且情况复杂，但同时也是维护社会和谐稳定、实现共同富裕必须推进的一项重大民生工程。
从15城试点到全面铺开
一直以来，党中央、国务院都高度重视城镇老旧小区改造工作，相继在各项重大政策文件中予以重点关注。
2015年12月，中央城市工作会议上提出，要“加快老旧小区改造”，并将其作为“城市修补、生态修复”的重要内容。
2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，要有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设。
2017年12月，住房和城乡建设部在广州、厦门、宜昌等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。
2018年，政府工作报告提出，要有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。
而今年的政府工作报告则进一步细化了相关要求，“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施”。
6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。国务院常务会议认为，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。
在此背景下，住建部会同发改委、财政部认真研究城镇老旧小区改造支持政策，印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（下文简称《通知》），全面推进城镇老旧小区改造，并在7月1日国务院政策例行吹风会上进行了解读。
《通知》明确提出要开展四方面工作：一是摸排全国城镇老旧小区基本情况；二是指导地方因地制宜提出当地城镇老旧小区改造的内容和标准；三是部署各地自下而上，既尽力而为、又量力而行，合理确定2019年改造计划；四是推动地方创新改造方式和资金筹措机制等。
在政策吹风会上，住建部相关负责人介绍，老旧小区改造将按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。
惠民生稳投资两手抓
自中央提出供给侧改革以来，如何平衡好去产能与稳增长之间的矛盾成为摆在各级政府面前的首要课题。在货币政策收紧的前提下，宽松的财政政策成为稳投资、稳增长的重要砝码。而稳投资，绝不能继续走过去重复建设重大项目的老路，而是要兼顾拓展内需、促进消费,推动经济的可持续高质量发展。
自2008年以来，大规模棚改对稳投资提供了重要支撑，与此同时也极大地改善了城镇棚户区居民居住条件，促进了居民消费，拉动了内需。但不可否认的是，棚改对最近一轮房价上涨起到了推波助澜的作用；尤其是货币化安置推行以来，很大程度上抬高了三四线城市的房价。在此背景下，中央出台了相关调控政策进行收紧，各地棚改规模开始大幅收缩。
6月19日国务院常务会议明确提出，目前要做好“六稳”的工作，其中一个“稳”就是稳投资。老旧小区改造涉及到的居民上亿人，可以实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。老旧小区改造顺应了群众的呼声，满足了群众的期盼，不仅可以通过改造基础设施和健全公共服务来拉动投资，同时也可以激发居民的消费。通过这项工作既保民生又稳投资同时拉内需，因此不仅是一个民生工程，同时也是一个发展工程。
从各方面的数据预估来看，老旧小区改造将是一个万亿规模的大市场。在今年5月举行的第十一届全国既有建筑改造大会上，住建部相关负责人介绍，我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。
相关研究机构根据已经公布改造计划的地区的数据进行预估，全国老旧小区改造的成本约为2.8万亿，如加上企业利润和其他投资其规模将更大。而根据国务院参事仇保兴的初步估算，我国城镇老旧小区改造的投资总额可达4万亿，以改造期五年计算，每年可新增投资约8000亿以上。
一户一策织好绣花功夫
在此次政策吹风会上，住建部相关负责人介绍，老旧小区改造主要包括三方面内容，一是保基本的配套设施，如和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等；二是提升类的基础设施，如公共活动场地、停车场、活动室、物业用房等；三是完善公共服务，包括养老、抚幼、文化室、医疗等。同时依据从保基本开始，根据需要逐步提升和完善的原则，因地制宜、因项目而异来确定改造内容。
从政策吹风会上释放的讯息来看，国家推进老旧小区改造的态度是审慎的，循序渐进且充分尊重居民群众的意愿。
老旧小改造是惠民生、稳投资的民生工程和发展工程，但其落地实行还有很多现实障碍需要跨过。首先就是钱从哪里来的问题。和棚改不同，老旧小区改造主要是改，并无土地置换、拆迁的资金支持，只有提供可持续的资金保障，才能使老旧小区改造成功启动并落地实施。同时，小区居民的诉求各不相同，如何统筹协调好居民的需求并达成共识，也是老旧小区改造能否顺利推进的关键所在。
除了如何改，老旧小区还面临如何管的问题。由于老旧小区人员构成复杂，经济条件相对较差，过往也没有形成付费购买管理服务的习惯，对缴纳物业管理等费用往往持抵触态度；而一旦没有后续的管理和维护，改造更新后设施很快就又会变得老化破旧，改造成果将前功尽弃。
针对以上问题，住建部相关负责人表示，要积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等；在城镇老旧小区改造中积极开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，加强政府引导和统筹协调，动员群众广泛参与；同时推动建立小区后续长效管理机制。
老旧小区改造是惠民利民的好政策，但同时也是面对千家万户的细致工作，量大面广，情势复杂。开展这项工作，不仅仅要在硬件上补短板，同时也必须充分发动居民群众，进一步完善社会治理格局，加强基层管理建设，让老旧小区改造成为人民群众提升辛福感、获得感、参与感的重要契机。
