中华建设网讯  多年以来，房地产行业上演“强者恒强”逻辑，龙头房企规模不断扩张，背后的拿地力度也愈来愈大。据克而瑞地产研究统计，今年前8个月，销售百强房企新增货值总量超过6.5万亿元，其中TOP10房企新增货值均突破2000亿元，而新增货值集中度保持42%的高位，投资端也维持着强者恒强的格局。

 

 

据克而瑞监测数据显示，截至8月末，共有22家房企迈入新增货值千亿元门槛，相比去年同期新增1家，考虑到今年较多房企调整战略回归二线城市，单位货值有所上升，而千亿元阵营企业数量与去年基本持平，则可以看出企业整体拿地态度较为谨慎。其中，排在前三强的仍是碧桂园、万科和绿地，3家以超过3000亿元的显著优势领先其他房企。

 

据克而瑞监测数据统计获悉，10强房企上半年拿地货值总计超过2.7万亿元，占百强房企总拿地货值的42%。值得一提的是，10强房企新增土地价值总计高达9942亿元，这意味着这10家房企上半年拿地花费了9942亿元(全口径非权益)。

 

克而瑞分析师认为，销售TOP10房企拿地销售比持续维持在0.38，相较百强平均水平0.41来看，龙头房企的拿地态度仍然保持理性。从各梯队拿地销售比变化情况来看，销售水平在11强-50强之间的房企拿地态度相对积极，在追逐规模赛道下，此类房企需要通过积极补充货值来不断提升自身实力，其中美的、中梁前8个月的拿地销售比都达到0.7以上。

 

同策咨询研究总监张宏伟表示，“头部企业确实现阶段拿地动作比较积极，当前土地市场回归理性，在公开市场拿地还是比较好的机会。所以一些大企业进行积极补仓和布局，而部分中小企业市场反应能力比较弱，主动收缩了战线，拿地也理性了。未来大型企业和中小企业在土地市场的做法还是不一样的。”

 

总体来说，未来大型房企在市场下行的周期中仍然更占优势，强者恒强的局面还会出现。现在还是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。将来三到五年，很可能大鱼吃大鱼，甚至头部前10、前20房企在接下来的市场竞争和洗牌过程中被淘汰。”

 

据克而瑞统计，8月份，新增货值百强房企中有近三成企业未出手拿地。而销售20强房企中，华润、万科8月份拿地相对积极，单月拿地金额超过150亿元，同时也有多家企业8月份拿地金额不足10亿元，单月拿地销售比更是低至0.1以下，可见企业的拿地态度差异较大。

 

克而瑞分析师表示，在规模房企中，有部分企业8月份土地储备投资大幅放缓，中海8月份拿地金额仅有1.6亿元，相较于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计；荣盛发展、融创8月份拿地金额与前7个月的平均值相比也有六成左右的跌幅。

 

不过，在大部分企业投资态度趋于谨慎的同时，也有部分企业投资态度相对积极。如绿城8月份拿地金额达到144亿元，华润、金茂8月份拿地金额较前7个月提升六成左右，其中华润在苏州、杭州、南通等热点城市均有收获，对未来销售也将有较大助力。

 

克而瑞表示，对于前8个月已经基本完成补货值的房企而言，后4个月的工作重心还是应以销售、回款为主，增强现金流实力，做好抵御市场“寒冬”的准备；对于目前仍有补货需求的企业而言，后续土地市场以“稳”为主，成交量价还有小幅回调的可能性，仍然可以适当关注核心城市的土地市场，在市场窗口期获取较为优质的土储。

 

 

今年5月,银保监会明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,此后6月初更是有消息传出,监管层已经将一些拿地激进、制造高溢价地块的企业纳入监管,并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直接指出了防止房地产的投资行为。这也预示了未来房地产调控仍将不放松,融资可能进一步收紧的信号。据克而瑞不完全统计,截至6月17日就已有十余家房企发行及拟发行海外债,预计发行规模将超30亿美元,其中如中南建设于6月11日就宣布了其境外全资子公司已完成了3.5亿美元的高级无抵押定息债券发行,此后6月12日,华南城也宣布成功发行于2021年到期的6000万美元优先票据。除此之外,雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等也都宣布完成发行美元债。

 

克而瑞分析认为,2019年下半年,房地产信贷政策或将继续收紧。而对于房企而言,境外债虽然具有较高融资利率,但在境内融资不断收紧的当下,发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破,如何有效地降杠杆、降负债,将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。