每逢毕业季，毕业生涌入租房市场都会掀起一波住房热潮，与往年有所不同的是，今年夏季北京上海等一线城市的租房市场虽然热度不减，但价格并未呈现明显的上涨。

来自易居研究院的数据显示，今年50个典型城市的租金水平已连续两个季度下跌。

根据易居研究院的分析，今年两季度租金之所以连续下跌，一方面是供应加大，随着开发商“去库存”的完成，市场上的空置房屋大幅度增加，加大了租赁市场的供应。再加上政府大力支持租赁市场，有相当数量的租赁住房供给进入市场，同样增加了供给。

楼市“房住不炒”基调已定， 部分城市 “稳房价”同时，在“稳房租”上已磨刀霍霍，欲试先行。

7月，有北京、深圳、广州等城市先后发布文件指令，加大对住房租赁市场的整治力度。几大城市同时针对租房市场动真格，纷纷稳房租，规范住房租赁市场。

7月4日，深圳市住房和建设局发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》。 个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。

这意味着，未来深圳租房将有政府指导价，且所有租赁必须进行网签。如果不进行网签，或者租金高过指导价，不仅要征收税费，而且还将追溯过往税款。 这是国内首个推出“稳房租”政策的城市，作为一线城市，深圳 “稳房租”所传递的信号无疑是未来住放租赁市场发展的风向标。

同期，北京印发了新版租房合同示范文本，其中明确：未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。这意味着，北京的房东们不得任性涨租，租客的权益进一步得到保障。

对于隔断房、租金贷等租房领域的争议性问题，监管和市场也相继发布了相关的要求。7月7日，北京市房地产中介行业协会联合自如、相寓、蛋壳公寓、链家、我爱我家等租赁服务企业和中介机构企业发出倡议，提出“稳定租金，规范‘租金贷’，不打隔断出租，不克扣租金、押金”等10项倡议。

可见，继“稳房价稳地价稳预期”之后，“稳房租”终于横空出世。房价关系金融市场安全，房租更是一些城市青年生存的最后防线。

    长租公寓需长谋远划

《中国青年租住生活蓝皮书》指出，当前政策端鼓励发展住房租赁市场，推动长租品质标准化建设。目前，我国城镇化建设全面加速，城市青年租住需求进一步释放，激发租房市场潜力。

如今租赁市场交易大致可分成两类：一类是普通租赁，租户和业主可以直接交易；另外一类是长租公寓类型，中介将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租，获得差价。

政策东风，资本加码，助推长租公寓市场近两年走到“风口”之上。然而，大量资金进入长租公寓市场，却并没有改善租房问题。

长租公寓在住房租赁市场上确实存在不规范动作。住房租赁企业利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源，通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

当下租赁市场，过半房源已被各种租赁代理机构垄断。一二线城市租赁市场已经机构化租赁市场中，租户属于弱势群体，很难直接找到租赁房源，这种情况下，租户只能选择通过中介机构选择房源，不论是议价还是合同细节，租户基本没有话语权。

季节因素、市场供需失衡等都是助推房租上涨的因素，长租公寓业内乱象（甲醛超标、隔断房、押金被扣等问题）引发频频争议。

面对舆论质疑，长租公寓也身不由己——“管理成本高，根本不挣钱”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，长租公寓作为租房市场的一种新业态，其市场需求巨大，其本身存在的问题也有很多，比如拿房成本较高、装修成本短期内没法消化等。而当前一二线城市租售比过于悬殊，导致出租住房收益率较低，单靠出租住房收取房租很难实现盈利，也是长租公寓这个风口仍然”飞不起来“的主要原因。

中原地产首席分析师张大伟表示，资本大量进入长租公寓市场，并没有多少是增量供应，“因为盖房子出租在现在的租售比下是不可能赚钱的。这种情况下，大量资本进入的是(房屋的)存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。”他说。

张大伟觉得，“租金是要约束的”，政府应该掌握一定的房源来做房租的调节，不能完全推向市场。他认为，政府应鼓励长租公寓运营商做房源的“增量”而不是“存量”，做“存量”“吃差价”的行为应该受到约束。

长租公寓如何才能不提高租金，又实现盈利？北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，需要有低成本的房源与资金的支持，以及税收的减免政策，这需要政府支持。“政府既应鼓励机构发展稳定的租赁关系，也应该支持个人直接出租闲置住房，个人直接出租住房有利于减少中间环节，降低租金水平。”她说。

规模效应成了长租公寓运营商争取盈利的突破点。蛋壳公寓创始人兼CEO高靖曾表明，据他测算，长租公寓单间可以盈利，只是在高速发展期，利润无法平衡发展需求。他坚信，当规模发展到一定阶段，也就是增长量占存量比例较低的情况下，盈利没有问题。

在国家大力推行“租售并举”、规范我国租赁市场的宏观战略下，机构专业化管理势在必行，住房住房租赁市场实现良性、健康、有序发展还需政府企业双方共同发力。

随着我国城镇化进程加快，城市流动人口规模日益扩大，未来房租有很大上扬可能。当前出台各种“稳房租”的措施从某种程度上来说算是防范未然之举。

数据显示，2019年我国各大城市人口流动量较大，其中常住流动人口中，北上广深依旧是位居前排，其中以上海最为突出，为972.69万人，排名第一，广州967.33万人排名第二，深圳818.11万人排名第三。

不难想象，未来我国长租市场将进一步发展，扩大住房供应，尤其是扩大租赁住房供应，稳定房租就尤为必要。房住不炒，房租更不能炒。稳房价，更要稳房租。