党的十九大提出“房住不炒”，让住房回归居住本质。租售并举，多渠道增加住房供给，旨在建立房地产发展的长效机制。

自从2017年7月26日，住建部放出了“租售同权”的利好后，一直潜伏在资本市场“水底”的“长租公寓”迅速成为2018年的新风口。2018年长租公寓又出台了一系列政策，政策利好背景下长租公寓野蛮生长。

相关部门出台了鼓励长租公寓发展的政策，其出发点是在“租售并举”背景下通过发展租赁市场解决住房难问题。

2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，确定北京、上海13城市成为首批住房租赁试点城市。加快了我国“租售并举”战略转型和长租公寓发展。

2018年，各路资本纷纷杀入长租公寓。数据显示，2018年，国内长租公寓市场规模已突破1.5万亿元，长租公寓行业融资规模近770亿元。长租公寓正进入快速发展期。

在国家政策的大力支持下，各大房企、酒店集团、地产中介、金融机构等纷纷利用自身布局长租公寓市场。据不完全统计，截至2018年，国内长租公寓市场上，活跃的品牌超80个，分布的城市数量达到44 个，长租公寓供给量达375252套。其中集中式公寓1223 座（约240052 套），分散式公寓135200套，分布占比63.97%和36.03%。

对比2017年数据（集中式公寓占比18.72%，分散式公寓占比81.28%），2018年集中式公寓由于易形成规模效应，管理难度低，盈利能力较强，便于同于管理统一等优势，实现了快速发展，逐渐成为市场主导形式。

全国长租公寓分布集中，10大热门城市合计占比超80%从国内长租公寓区域布局来看，行业聚集效应非常明显。主要集中在长三角、京津冀、珠三角片区，三个片区的供给总量占全国总量的70.4%。其中，长三角由于汇集上海、杭州、南京三个城市，聚集度最高。

从具体城市分布来看，截至2018年底，上海、北京、深圳、杭州、广州、南京、武汉、成都、西安、重庆10大热点城市长租公寓合计达306433套，占全国长租公寓的81.7%。其中国家中心型城市——北京、上海，长租公寓供给量均超过了60000套，分布达63591套和65246套；一线价值型城市——深圳、广州、杭州，长租公寓供给量在30000-40000套之间；流量枢纽型城市——南京、武汉、成都、西安、重庆，长租公寓供给量则在30000万套以下。

长租公寓脱颖而出，背后是住房市场需求端与供给端所发生的微妙变化。《中国青年租住生活蓝皮书》显示：当代城市租住群体消费不断升级，六成以上的人表示更倾向于通过长租平台来租房，近八成人会用心布置租来的房间，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作为租金，追求更高品质的租住体验。与此同时，2018—2019年度，“90后”租客占比达到75%，成为城市租住人群的主体。

艾媒咨询发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》预计，2022年中国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米，而中国房屋租赁市场租赁人口预计2022年将达到2.4亿人。

相对于个人房源，标准化、规模化的租房平台合同相对完整，一般不会出现恶意克扣押金的现象，连锁运营品牌的房源介绍比较清晰，不用担心网上房源和现实不相符的情况。长租公寓品牌采用了统一宜家式的装修风格，对每个房间进行不同的装修，拿铁、木棉、米苏和布丁的装修风格清新有格调，比较适合年轻人。

中国早先的长租公寓属于“二房东”模式的衍生品，即个人将其拥有的大量房源进行整体出租，然后加以品牌化运营。随后，在消费升级的大背景下，“互联网+资本”平台、开发商、地产中介服务机构纷纷涌入长租领域，抢滩市场。

当前长租公寓主要分两类：一是“代理经租”式的分布式公寓，即企业从个人房东手里收取房源，经装修后租出，负责日常运营服务；二是集中式公寓，即企业购买或租赁整栋房屋，对其内部进行改造，再出租给房客。

2018 年是“长租公寓”行业的转折之年。随着甲醛超标、哄抬租金、租金贷等种种事件的爆发，以及政策的缩紧、资本寒冬的到来，这个原先被普遍看好的行业急转直下，长租公寓行业发展面临新的挑战。多家长租公寓品牌“阵亡”，更多公司正挣扎前行，拖延业主房租、租金贷诈骗“爆雷”等问题时有所闻，甚至“离跑路不远了”，有人担忧长租公寓可能重演共享单车的故事。

报告分析，长租公寓行业需要大规模投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低。但是，国内长租公寓依赖的都是与行业属性极其不匹配的资金，这些短钱、快钱、热钱逼迫长租公寓企业只能哄抬房租，扩大规模，缩短装修空置期，算计租金贷的资金沉淀。这些原因是导致国内长租公寓行业问题频出的关键。

按照链家研究院以及波士顿咨询的统计预测，从2016年至2025年，中国的租金规模将呈现急速上涨期，年化平均涨幅为9.5%，至2025年可达2.9万亿元。这个规模将使中国成为全球仅次于美国的第二大公寓租赁市场。在蓬勃需求面前，行业的瓶颈在于更大体量、更高品质的供给。

在国家“租购并举”的政策下，长租公寓在快速发展的同时，需要尽快找到融资平台，合理合法地利用融资资金。还需要尽快建立行业标准、行业规范和行业发展监管机制，引导长租公寓健康可持续发展。

目前长租公寓市场主要形成了三个阵营:创业系、房企系、国企及中介系。创业系企业进入市场较早，积累了较多运营经验，同时利用线上线下结合;房企系由于拥有资金及物业资源优势，基本都可以快速切入市场，迅速扩张规模;国家队进场进行专有租赁土地的开发建设，即将大规模入市及中介利用销售团队及租客需求的第一手资料优势切入长租市场。同时长租公寓企业的运营模式主要分为两种:一是集中式公寓运营及分散式公寓运营。集中式公寓的前期投入资金较大，但具有规模优势，标准化程度高，特别可以有效降低人工成本，容易创造社交文化，并且物业可选择余地大，合作模式多，主要代表有旭辉领寓、万科泊寓、朗诗寓等;分散式公寓前期资金投入小，但是由于房源性质不一，多而散导致标准化程度不够，管控成本较高，社交属性就会偏弱，主要代表有自如、青客、相寓等。

现阶段我国长租市场的主要盈利来源依然是租金收入，而租金收入最大的保证就是出租率，所以对于资产证券化公司的出租率也要进行审查。另外，由于当前该行业整体负债率偏高，还需对增信单位和担保机构进行审查，这样能够保证公司的还款能力，提升投资者信心，有利于降低市场风险。

虽然行业前景可期，但市场参与者依然未能找到好的盈利模式。目前为止尚无企业给出清晰的盈利模式。当前长租公寓盈利模式主要有租金差+装修投资溢价、生态社区+增值服务、先租后售获取客户实现业务协同、资产收购+持有经营等四种。

随着RETIs、ABS的优势逐渐被大众认可，长租公寓ABS和长租公寓REITs大有可为。市场监管和把控需要逐渐跟进，让金融实实在在服务租赁市场。尽管当下的长租公寓市场负面新闻频发，但也抵挡不住各方资本争相竞入。长租公寓与P2P平台不同，居住刚需是人类永恒的话题，长租公寓的“爆仓”只是这个行业膨胀发展初期必然发生的事情，为市场淘汰掉一部分不适宜的投机者。经历行业洗牌调整后，长租公寓市场容量可期。