疫情三年，对我国经济、社会等多方面产生了巨大影响，而近几年才兴起的特色小镇行业也未能幸免。

受到疫情限制，人们对于出行以及文旅需求大幅减少，这对于以文康旅产业为核心的小镇行业冲击极大，叠加地产周期的影响，不少企业实际面临着非常艰巨的经营问题。

自2016年国家正式提出培育特色小镇以来，短短几年时间，小镇产业历经浮沉，从曾经的“一哄而上”到如今的“全面洗牌”。

疫情结束，当初如火如荼的特色小镇，在新时代下的“新”机遇在哪里？接下来，让我们一起了解一下小镇行业发展的过去与未来~

特色小镇全国遍地开花，爆发式“野蛮生长”

2016年，国家开展特色小镇建设工作，中央正式提出2020年前培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇。自此，特色小镇行业发展的序幕拉开，政府、企业等纷纷入局。

此时的特色小镇的开发商主要以全国性房地产开发商为主，小镇运营商们还是以地产开发的模式运营，通过拿地建房变现的方式盈利，在产业要素以及小镇价值运营等方面并没有投入很大成本。

在小镇行业发展一片蓝海以及政企双方纷纷大力推动下，特色小镇经历了一段爆发式“野蛮生长”时期，全国各地项目接连布局，遍地开花。

但好景不长，作为刚兴起的新行业，行业蓬勃发展的背后，大量的“问题小镇”也频频出现，随着越来越多的特色小镇的创建，一些利用小镇名头牟取不正当收入的“小镇”也在生根发芽。

“毫无特色的特色小镇、打着特色小镇名义的生产基地、运营成小吃街的文旅小镇......”，行业中的一些问题也不断涌现。

对此，2018年，国家发改委发布《关于建立特色小镇和特色小镇高质量发展机制的通知》，为了行业的健康发展，在政策端对于小镇的建设要求不断收紧，“问题小镇”不断淘汰整改，小镇行业进入“洗牌”阶段。

亿翰智库认为，虽然小镇行业发展趋势逐渐“冷静”，但从长期来看，小镇行业的整体发展从当初的“野蛮生长”慢慢变为“理性发展”。行业经过“洗牌”逐渐优胜劣汰，地产逻辑也逐渐转变为产业逻辑，特色产业不断延伸深化与升级，特色小镇真正的变成了有特色的、有产业的小镇，行业中的经典项目也越来越多。

养精蓄锐，疫情之后小镇快速复苏

疫情三年，小镇行业也沉寂了三年。

随着疫情的结束，小镇行业也重新迎来了春天。春节过后，很多小镇迎来了“报复性”反弹。

以绿城小镇为例，绿城小镇集团是小镇行业的标杆企业，在小镇的探索之路上已经走了20年，绿城布局了蓝湾小镇、如心小镇、高安巴夫洛田园综合体等众多标杆小镇项目。

就疫情放开后的实际成绩来看，绿城小镇开年的第一仗十分漂亮，蓝湾小镇春节期间几乎每天都是超负荷运转的，春节期间销售近8个亿，单日最高达2.7亿，从销售成绩来看，相比2022年同期同口径增长超80%，像“海南蓝湾小镇、安吉桃花源”等多个明星项目销售成绩更明显，海南蓝湾小镇春节期间的销售额基本赶上了去年全年的销售额。

从这些小镇的运营“成绩单”来看，当初蓬勃的“小镇现象”又回来了。

可以看出，经过三年疫情，人们对于美好生活的需求增长迅速，而小镇作为美好生活的重要载体，也随着疫情后人们需求的释放，飞速回归到疫情前的蓬勃状态。

“我们把疫情的三年当作养精蓄锐，这三年的确没有在规模上快速的发展，但是这三年，我们所有战略目标没有变，我们只是更沉淀了一些对小镇的经验。

现在我们更多了一份思考，更多了一份从安全方面、稳健方面的考虑。”绿城小镇集团总经理蒋安绰表示，虽然经过三年疫情的冲击，很多企业和项目面临巨大的经营压力，但通过三年时间的积累经验、养精蓄锐，企业也多了一些从安全方面、稳健方面的考虑，对于未来发展的思考也更加理性。

产业是核心，特色小镇迎来新发展

在经过“野蛮生长”和“三年沉淀”后，特色小镇的发展趋于稳健。作为在经历了长时间沉淀后又焕发生机的行业，在未来，一个成功的特色小镇应该如何打造，才能走上持续发展的道路，迎来新的发展机遇？

1. 产业支撑，打造有“特色”的特色小镇

小镇的运营不是简单的拿地开发、买房子，而是在运营中，为小镇居民提供美好生活。而优质的产业内容才是美好生活的核心。

或许在行业初期，很多房地产企业入局小镇行业，以地产逻辑盈利。但由于政策端的收紧以及对于产业的需求，最终导致小镇的开发运营模式与房地产的开发是不同的。小镇运营的核心是通过产业基底为人们提供美好生活。

以田园东方为例，将文旅和农业相结合，打造以田园综合体为主的特色小镇。“无锡阳山田园东方”是田园东方的第一个田园综合项目，这也是中国第一个田园综合体。无锡阳山田园东方以现代农业、文化旅游、田园社区为一体的发展模式，打造了以“特色产业＋主题IP乐园＋文旅＋社群”为主的盈利模式。

目前来看，文康旅小镇作为小镇产业中的主流业态，依托自有的文化内涵和旅游资源打造一条全方位、多层次、宽领域的特色产业链条，形成产业效益和规模效应，推动传统产业转型升级，聚集新兴产业。

对于康养产业来说，医疗配套是打造产业基底的重中之重。但通常来说，医疗资源的投入与配套的打造是一个漫长的过程，对于康养小镇来说，要把控投入力度，前期过重的资源投入并不利于小镇的沉淀，往往导致盈亏无法平衡的现象出现。

对于文旅产业来说，在经历疫情后人们对于美好生活的强烈需求下，文旅成为出行的消费主流。打造以文旅产业为主的特色小镇往往可以更好的盈利。但文旅特色小镇通常会面临业态不聚焦，没有明显特点的情况。因此，对于文旅小镇更好的选择是回归到景区逻辑，依托自然资源禀赋，同时自身打造一些时尚配套，比如研学、露营等文旅配套。但对于这些时尚配套来说，也需要对配套有一定的时尚敏感度，在尽可能的少投入的情况下，紧跟时尚潮流，及时更新。

2. 乡村振兴背景下，小镇的新风口

特色小镇的一端连接着城市，一端连接着乡村，是乡村振兴的新引擎。

自2017年国家提出乡村振兴战略后，国家对于乡村振兴的重视程度也在逐渐升级，每年，乡村振兴都作为中央一号文件颁布也可以看出，政府对于提振乡村发展的重要决心。而特色小镇作为连接着城市和乡村的重要抓手，在乡村振兴中起到了重要作用。

以重固镇新型城镇化项目为例，2020年4月，重固镇新型城镇化的重要子项目章堰村入选上海市第三批乡村振兴示范村建设计划，改造中最大的亮点就是保留了整个村庄原来的生态和文化的基底，使新老建筑“共存共生”，打造了一份古镇精致改造范本。上海市副市长彭沉雷对章堰村“国有企业带动乡村振兴，探索政企合作、市场化运作解决‘三农’问题的乡村振兴”的新模式给予了充分肯定及高度评价。

而对乡村振兴背景下的特色小镇来说，在地产业的支持度是小镇发展的核心。以提高当地产业附加值为切入点，小镇项目在“当地就业人口、纳税、地方经济”等方面带动收益，起到产业振兴的作用。这是乡村振兴小镇项目的主要角色。

在这种模式下，企业通过与政府合作来获取更便宜的资源，小镇配套由政府方来投资，而小镇在项目大早上主要以“产业逻辑”来提振实业企业的产值。随着政策端红利越来越明显，政府对于乡村振兴专项债、乡村基建的投入越来越大，特色小镇融合文化、产业、居住等多方面因素，激活乡村市场，盘活乡村资源，不仅实现特色小镇自我的转型升级，还为实现乡村振兴脱贫攻坚奠定坚实基础。

结语

疫情对人们心态、居住状态发生很大的变化。疫情之后，小镇作为独立的社会“单元细胞”功能更为凸显，客户对于小镇的产品需求也更为明了。

从发展的角度看，小镇行业的发展才刚刚起步，尤其在经历了三年的疫情后，面临着行业的诸多不确定性，在没有经验参照的情况下，只能摸着石头过河。在未来发展方面，国内小镇运营商可以更多的借鉴日本、欧洲等地区小镇发展相对成熟国家的发展模式。拿文康旅小镇模式来说，日本的老龄化体系与我国类似，而日本的康养小镇体系已经从传统的“人文服务”逐渐跨越到“科技型养老”的现代化模式，不断深耕自身产业要素，并契合时代发展，提升专业化水平，只有找到符合自身发展的“特色”模式，才能在特色小镇的行业道路上做到可持续。

经过“野蛮生长”和“三年沉淀”后，特色小镇不但没“凉”，反而第二波“春天”似乎离我们越来越近。

疫情后，特色小镇仍然值得期待！