1、长租公寓大幕拉起

流动人口持续上升，形成万亿级租赁市场

21世纪以来，中国的流动人口呈上升趋势。国家统计局数据显示，2017年全国流动人口数量达2.44亿，占总人口的18%。而根据此前国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》显示，2013年在流动人口家庭中有67.3%的比例都选择租住私房。如若按照流动人口中租房比例为68%计算，约有1.66亿流动人口需要租房。2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元，万亿级市场前景吸引着各路资本涌入住房租赁市场。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

租赁的主体向 90 后转移，毕业生人数创新高

《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群占比接近40%，成为租房主力。租赁的主体开始向90后转移。而毕业生作为青年白领和流动人口的重要组成部分，其数量对长租市场需求有着直接的影响。2001年毕业生仅有114万人，而到了2017年达795万人，并在此后以每年2%-5%的速度增长。教育部党组成员、副部长林蕙青曾表示，2018届全国普通高校毕业生预计820万人，再创近10年高校毕业生人数新高。每年的毕业季都为租赁市场提供源源不断的租户。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

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长租公寓又名长租型青年公寓，对象主要为普通白领，一般为宜家式的精装修公寓，有着年轻人社区的功能，满足居住需求的同时也满足了社交需求。长租公寓的开端可追溯到2010年，国内出现了首家集中式白领公寓晟曜行，直至2014年雷军宣布投资“You+”，将长租公寓行业推到了风口。再加上近年的政策利好，除了创业品牌，房企与中介服务机构也纷纷参与长租市场，银行在政策推动下积极配合长租发展，多主体供应的市场格局迅速形成。

从集中度的角度来看，长租公寓的运营模式分为集中式与分散式。而从资源占用的角度来看，长租公寓的运营模式分为重资产与轻资产模式，各有特色及优缺点。以盈利而言，重资产的集中式会相对较高，对于规模而言，轻资产分散式更易将规模做大。

来源：观点指数整理

轻资产类长租公寓收益主要为租金差，考验着企业的房屋运营能力、对人力管理成本和空置率的控制，而重资产有着资产升值的优势。长租公寓衍生服务覆盖范围广，渗透长租公寓行业全链条。对于房企来说，长租公寓能使租客提前享受品牌物业的服务，从而让每位年轻的租户成为潜在的购房者。 

多主体纷纷涉足，抢占长租市场份额

来源：观点指数整理

当前长租市场上尚未出现垄断式龙头的运营商，各大参与者都在加大步伐抢占市场份额。现阶段市场上主要有四种类型的参与主体，分别为地产开发商、酒店类、中介类与创业品牌类，皆有其各自的特点。

房企入局长租，战略目标远大

2015年去化开始，楼市发展正在进入下半场，随着政府的调控、地价的暴涨，房企的传统开发模式越来越难以为继。房企抢占长租公寓市场，一方面可打响自身品牌，另一方面可带来可观的现金流，而这笔可现金流使企业更易于进行融资与资产证券化。

来源：企业官网、公开资料、观点指数整理

在房企中，万科与龙湖较早进入长租市场。据官网项目数据，万科泊寓门店数达131家，房间数34777间，规模相对其他房企较大。从战略目标来看，各房企都想一争长租市场龙头地位，竞争程度并不亚于商品房销售的竞争。项目分布上看，均优先分布在北上广深这些住房需求大、频率高，租金承担能力强的一线城市。现阶段各品牌规模相对于其目标而言并不大，市场占有率还是较低，对于国内1.3 万亿的住房租赁市场来说这只是启蒙阶段。

融资频频，金融创新不断上演

长租公寓刚面世就受到投资者欢迎，近几年的融资频率和额度也大幅度提高。长租公寓作为烧钱的行业，企业自身资金难以支撑其发展，特别是创业型长租品牌，是否得到融资就决定了其是否能在长租市场继续生存与发展。

来源：公开资料、观点指数整理

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长租公寓前期投入大、后期利润少的难题，使金融创新不断上演。通过发行资产支持计划，如类 REITs、CMBS、CMBS、ABS、ABN 及其他证券化产品让企业融资效率提高，也降低大众投资地产的门槛。对于企业来说，是否充分利用资产金融化将会成为制胜的关键。

国外的 REITs 并不符合国内金融环境，并无针对性的税收政策，由此产生类 REITs。REITs 与类 REITs 的区别较大，组织形式、税收、运营方式、收入来源、收益分配方式与募集形式均有所不同。

银行保险业起带头作用，推动长租市场发展

国家政策的推动下，银行保险业也起着带头作用，推动长租市场发展。

来源：观点指数整理

虽然长租公寓已面世几年，但是市场尚处于不规范中。直至 2017年，国家调控楼市，强调“房子是用来住的！”，推行租赁市场发展，银行终于投入到这个行业。长租是国家所扶持的，当然银行也会为房地产企业提供更多的信贷服务 , 因此行业的发展速度将会有质的提升。

2、企业案例

万科深入租赁市场蓝海

万科泊寓官网显示，截止2018年6月，泊寓分布在全国29个城市，门店数达131间，获取房间数超10万间，开业34777间。长租公寓项目已成为万科集团内部较大的业务分区，泊寓属于总部直属业务，有着独立的且较为完善的组织架构。

从万科泊寓的运营上看，以集中式公寓为主，主要分布在一、二线城市，土地源则主要是自有的住宅用地、政府、村民地块等，房源方面则主要是以地铁口附近的城中村、旧厂房等为主。除了租赁地块外，近年万科还为长租公寓业务积极拿地。因此除了租金收益外，万科的长租公寓还具有资产增值收益。

从万科战略布局上看，万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文提出来的“八爪鱼战略”，北京万科的“6+X”战略，上海万科的“热带雨林”计划，都体现着万科希望在地产与其相关行业全面发展，也预示着未来万科势必加强长租公寓的规模与管理。

另外，万科在2017年7月5日出资1000万成立深圳市万科发展有限公司，正式开启了万村计划。万村计划的主要内容是以城中村综合整治、城市化商业运营模式对深圳的城中村展开改造，引进长租公寓、社区商业、社区教育、产业办公等业态进行综合运营。万村计划将有效扩大万科长租市场规模，提升品牌溢价率。

立足中高端、放眼全球—优帕克

在日渐受到政策和开发商宠爱的长租公寓市场，优帕克可以说真正的先行者。自2002年成立以来，优帕克已经在租赁市场潜心经营了16年。

从当前的长租公寓布局来看，将高端和低端作为租赁业务重点的长租运营商不在少数，现已逐渐形成了独特的橄榄型市场。对比而言，中间段则是大家容易忽略的领域。在如今消费升级和中产阶级崛起的当下，中高端租赁市场将大有可为，并具有很大的规模增长空间。以中高端租赁市场为定位，是优帕克一直以来的坚持。

其中，愿意拿出收入30%甚至更多用来付租金的中产人群是优帕克的主要服务客群，其囊括了世界500强企业员工、各国驻华大使等高净值租客。如2009年，优帕克投资的一站式涉外服务平台Maxview 就为其带来了大量的500强企业客户，帮助其在市场上实现快速扩张。

基于已有的定位，优帕克也根据不同租客的需求进行产品创新，打造多元化的产品体系。具体而言，优帕克与上海地产集团共同打造的地产优家，定位为白领人才公寓，价格段位在3000至5000元；成都阿玛尼艺术公寓和处在重庆核心板块的解放碑181项目则更多地是为世界500强企业高管量身定做。

和大家传统意义上认为“变现只能通过买卖交易实现”不同，优帕克认为租约本身就是变现手段，管理与运营租约是资产管理的重要手段之一，而加强运营和服务是企业的核心。在优帕克的运营理念里，房租多少并不是租客的唯一衡量标准，相较而言，他们更多的看重居住环境所衍生的生活品质、社交圈子、信息人身安全、人文享受等因素。为了践行这个理念，优帕克将五星级酒店的高标准服务模式融入到租户服务中，不仅包括租户入住前459项房况检测，室内装潢，房屋保洁等日常维护服务，还丰富衣食住行等等的相关配套设施。

近年来，优帕克为开发商提供专业的租赁地产全流程咨询管理服务，包括项目定位、设计、创意、标准制定、市场推广、项目管理、物业管理、资产管理和运营等。2016年以来先后签约成都阿玛尼艺术公寓和迪拜兰博基尼综合社区项目，成为全球顶级奢侈品牌在租赁地产领域的指定资产管理运营方和品牌合作方。

目前优帕克集团的国内客源已经过半，并积极对外拓张市场。2018年5月7日，优帕克出海迪拜，签约迪拜皇家珍珠兰博基尼项目的整体运营，成为首家出海运营国际公寓项目的中资公司。据资料显示，在世界500强企业中，就有400多家企业在迪拜落户并建立分支机构。得益于此，迪拜成为商旅精英的聚集地，目前80%的外来人口中，大部分为全球企业外派高管。

朗诗寓
       2017年初，朗诗绿色地产创立了长租公寓品牌—朗诗寓。截止2018年6月，就取得近70个项目，房源数近20000间。朗诗寓计划在2018年进入天津、厦门、武汉、郑州、合肥等城市，房源总量达到5万间。2019年计划实现10万间房，形成一条与绿色地产业务并重的产业线。

朗诗寓的定位涵盖了青年公寓、白领公寓、精品公寓及服务式公寓四条产品线，中高端租赁客群是其主要的服务群体。由此，在板块布局上，朗诗寓80%的房源量分布于北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市，多位于商务区、高科技产业园区、大学城、城市中心商圈等，面向目标客群提供有品质、中高端的舒适居住环境与服务。

在落地运营的过程中，朗诗寓不单只是着眼于线下的实体服务与租赁环境，还通过线上平台的积极打造，实现“两条腿”走路，在信息交流融通的过程中打造特色的运营体系。
尽管长租公寓处于初步阶段，不比住宅开发所具有的土储、资金流限制，但长租公寓是公认的前期投入大而周期漫长。ABS资产证券化、类REITs等理财产品开发无疑是资金拓宽的重要渠道，而朗诗寓则通过采取轻重资产布局的发展战略，加大重资产的收购，通过良好的运营管理，实现重资产的有效利用，并持续与地产基金配合，实现轻重结合。

2018年1月10日，朗诗与平安不动产在长租公寓领域进行合作。按照合作协议，双方计划在未来三年内，在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，基金目标资产管理规模人民币100亿元，并将委托朗诗旗下长租公寓运营品牌进行运营管理及设计、改造等，合作基金将在项目稳定运营后寻求REITs（房地产信托基金）等方式退出。

朗诗作为房地产企业出身，在长租领域拥有许多先天优势，具体表现为自身的存量资源可以转化为租赁物业。此外，由于其在住宅项目设计与工程的规划上已有丰富的经验，因此可以完美嫁接到租赁项目中。当然，朗诗的物业服务亦能为长租事业添砖加瓦。从财务角度来看，长租业务形成的稳定租金收入，可以和地产业务达到内部互助互利的效果。

世联红璞公寓

红璞来自于“HomePlus”的音译，意为“家的延续”。

红璞公寓从广州出发，以“得二线城市者得天下”的理念，仅用两年时间覆盖了全国29个城市，上线房源量突破10万间。其中在西安、郑州、武汉、广州、杭州、成都6个城市中的市占率达到72%。

从十年到二十年的长期租约或自持房源来看，一线城市的房价和租金上涨空间远远不如二线城市。据市场机构数据，2016年杭州的月租金大概是40元/平方米，而2018年已经到了70元/平方米。而相同时间里，北上广深一线城市依然保持稳定。

目前大部分长租品牌都集中一线城市。不过需要注意的是，现阶段北上广深都在控制人口规模，而强力二线城市迅猛崛起，开启“人才争夺战”。未来，长租公寓主战场从核心一线城市向强力二线城市迁移，已经是必然趋势。因此，可以明显看到，世联行红璞采取的战略是先声夺人，主力布局二线，提前占领哨位。

除了在城市布局上另辟蹊径外，红璞也开始走轻资产模式，通过包租、成立合资公司、代理运营等方式，世联行与多个业主方进行合作。据市场机构统计，红璞与90个村集体合作了140个项目，这些项目为红璞贡献了42%的房源；另外来自合作开发商的房源占36%，包括碧桂园、保利、中海、招商等60余家知名房企均是红璞的合作伙伴。

在重资产上，红璞也有相应举措。具体而言，世联行通过与商业银行及政策性银行合作，获取项目发展的资金。据世联红璞总经理甘伟透露，建设银行四川分行有意给予世联行50亿授信，用于自购、自建长租项目。

源涞国际

从长租公寓整个市场来看，大多面向的客群都是都市白领，而商旅客人的短期居住需求则往往被忽略，它们也只能转向各类酒店来解决。源涞国际将市场定位在中高端商务客群,所提供的服务式商旅公寓能为商旅客群提供长租和短租的需求。与酒店不同的是，源涞国际通过定制化私人服务和多样住宿体验，提供了有温度的服务，给予商旅客人家的感觉。

目前源涞国际拥有上海CBD繁华商业中心及热门景点区域近5千套高端服务式公寓，管理资产规模超100亿，房源分布在上海静安寺、陆家嘴、新天地、徐家汇、虹桥及花木等各商业中心。

为了更好地服务国际商旅客群，源涞国际制定了完整的SOP（标准作业程序），涉及前期的客服、后期的投诉建议等上百条内容。公寓的每个服务员工都必须接受入职培训和上岗培训，并且具备中英日等语言的客服团队、各类工种的装修与维修团队。

除了人工服务外，源涞国际还创造了高效的工作环境，全面提升住宿的体验和满意度。源涞国际采用机器人管家，节省公寓人力。智能化除了是服务的升级，更使得租住环境更为安全、便捷。

而在资金使用上，源涞国际于2016年实现了与众安保险合作，通过此次合作源涞国际连接到可预期的稳定资金来源，为加速扩张奠定前提。2018年6月1日，源涞国际更与云南国际信托有限公司发行了“云信西湖8号-源涞公寓2018年第1期财产权信托”。源涞国际高层表示，未来源涞国际将继续以上海为中心，完善全国重点城市战略布局。形成以中高端服务公寓为核心资源、多重生活服务导向为一体的城市生活综合业态。

3、长租公寓前景展望

国内租赁市场的机构化

国内租赁市场巨大，可以说是一片蓝海。对比国外，国内的租赁市场并不掌握在机构手中，更多的是个人房东。而在欧美日等发达国家情况正好相反，租赁机构在其国家的住房租赁市场中占有举足轻重的地位，因而服务品质更好，管理也更加规范。

数据来源：公开资料、观点指数不完全统计

据市场调查机构数据，2016年美国机构化渗透率在30%左右，日本的渗透率处于80%以上，而国内机构化渗透率最高的城市，如北京，也才不到5%，全国层面不足2%。由此可见，其实国内的租赁市场机构化才刚刚起步，未来还将会有巨大的发展空间。

后来者居上，房企将成为长租公寓的主力军

作为房地产行业中盈利最为丰厚的房企，它们在资金端上显然比其他几类参与主体更为游刃有余，规模化带来的信用使其更易于发行资产证券化等金融产品。房源方面，部分房企已储备较多的已建成物业，可作为租赁房源。另外，已开发的商业和操盘的旧城改造等项目，也可以在恰当的时间点转为租赁房源。

除此之外，在土地方面，房企在各城市新增的自持地块不断增长。截至2018年5月，北京、广州等城市累计供应的自持地块超过80宗，未来还将产生超过360万平方米的租赁住房自持地块。上述自持地块，也主要为万科、龙湖等大房企获得。以此，长租公寓将会成为拥有强大开发、品牌、运营和资本运作能力房企的天下。

蓝领公寓发展潜力巨大

长租公寓兴起之时所面向的对象就为白领，这些消费能力强、愿意为住宿支付三分之一工资的群体。但很明显，在发展过程中，长租公寓主体也忽视了流动人口中占比较大的低收入人群，如繁华城市的背后 , 默默付出的农民工。虽然存在着收入上的差距，但上述人群在长租公寓需求上均有着不同的需求。

2017年农民工总量达到28652万人，同比增长1.7%。其中外出农民工17185万人，同比增长1.5%。在农民工的居住方面，由于异地工作、工资较低，且需负担子女教育及老人赡养等原因，因此外出农民工的住宿大多是以雇主或单位提供的住房为主。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

根据统计局数据，2016年，由雇主或单位提供宿舍的占33.9%，在生产经营场所居住的占7.6%，与人合租的占17.5%，独立租赁的占17.1%，更有10.3% 在工地或工棚居住，农民工的住宿问题急需改善。

企业为员工住宿方面所付出的成本往往并不亚于所支付的薪水。若将员工宿舍安排在民宅小区，可能出现邻居投诉、物业驱赶等问题；若自建宿舍则需要大量的资金，后续运营管理同样缺乏经验。

由此看来，蓝领市场对长租公寓同样存在着巨大的需求。

而在盈利方面，以白领公寓来说，是以平方为单位出租，而蓝领公寓能在一间房内设立多个床位，做成以立方为单位的市场，所以蓝领公寓的盈利方面也并不亚于白领公寓。

“2018中国长租公寓品牌TOP10”榜单

当住宅市场的疯狂渐渐停歇，租赁市场的时代开始来临了。长租公寓在政策红利的助推之下风头正盛，同时也成为了不少房企布局的重点。除此之外，中介机构、酒店、银行等不同主体也纷纷抢滩市场，长租公寓的利润空间正规模化地增长。

市场格局多元化，促使长租公寓在竞争与交流中发展。集中式与分散式的长租公寓，各自在布局与规模化扩张中摸索出不同的成长路径，而重资产与轻资产的经营模式则各有利弊，在取舍中考验着企业的资金管理能力与经营方式。各有特色的商业运作模式，从产品定位到精细化的运营，都让长租公寓在兴起不过几年之间就取得了迅猛的发展。

然而如今看似蓬勃的长租公寓，实则被视为“烧钱”，如何火中取栗，运营商们如何在发展中摸索出独特的成功模式？在机会与挑战并存的市场之中，谁能在激烈的竞争中成为行业的标杆与领军人物？

为此观点指数研究院在对行业进行综合研究分析的基础上，结合长期跟踪的企业表现与数据分析，评选出“2018中国长租公寓品牌TOP10”，以此推动行业的不断发展。