中华建设网讯  近日，博鳌?21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重启幕。在《楼市增长潜力：新热土与新赛道》论坛现场，贝壳研究院首席市场分析师许小乐发布了《全流通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》。

 

该报告由贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布。报告基于政策趋势、产业聚集、城市化进程、人口流动等指标，排出现阶段购房动能最为强劲的100个城市，并建议开发商更多聚焦一、二线城市及少数有活力的三四线城市，从地产开发向城市综合运营转变。购房者一方面考虑未来城市发展潜力，也要考虑购房可支付性，中短期来看，二线城市是未来不错的选择。

 

许小乐在报告的讲解中指出，购房动能=增长力+持续性。若以具体数据来衡量各个城市的购房动能，深圳刚需持续力最强，武汉改善转化力最强。

 

具体而言，一线及强二线城市购房动能排名靠前，其中深圳因为巨大的潜在刚需规模居于首位，北京、上海则因为较高的换房比例带动交易乘数效应而位居二三；杭州、南京、苏州因为人才吸引政策和较强的经济吸引力排名也较前。

 

从分指数来看，综合换房比例和难度，编制城市换房动能指数，武汉由于较高的换房比例和相对宽松的换房环境，其改善动能指数排名第一，西安、重庆等换房政策较为宽松的城市排名也相对靠前。

 

环京都市圈呈现典型的两极分化、环沪环深城市圈内部不同城市购房动能呈现梯队分布且整体都不弱，北京城市圈具有明显的“分化型特征”，上海和广深城市圈则是明显的“融合型特征”。

 

关于资源型城市的排名，城市购房动能指数排名中有14个城市属于资源型城市，不管是资源成长型城市（南充为例），还是资源成熟型城市（湖州、济宁为例）或者是资源衰退型城市（韶关、泸州为例），除包头外，整体购房动能指数排名均在50名开外，动能偏弱。

 

其实市场逻辑正在无限变幻中，以过去的线性思维来看待市场，难免陷入片面。开发商在决定是否进入一个新城市或拿下一个新项目时，需参考的指标有一大箩筐，如产品结构、人群结构、交互效率等，以及当地二手房市场对新房的带动和挤压、未来存量更新改造的新机会等等。

 

综合来看，衡量一个城市住房消费的发展潜力，主要看三个变量，第一是未来要入市的刚需规模，包括目前城市无房群体的规模、基于城市软硬性吸引力而流入的无房群体规模；第二是，刚需入市的难度；第三，刚需的入市在乘数的带动下对整个市场规模的扩大效应。

 

所谓乘数效应，则由市场选择二手房的比例及换房需求比例所决定。据贝壳研究院数据，2018年，全国新房交易GMV( 一段时间内的成交总额)是 13万亿，二手房GMV是6.5万亿，整个房地产行业向存量时代迈进。

 

如果说，增量需求是城市房地产发展的基础的话，那乘数效应是催化剂。

 

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，一个城市房地产市场的增量需求(首次入市需求)越充足、换房的比例越高，交易的乘数效应越大，未来城市房地产市场的交易规模越大，即城市未来购房动能越大。

 

而城市住房市场增量需求，又受到城市当下住房需求被满足的程度、城市未来人口增长的潜力、无房群体入市的难易程度等因素影响。

 

许小乐表示，从购房动能指数排名中，可以得出几点发现：

 

第一，城市动能指数与城市的经济增长水平之间总体一致，但也存在着偏离，一些城市的购房动能超过人均GDP的实力。第二，城市房地产大格局正在重塑。和传统一、二、三、四线划分有所不同，杭州因为较强的需求持续力超越一线广州，环沪、环深三四线城市超越部分二线城市、二线“明星城市崛起”，如武汉、西安、成都等，具有持续增长动能。第三，城市圈的总体动能取决于城市动能的方差而非总和。城市圈市场的持续性因为区域的融合而增强。从城市圈动能分布来看，环京内部排名方差更大，呈现明显的分化型城市圈特征，环深环沪内部梯队均匀，差异较小，呈现明显的融合型城市圈特征。

 

贝壳研究院将目前的刚需规模、未来潜在的刚需规模(人均 GDP、GDP增速、经济外向度、万人轨道交通米数、学校数量、万人医疗机构床位数、建成区绿化覆盖率)、刚需入市的难度(房价收入比、刚需政策压力)、换房及二手房的带动效应(二手房成交占比、换房比例、换房政策压力)等影响因素指标化，形成评价城市购房动能的指标评价，又在此基础上，构成了城市购房动能排行榜。

 

许小乐表示，城市购房动能可以理解为一个城市未来房地产的交易规模潜力，可以是新房+二手房规模；也可以是刚需+改善+投资规模。这个全流通的框架可为开发商布局、购房者投资提供参考。

 

《全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》包括100个城市，从城市购房动能综合榜单看，一线及重点二线城市基本进入TOP20。

 

一线三城稳居TOP3，其中深圳由于当前较低的住房自有率，以及对人口开放的姿态，人口增长持续性强，未来购房需求潜力大而排在榜首。

 

与北京、上海等60%以上的住房自有率相比，深圳当前住房自有率未超过50%，城市中一多半的常住人口租房居住，这部分存量人口及未来引入的增量人口将成为支撑深圳住房市场的重要力量。

 

北京、上海虽然同样“缺房”，其无房群体入市的难度大，较大的转化难度削弱了购房动能。

 

二线城市中，杭州、南京、武汉及苏州紧随一线城市之后，其中杭州由于其持续优化的产业结构吸纳外来人口，购房动能大。此外，“网红城市”西安及成都也跻身榜单前15 名。

 

城市圈也是排行榜中值得重视的因素。城市购房动能榜单中前20 名中有9 城属于三大城市圈范畴，三大城市圈的核心城市分列榜单前三。城市圈的发展是经济、产业、人口、基础设施及资源等综合作用的结果，城市圈内不同城市均衡协同发展才能充分发挥人口集聚优势，扩大规模效应，推动城市圈的快速崛起。

 

与城市圈带来的积极影响相比，100个城市中有14 个城市属于资源型城市，然而不管是资源成长型城市(南充为例)，还是资源成熟型城市(湖州、济宁为例)或者是资源衰退型城市(韶关、泸州为例)，除包头外，整体购房动能指数排名均在50 名开外，动能偏弱，购房潜力相对不足。

 

资源型城市的典型特点是对资源的依赖度很高，伴随着资源由繁荣到枯竭，城市的发展也必然经历着从成长、成熟到衰退的周期变动。资源繁荣时，资源型产业占据主导，人口持续流入，城市潜在的住房需求增加；资源衰竭时，产业优势不足，人口大量流出，人口老龄化程度加剧，潜在的购房需求减少。

 

从榜单来看，在所有资源型城市中，资源再生型(包头、洛阳、唐山、马鞍山、淄博、宿迁和徐州)、成熟型(湖州、济宁、平顶山和赣州)及成长型(南充)城市购房动能指数排名相对靠前，而资源衰退型(韶关和泸州)则垫底。

 

许小乐指出，资源型城市的典型问题就是由于资源的逐渐衰竭而带来的产业落后与人口流出，人口是支撑房地产发展的基础，产业是吸引人口流入的重要源泉，且这些城市的住房紧缺度低，中小城市首次购房就可以实现交通、教育等资源的同时满足，后期换房规模不高。

 

许小乐建议，“开发商应更多聚焦一、二线城市及少数有活力的三四线城市，从地产开发向城市综合运营转变；购房者一方面考虑未来城市发展潜力，也要考虑购房可支付性，中短期来看，二线城市是未来不错的选择。”