日前，中指发布了《2019中国城市开发投资吸引力排行榜》，考虑到目前中国城市轮动、棚改红利趋弱、城市分化的作用力，形成了最新关于2019年房地产开发吸引力TOP50强城市。

先说结果，再说缘由！

2019年最具房地产开发投资吸引力50强如下：

数据来源：中国指数研究院测算

1，显然，能从中国近300个地级市脱颖而出的，这50强显然是佼佼者！

50强城市表现出3个特点：

其一，一个显而易见的结论是，2019年，上海、北京、深圳和广州四个一线城市在全国所有地级以上城市中仍位列前四位，具体看，上海、北京投资吸引力仍然排名全国前两位，深圳、广州分别位列第三、四名。

其二、1.5线城市继续保持快速增长态势，排名位居前列。杭州、武汉、南京、成都、重庆和天津等城市经济和人口规模大、产业基础好且转型持续，市场需求旺盛，排名位列前10。

成都，人口快速流入且经济保持较快增长，排名较上年跃升两位至第8位。

苏州、郑州分列11、12位。郑州2018年GDP首过万亿、人口突破千万，新房市场快速扩容，跻身1.5线城市，同时排名较上年提升两位。

西安、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥、济南位居第13-19位，佛山市场容量持续保持较高水平，已与普通二线城市相当。

其三、2.5线城市中东莞仍保持在全国前20名。珠海、金华等大湾区和长三角城市排名继续在三四线中保持前列，且部分城市排名较上年有所提升。

2，50强结论很重要，评判标准更重要！这次“50强城市”，核心是沿用从“人口+产业+交通”三大维度研判城市发展趋势。核心逻辑在于

首先，人口要素是判断城市价值的基点，人口向哪里迁移是人们对城市选择的结果，城市竞争力强则人口聚集，竞争力弱则人口流失。

其次，决定人口迁移方向的是城市所提供的就业机会与收入水平，因此，产业是城市发展的底层动力。

最后，交通网络重塑了城市空间格局，使生产要素可以更自由、更高效的在区域间交互与流动，很大程度上来说，通过交通规划就可以大致判断出未来哪些城市更具发展前景。

3，未来头部城市的先发优势和规模优势还将长期存在——道理很简单，城市竞争归根到底是人的竞争，人口持续聚集是城市竞争力最直接的体现。同时，人也是房地产发展的直接需求来源，因此，人口是我们判断城市潜力的核心要素和逻辑基点。目前，我国人口分布呈现出明显的“长尾效应”，多数人口集中在少数城市，北上广深、重庆、成都、武汉等头部城市人口规模大，而大部分中小型城市人口规模相对较小。预计未来头部城市的先发优势和规模效应仍将长期存在，人口也将进一步向大城市与都市圈聚集。

上周老潘在东京都市圈考察就感同身受。发现日本1.27亿人，有接近4000万人分布在大东京都市圈，即33%左右人口分布在首度城市东京都市圈里，而且2000年到2018年东京都市圈每年在以22万人口净流入。

4，在目前中国人口迁徙趋势中，中指得出结论：“东部发达城市群人口吸引力依然较强，中西部核心二线城市强势崛起，全国人口迁移呈现“3+6”新格局。”

图：2011-2018年全国常住人口年均增量分布图

从2010年以后全国人口流动趋势来看。东部三大区域仍是人口主要流向地，而中西部人口增长以核心城市为主，全国整体形成“东部三大区域+中西部六大核心城市”的人口增长格局。

东部发达地区人口持续聚集，粤港澳+海西、长三角、京津冀+山东半岛成为三大人口集聚区域。这三大区域经济起步早、先发优势明显，一直是人口流入较为集中的区域。

中西部重点二线城市经济、产业崛起带动人口吸引力增强。中西部地区早期人口流出较多，但近年来随着产业向中西部转移，核心城市就业岗位与收入水平提升，对周边区域吸引力进一步凸显

5，中国多数城市仍处于工业化中后期，制造业仍是促进城市产业发展的核心推手，且制造业发展及转型升级空间仍较大。由于城市发展阶段不同，东部城市未来将更多依靠创新驱动，中西部城市则有望在承接产业转移的同时实现产业转型升级。

整体而言，经济增长的动力由以往的要素驱动逐渐向创新驱动转变，创新实力强的城市，有更大的机会发展高端产业，取得产业竞争优势。而城市对待科技创新的态度则直观的反映在其研发投入规模上。

北京、上海、深圳R&D经费内部支出占全国21.4%，长三角及粤港澳区域创新集聚明显，武汉、西安、成都等中西部重点城市科创实力也较突出。

图：2017年各城市R&D经费内部支出（亿元）

数据来源：中国城市统计年鉴，各城市统计局

19个城市研发支出占全国半壁江山，“北上深”研发投入远超其他城市。

2017年，R&D经费内部支出超过200亿的城市共有19个，合计占全国R&D经费支出的52.5%，是全国主要的研发重镇，“北上深”三个一线城市研发投入位列前三，分别为1580亿、1205亿、977亿，占全国总投入的21.4%，是我国创新发展的领头羊。

苏州、天津、武汉R&D支出超过400亿，仅次于一线城市；杭州、重庆、西安、南京等城市2017年研发投入超过350亿，居全国前列。

6，近年来，高铁等交通设施不断打破城市边界，城市往来的时间成本显著下降，许多城市因为多条线路交汇，发展成为区域性乃至全国性交通枢纽，城市地位与潜力大幅提升。核心比如说长三角、粤港澳地区，郑州、武汉等城市未来将建成“米字型”高铁中心……整体交通枢纽地位带动潜力提升。

根据中国高铁远期规划，到2030年，我国将构建形成“八纵八横”高铁格局，“基本实现内外互联互通、区际多路畅通、省会高铁连通、地市快速通达、县域基本覆盖。”并“构建北京、上海、广州、武汉、成都、沈阳、西安、郑州、天津、南京、深圳、合肥、贵阳、重庆、杭州、福州、南宁、昆明、乌鲁木齐等综合铁路枢纽。”

从目前的高铁格局来看，北上广、南京、杭州、武汉等经济发达的中心城市高铁通车班次已较多，而在高铁网络中，部分城市占据交通要塞，尤其是中部地区的城市，多条高铁线路交汇于此，联结南北、贯通东西，区位优势十分突出。从城市的地理位置及高铁规划来看，郑州、武汉、西安等城市将建成“米字型”高铁中心，城市枢纽地位提升。