中国的人口城镇化率已经逼近60%，距离70%的城镇化红利节点仅有10%左右的余量。卫计委在2015年的一次会议中表示，中国的城镇化率将在2030年达到70%，这意味着房地产市场的增量市场将变为存量市场。而这个增量市场转变为存量市场的过程，也会逐渐释放出其影响。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

那么对于房地产企业来说，需求端的见顶意味着住宅规模发展的不可持续，而这已经是大家默认的共识。虽然房地产行业的夕阳化可能会出现在十多年之后，但近期房企大规模的转型、多元化发展证实了他们对行业天花板即将到来的担忧。毕竟未雨绸缪是企业必须要做的事情。

如果说城镇化率的“破7”是远在天边的夕阳，那么近期愈发严峻的调控政策就是近在眼前的冰山。“坚决遏制房价上涨”的市场总基调下，长袖善舞的房企们也不得不小心行事。

而站在房企食物链顶层的万科，自然也是高处不胜寒。在2018年中报投资者会上，祝九胜三次提到万科不能“去赚最后一个铜板”。开在拉萨的万科北方区域媒体见面会上，郁亮提到的“焦虑”，更是成为了十余家媒体的标题中心词。

或许是说者无心听者有意，但在楼市如此不景气的当下，这样的表述不得不让人猜想，万科眼中的行业天花板可能就要到来了。

拿地信号

对于存货去化周期约为2.3年的万科来说，拿地往往预示着其未来2-3年业务的发展。而在这个让郁亮“焦虑”的8月，万科的拿地情况与之前相比，有了一些不同。

2018年万科拿地情况

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权益比例向来都是在50%-60%的万科，8月份的拿地权益比例却达到了73.35%。如果说新增土储面积的减少只是正常波动的话，那么权益比例的异常改变，或许就意味着万科的战略发生了一些微妙的变化。

明显提高的拿地权益比例，说明了万科合作项目比重的降低，也就是说万科更加专注于自持的项目。全口径与权益口径的差别，就是规模和利润的差别。在相同的土地出让金支出水平上，权益比例越高，全口径的土储和销售额也就越收敛于权益口径，当权益比例达到100%的时候，全口径和权益口径的数值也就相等了。

相比之下，中海就是一个完美的例子。前8个月中，有4个月中海拿地的权益比例都是100%。

而我们也知道，在房企中，中海是一个多么保守的存在。

2018年中海拿地情况

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万科8月份拿地的“中海”化，意味着万科可能在规模与利润的天平中，向着利润的那一头开始倾斜了。

郁亮的“焦虑”，祝九胜的“最后一个铜板”和8月份万科拿地的权益比例提高，都暗示着万科似乎已经看到了天花板的存在。那么，这个无色无味而又无形的天花板，又是怎么被万科所预见的呢？

双重危机

我们在中学政治课上都学过马克思的一句话：“从商品到货币是一次惊险的跳跃。”对于一个房企来讲，没有什么比把房子卖出去更重要的事情了。

但9月7日的万科经营情况电话会议上，据万科投资者关系总监赵旭翔披露，7月份万科的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比，这样的销售情况可以说是更为严峻。赵旭翔解释称，低去化率是的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策没有放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

万科遭遇的困难并不是个案，几乎所有房企都面临着类似的问题。事实上，本轮的调控政策针对的也不仅仅是居民端，对企业融资的管控同样力度非凡。不仅在公开市场发债的门槛提高，资管新规的正式施行，也对资金在金融系统内空转套利的行为施行了较为严格的监管，导致房企表外融资的重要来源——影子银行的规模显著下降。

而对房企来说，拿地端的融资是拿地-开发-销售链条启动的关键一环。虽然我国2010年就已经出台政策，禁止使用明股实债的方式为拿地融资，但企业通过影子银行等渠道外部融资，可以通过销售回款来实现杠杆的增加。但是影子银行规模的下降，无异于给了房企沉重一击。

同时，相对于直接贷款拿地，销售回款的内部融资最大的问题就在于回款率。而回款率的关键又在去化率。能否将手中盖好的房子卖掉，仍然是房企最关心的问题。

于是问题再次回到了原点。去化率不仅仅意味着表面上的销售业绩，更意味着房企资金链的稳定。于是去化率的走低，让房企在借不到钱的情况下，又被补了一刀。

据穆迪副总裁、高级契约条款分析师Jake Avayou表示，中国房地产开发商高收益债券的整体契约条款质量分数可能将在2018年底达到最弱的年度水平。

苍龙摆尾

“十年之后，万科还是地产公司吗？我觉得不应该是了，如果还是我觉得应该也会很惨淡。希望未来的十年，大家想到万科的是美好生活，而不是三好房子。”

郁亮六月份说的这番话，或许早就为七八月的走低的去化率写下了注脚。不过就算是郁亮，可能也没想到这个“走低”来的会如此之快。万科作为龙头房企，当然也同样面临着这些行业普遍存在的问题，甚至因为体量的问题，万科受到的影响可能会更大。

万科是首批提出多元化口号的房企，但房地产业务至今仍然占到万科95%的收入，尾大不掉仍然不足以形容当前房地产对万科的重要性。作为中国房地产行业实力最为雄厚的企业，万科既没有中海那么保守，又不像碧桂园那么激进。经历了三次大调控周期的风浪，突破过无数次天花板的万科，是否能在真正实现多元化发展之前，再次突破眼下的这层天花板呢？

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