存量商品房收储工作正加速落地

在财政部、中国人民银行的政策支持下，存量商品房收储工作正加速落地。据数据统计，目前约60城表态支持存量商品房收储工作，超30城发布征集细则。虽然利好消息很多，但从央行宣布再贷款支持地方收购商品房作为保障性住房，至今成功案例不多，从全国看总体规模也不大。

我认为必须考虑如何绕过这几个坎：

1、地方要求收购房源的价格，要低于近期市场成交价

而且要求低不少。实际上如果价格太低的话，房企宁愿降价散售项目，因为散售更简单，没有太多附加条件，而且实际降价幅度可能还低于整体收购。如果是散售也买不动的城市，几乎都是三四线的小城市，这些地方多半也没有太多保障性住房的需求。另外，在这过程中，相关操作的个人和单位都会担心价格买高了，如果造成日后的“国有资产流失”，这是他们无法承担的责任。所以宁愿选择不做这个决定，避免出错。

2、租金回报率要达到一定标准。

比如每月的租金要覆盖项目的利息和运维成本，地方收购之后，后续无需继续大额投入维护。这也是非常困难的，因为目前一二线城市租金回报率多在2%—2.5%上下，而北上深这三座城市甚至连2%的年回报率都不到。这个回报率可能连利息都还不上，更何况还要产生运维成本。所以按这个标准，所有潜在收购的标的都绝对是无法达标。

3、物业必须整栋收购。

这是降低运维成本的关键，可以理解，但要实现也有难度。因为项目如果有整栋未售的，多半是近年才拿地开发的项目，而近期拿地的项目，多半对市场有预期，不会拿地时就想着要亏损，所以基本不至于一上来就打折卖给政府作为保障性住房。如果是滞销的老项目，开发商愿意打折销售变现，但这些项目往往是已经过一段较长时间的销售，才能证实销售困难，而这个时候项目多半也已经卖散了，未必有整栋整栋的存货。

房企高管专业背景，决定企业关注重点

万科总部架构再调整，新建立集团总部总经理的人选拥有首席财务官的经历。再仔细看看万科其他核心高管的履历，无论是郁亮还是祝九胜，多数都有财会，金融专业背景。所以无论从业务重要性，还是企业关注重点看，万科都把当下的房地产看作类金融行业。所以着重解决公司资金安排问题，可能是目前摆在万科面前的主要矛盾。

其实不只是现在，万科核心团队早前也多是金融相关专业背景的职业经理人。而且不单万科这一家，其他房企甚至整个房地产行业也有类似的问题，类似矛盾，相似的发展趋势。

在我国房地产发展历史上，曾经某个阶段，有部分房企特别喜欢工程类专业背景的负责人作为核心管理人员，这类房企潜意识上就是把房地产行业当成类工业行业。讲究工业化生产，管理，控制成本等等。

而在另一个阶段，有部分房企特别喜欢建筑设计类专业背景的人任主要负责人，这类企业是把房地产行业当服务业看待。希望通过产品设计的差异化给客户带来不同的体验，从而增加产品附加值。

当然，也有部分房企特别喜欢由营销专业背景的人出任负责人的，这类企业则多半对资金周转要求特别高，老板也可能更在意钱，在意企业的规模。而通常情况下，这类企业未必有很突出的价值观和情怀。（文｜邓浩志）