最近的二十届三中全会想必很多人都很关注。会议释放了几个强烈的信号，一是完善房地产税收制度，二是要增加地方自主财力，拓展地方税源。

这对于减缓土地财政下滑后，地方财政收支紧张具有莫大的好处。

未来，房地产税铁板钉钉，是一定会落地的。但这个税种极为复杂，可谓牵一发动全身，短期内没办法马上出台。

所以，对于地方来说，当务之急还是要自己想办法开源，让自己的钱袋子尽快鼓起来。这不，有些地方就 " 坐不住 " 了。

最近，湖北就搞了一个大动作，全省 17 个地市州的住房和城乡建设局均改名为住房和城市更新局，包括了武汉、襄阳、仙桃、十堰、潜江、荆州、黄冈、黄石、恩施州、神农架林区等地。

这并非上级部门的统一部署，可是地方的 " 自我动作 "。时代转向，湖北抢先一步走在了前头，第一个吃螃蟹。

你可别小看这个小小的更名调整，这个动作背后隐含着中国房地产棋局的巨大颠覆。一个时代落幕了，另一个时代开始了。

拐点已至，谁都无法置身事外。

一

如果你去上网搜索武汉市城乡建设局，会发现网站已经停止使用了，取而代之的是武汉市住房和城市更新局网站。

有人可能会问了，之前深圳、成都几个城市，不是早就成立了 " 城市更新局 " 的相关机构吗，湖北这次的动作有什么值得稀奇的。

实际上，这里头的学问可多了。

深圳、成都等地方搞的住房更新局，实际上是属于住建局下面的二级部门，还归住建局管。但湖北各市州的住房和城市更新局，是一级部门，直接归市政府管。

而且，不光是名称变了，更重要的是工作重点发生了历史性的巨变。过去的住建局，更注重房地产的增量市场，着眼于土地买卖、房屋新建、基础设施建设。

现在的更新局，更聚焦房地产的存量市场，着眼于危旧房改造、老旧小区改造等等。

实际上，一股看不见的暗流，早就在中国大地上开始四处涌动。湖北各市州的更名，在顶层设计中有迹可循。

2023 年 7 月，央行官员指出，我国房地产市场供求关系发生了深刻的改变。十天之后，中央政治局会议历史上首次表示，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

翻译成大白话，就是中国的房地产游戏，已经从供不应求变成了供大于求，由大开发时代走向大改造时代。

这个临界点的转变，决定未来十年甚至二十年，整个房地产市场的命运走向。湖北此次更名的做法，可谓顺势而为。

遥想改革开放初期，随着工业化和城镇化的快速发展，大量人口涌入城市购置房产。2012 年之前，每年入城人口数量远远超过了新房的销售和竣工数量，供不应求。就拿 2001 年来说，新增城镇户数 754.5 万户，竣工套数仅为 241.4 万套。

但自 2017 年以来，中国商品房的待售面积持续增长，截至 2023 年 9 月，商品房库存待售面积累计达到 6.45 亿平方米，其中住宅面积约 3.1 亿平方米（不含商务楼的商住两用房）。

如果按城镇人均住房面积 35～40 平方米计算，目前的存量房屋还可以容纳 800～1000 万人口居住。而且，除了目前待售的商品面积，还有 12 亿平方米新开工但未竣工的在建房产，总共 19.45 亿平方米。

2022 年开始房地产政策进入边际放松周期，但截至 2024 年 3 月，我国 80 城商品住宅狭义库存仍达到 4.88 亿方，约为 2015 年高点的 85%，去化周期攀至历史最高点，约为 27.2 个月。

然而，与库存突飞猛进的节奏不同的是，人口却出现了难以逆转的下降趋势。出生率在下降，总人口在减少，少子化在扩大，老龄化在加深，城镇化增速在放缓。

造成的结果是，住房需求同步萎缩。

没有人口体量的支撑，再继续大拆大建，这巨量的房地产要去找谁来接盘？历史的拐弯，注定了房地产大开发时代必将终结。

当然，这不意味着房地产市场就穷途末路了。这不，存量房又给房地产市场打开了一个新口子。

二

住建局变成更新局有一个好处，就是通过老旧小区改造为政府投资找到一个新的出口，避免无效投资。

由于企业、居民资产负债表的收缩，大家开始从追求利润最大化，变成了债务最小化，不太敢投资和消费。政府投资，自然就成为了托底经济最有力的一双大手。

然而，之前有赖于土地财政的支持，地方政府基建高潮一浪紧跟着一浪，二十多年过去，该建的地方都差不多建了，甚至还出现了 " 过度基建 "" 无效基建 "。

海南某市投资超四千万修高铁站，站房面积近两千平，建好八年却没有用过。这仅仅是一座百万人口的小城啊，但高铁站竟然有三个，这波操作大家直呼看不懂。

这还不是最离谱的，广西某市虽然只是一个三线城市，但高铁站足足有九个。虽说人家是个旅游城市，但也不至于这么 " 壕无人性 " 吧。里头有个站点狠狠砸进去了五千多万，可是大半年没有一辆高铁停靠，站台的员工可能比旅客都要多。

据媒体不完全统计，全国建成却未启用的高铁站至少有 21 个，这里面甚至不乏一二线城市。为了快速拉升 GDP，地方政府一边卖地数钱，一边撒钱上马大基建，高铁、大桥、地铁通通不放过。

随着近几年经济放缓，房地产市场收缩，很多基建纷纷喊停。

2021 年，成都地铁远期线网从 55 条调整为 36 条；

2022 年，杭州获批的地铁四期规划里程，由 299.8 公里缩减至 146.9 公里；

2023 年，南京砍掉江北的 13 号线、江宁的 12 号线；

2023 年，深圳公示的地铁五期规划里，从 13 条缩减为 9 条，里程数从 226.8 公里缩减至 180 公里。

未来，这种情况可能会扩散到越来越多的城市。

在饱和的领域继续砸钱，最后只会转化为地方的债务，养出一头随时可能发飙的灰犀牛，对于经济可持续增长恐怕没有多少正效应，反而是负效应居多。

所以，老旧小区改造，就给政府投资另辟一条蹊径。

不知道大家有没有去日本东京看过，很多三四十年楼龄的房子，无论外表还是内部，根本看不出这么大岁数。但是中国的高层住宅 " 平民窟 " 化的速度却很快，由于修缮维护跟不上，不出十年可能就开始老化。

早先建成的就更不用说了。截至 2022 年底，中国城镇的既有房屋里，大约有 20% 的房子楼龄超过 30 年。到 2040 年前后，这个数值可能会达到 80%。

有的是卫生设施配套跟不上，有的是采光通风不行，有的是天然气供暖设备陈旧。有的是文体活动、养老、智慧便民、电梯等公共服务设施缺乏，在未来的深度老龄化社会下，这些都构成很大的问题。

按照住建局的统计，全国城镇共有 300 多亿平方米的存量住房，合计约 22 万栋老旧小区需要改造更新。这里头，就可以撬动不少的政府投资。

拿加装电梯来说，目前加装电梯的经费来源主要是省、市、县分账补贴，一般而言，东部地区的三级补贴总计 20 万元左右，中西部城市为 10～20 万元，占装梯成本的 1/3 左右，剩下则由居民自己负担。

放全国来看，具体的蛋糕有多大呢？

恒大研究院按照改造内容分成三类测算：

一是基本类基础设施改造，预计投资约 1.2 万亿。包括水、电（含通信）、气、道路、路灯、安防设施、消防设施改造和违法建筑整治、生活垃圾分类、楼道修缮（含楼道照明改造）、绿化美化等；

二是提升类基础设施改造，预计投资 2.66 万亿。包括含停车场配建及优化、建筑本体公共部位修缮、加装电梯、功能用房建设等；

三是公共服务类设施改造，预计 0.68 万亿。

有人统计过，目前中国房地产总市值约为 500 万亿元，按照 2% 的城市更新转化率，城市更新或将带来约 10 万亿元的巨大市场。

在当前的经济大环境下，城市更新每年都能释放出新的经济价值，这也是非常难得的贡献。相比其他领域的无效投资和过度投资，这将是政府有效投资的最优解法之一，也是托底经济发展的手段。

今天，房子、基建，也跟我们的人口一样在 " 老龄化 "，这意味着大拆大建的时代已经结束了，大维修时代到来，我们将会全面进入以 " 更新 " 为主的后基建时代。

当然，未来的玩法跟过去也是不一样的。大开发时代，要求的是资金的大量投入，以及对于未来土地价值的上涨预期，过去经济增速高歌猛进，土地金融托底，地方政府有底气。

但如今的大维修时代，维修并非一朝一夕能够完成，而是长周期的，因此对于现金流稳定性的要求更高，这就要求地方政府必须尽快降低债务风险，轻装上阵。

三

住建局变成更新局，还有一个好处，就是通过危房更新拉动经济增长、创造财税。

长期以来，房地产都是中国的支柱产业，高峰期可以直接拉动四分之一的 GDP，给地方的钱袋子贡献占比超过三分之一。单单一个建筑业，就能带动 5000 万人的就业。

2022 年，地方政府与房地产相关收入总额高达 8.61 万亿，其中国有土地出让金 6.69 万亿，5 个房地产特有税种税收合计 1.92 万亿。而土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的比例，从 2014 年的 26% 持续攀升至 2021 年的 36.7%。二者捆绑之深，早已形成命运共同体。

但是，任何一个行业都不可能一直高歌猛进，近年来房地产行业进入深度调整期。

2022 年，全国土地出让收入开始由增转跌，同比下降 23.2%，2023 年继续下降 13.3%，2024 年一季度继续下降 6.7%。而全国土地出让收入规模，则从 2021 年的 8.7 万亿元降至 2023 年的不足 5.8 万亿元，要知道，这可是地方可用财力、融资、偿债等的源头啊，地主家的余粮缩水，换谁都不好受。

大浪潮下，湖北也未能置身事外。看看湖北国有土地使用权出让收入，2023 年 2307 亿、2022 年 2452 亿、2021 年 3444 亿、2020 年 2907 亿、2019 年 3103 亿。相比最高峰的 2021 年，2023 年足足少了 33%。

土地财政的游戏接近尾声，危旧房改造就成为了存量市场中，一个可以撬动经济和财税的新工具。

我们以武汉为例进行说明。2020 年，1244 万常住人口的武汉有 603 万从业人员，其中在机关、事业单位、国有经济就业的有 88 万人口，相当于每七个人就有一个人在体制内或者国企上班。宝钢、东风汽车等国企就是典型的代表。

在这个国有经济占比较大的城市里，历史上建设了许多曾让人眼红的单位集体宿舍，到了今天，有不少成为了危房。

比方说青山区 21 街，有 4 栋砖木、砖混结构的筒子楼，涉及 3 栋居民楼、1 栋武钢单身宿舍楼，共有 134 户居民。3 栋居民楼使用年限均在 50 年以上，属于 " 超期服役 "。

怎么办呢？

前不久，小区居民、产权单位共同发起成立了一个叫 " 住宅合作社 " 的平台，与开发企业合作，实现小区 " 原拆原建 " 改造。

武汉，成为了湖北省危旧房合作化改造试点中 " 第一个吃螃蟹 " 的地方。不久的将来，那些筒子楼将消失在推土机下，摇身一变，成为现代化的高层住宅，居住环境大大改善。

而整个过程中，自然也会拉动当地的建筑业、装修、家电销售等上下游产业，给地方财税做出贡献。

正如原武汉市住房保障和房屋管理局局长所言，市住房和城市更新局是本轮机构改革新组建的部门，承担着住房保障、市政建设、城市更新等重要职责，一头连着民生福祉，一头连着经济社会发展。

四

湖北各地更名住建局，仅仅是第一步，这一颗小石子势必激起千层浪。未来北上广深，苏杭成渝都可能跟进。

中国经济的逻辑正在悄然发生变化，我们要深知潮水改变的方向，并及时调整自己的预期与行动路径。

在时代洪流面前，没有人能够一直顺流而下，我们能做的，就是在逆流中重新寻找正确的航向，最终抵达彼岸。