近期，多部门推出提振房地产市场政策“组合拳”。

4月30日，中共中央政治局会议提出，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这是中央结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待做出的重大决策部署。

5月17日上午，为贯彻落实中央政治局会议部署，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，“扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”

同日下午，国新办举行国务院政策例行吹风会，住房和城乡建设部等多部门负责人介绍“切实做好保交房工作配套政策”有关情况。其中，住房和城乡建设部副部长董建国介绍：城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

对此，全国政协委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员柴强在接受人民政协报记者采访时表示，近期出台的多项房地产政策力度大、衔接紧密，是国家力推房地产市场平稳健康发展的重要之举。在他看来，近期中央政治局会议部署的一个重点放在“消化存量房产和优化增量住房”上，开展消化存量房产和优化增量住房的政策措施需“统筹研究”，即在研究有关政策措施时，既要消化存量房产，又要优化增量住房，同时要把二者联系起来综合考虑、通盘筹划。

做好统筹首先要对“存量房产”和“增量住房”有清晰的界定。在柴强看来，对于“存量房产”在字面上可有两种理解，一是指居民的“二手房”；二是指房地产开发企业达到销售条件特别是已建成而未售出的商品房。“我个人理解应指后一种，通常称为‘存量商品房’。其中的‘房产’不仅包括住房，还包括商业、办公等非居住房屋，但主要是存量商品住房。而‘增量住房’则主要指未来规划建设的新住房，包括商品住房和保障性住房。”柴强表示。

关于具体“政策措施”的建议，柴强表示，在消化存量房产方面，建议多措并举。除了支持居民购房，城市政府组织地方国有企业以合理价格收购存量商品住房用作保障性住房以外，在符合规划和用途管制前提下还可以允许根据市场需求调整存量房产用途，鼓励住房租赁企业购买或改造存量房产用于租赁住房。

在优化增量住房的政策措施方面，柴强建议，要不断完善“市场+保障”的住房供应体系，特别是“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，建设“好房子”。“城镇住房总量短缺问题基本解决后，人民群众依然想住好房子，住房需求已由刚性需求为主转向改善性需求为主，满足人民群众对优质住房的需求，可有效扩大内需和促进房地产高质量发展。”

对此，柴强具体建议，可建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱；抓好保障性住房等“三大工程”建设；要以好房子为基础，持续推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。同时，为了建设“好房子”，除了在标准、规划、设计、施工等方面下功夫，还应建立有关保证体制机制，特别是土地出让时要合理控制地价占房价的比重，给提高住房品质和建筑质量留足成本空间。还可允许新建一定数量的大户型、低密度高档住房，对这种住房不限价、不限购，并开征持有环节的房地产税，既可满足部分居民对优质住房的需求，又可促进经济增长、增加财政收入，相关收入还可用于保障性住房建设。此外，要把握和处理好消化存量房产和优化增量住房的关系，如果存量住房不能满足“人民群众对优质住房的新期待”，可等到存量住房全部消化了，再去发展增量住房。

在中央顶层设计政策的带动下，近期，一些城市已陆续出台了消化存量房产和优化增量住房的相关政策措施，如5月27日上海市住房和城乡建设管理委员会等部门印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，将探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。

在柴强看来，随着近期一系列消化存量房产和优化增量住房政策措施的出台和实施，将会在一定程度上有效稳定房地产市场预期，加快存量商品房去库存，帮助资金困难房企解困，促进释放购房需求，进而促进房地产市场平稳健康发展。（记者 孙琳）