（原标题：申城租金没有非理性上涨，市中心部分房源紧俏）

 

7月1日，上海已全面实施住房租赁合同网签备案制度。通过网签合同备案，对租赁企业加强监管。

 

一则 “自如和蛋壳抬高租金哄抢房源”的帖子，把长租公寓推上舆论的风口浪尖。

 

据报道，部分长租公寓为了争夺房源，恶意抬升房租，导致北京房租显著上涨。数据显示，北京租赁价格指数已连续19个月上涨，部分区域在一年内涨幅超过40%。

 

上海住房租赁市场真实情况如何？记者实地探访了上海部分中介机构和长租公寓企业，发现上海租赁市场整体平稳，租金未出现非理性上涨。在市中心部分区域，“房源争夺战”正悄然打响。

 

 

 

根据“中国房价行情网”数据显示，国内一线城市普遍出现房租上涨趋势，其中北京7月的租金比去年同期上涨21.89%，上海也出现上浮。

 

记者综合上海本地多家专业机构数据显示，在过去一年内，上海房租价格保持整体平稳，“大幅上涨”消息不实。上海房屋租赁指数办公室的监测显示，去年9月起，上海住宅租金水平持续回落，租金指数从1938点降至1898点，连续9个月呈现下行趋势。直到今年7月，租金才出现微弱上扬。

 

上海市房地产经纪行业协会提供的报告则显示，2018年上半年上海住房租赁平均价格较去年第四季度平均价格上涨2.7%，平均单位标准租金为64.2元/平方米/月，租赁市场供求总体平衡。负责报告撰写的上海师范大学房地产研究中心主任崔光灿表示，2.7%的数据背后，监控了上海1.4万个住宅小区在今年上半年有租赁成交的约15万套整租住宅，采取全样本而非抽样模式，具有较高客观性和可信度。

 

市场观察与监测数据不谋而合。虹口区曲阳板块的一位房地产中介说，“虽然租赁情况整体良好，但挂牌一个月以上没成交的房源数量增多。”位于杨浦区中原板块的一位房地产中介则表示，以往3至4月均算旺季，房源抢手，“供不应求”局面频现。但今年同期的交易相对冷清，最多一天仅5至6人上门咨询，和高峰时期一天10多人上门形成对比。

 

为何上海房租未出现明显上涨？崔光灿认为，主要原因是房源供给较充足。来自中信建投证券的报告显示，2015年楼市价格上涨时，房东纷纷将房源出售，导致出租房源减少，这也是2015年后上海房租迅速上涨的主要原因。但是2016年一系列调控政策出台后，住宅销售市场日趋冷静，房东出现“由售转租”，大幅增加市场租赁房源供给，供求关系发生变化。

 

 

2017年是长租公寓行业站上风口的 “元年”。伴随多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断推进，上海各大租赁企业迎来滚雪球式发展。记者从上海自如获悉，今年自如将在全国扩张至100万间房源，相比去年提升100%。魔方公寓预计在今年扩张5万间—8万间。青客预计将在2019年从原先的12万间增长至24万间……各大租赁企业发力“规模”意图明显。来自大型房企开发商、国企等多方主体也陆续试水长租公寓产业。

 

记者走访上海各个区域的长租公寓企业发现，规模扩张背后，暗流涌动，在上海市中心部分区域打响“房源争夺战”。某“青客”公寓管家说，今年初，某知名长租公寓企业进入上海市场，初始规模较小，为抢占市场，他们在城市中心区域不惜成本收取房源。“一套房源，我们开价4000元，他们直接抬升到5000元。”

 

“我们都不看好这家企业，价格战打得太激烈，风险管控意识薄弱。”该管家表示。但由于“战火”被挑起，其他企业只能跟进。“就像一场牌局，他们扔出一对王炸，我们难道坐等服输？”

 

另一自如管家透露，在中山公园附近区域，共有40至50个住宅区，约数万户居民，其中已有1000户“自如”房源。在安化路某住宅楼内，六层高的建筑里已有三层房源被改造为“自如”。“平均每个管家每个月要收取10套房源。”该管家介绍，从延安西路到苏州河附近，“自如”房间套数在一年内已翻倍。

 

上海临汾花园某居民告诉记者，由于小区周边配套齐全，交通方便，颇受房屋中介青睐。曾有一套位置合理、大小居中的房源出租，由于房东在中介机构公开个人信息，引来多家代理经租企业争夺。“每天要接到四五十个电话，都是长租公寓打来咨询的。”

 

由于市中心房源受到租客欢迎，在激烈争夺下，部分资本金不够雄厚的长租公寓转战郊区。多位房屋管家表示，郊区房源竞争较少，拿房成本较低。因为房租较低，一样受到租客青睐。

 

“蘑菇租房”CEO龙东平透露，实际上，在上海已涌现超过1200家租赁企业，参与房源竞争的不只有自如、蛋壳、青客等知名分散式公寓，更有数量庞大的中小型公寓。

 

“长租公寓不是暴利行业。”龙东平说。“长租公寓的成本除了房租外，还包括装修摊销、人员成本、获客成本、增值税等。一个公司化运作的长租公寓，假设从业主处租赁的成本为0.8万/月，算上每套6万元的装修成本、运营维护、税费和利息等，即便签5年合约，也很难赚钱。”在他看来，长租公寓的发展宛如一条曲线，盈利只有两种模式，第一种是维持100至1000套左右的小规模，只需2至3人管理，由于成本较低，盈利速度更快，对需要的房源能给出更高的价格。另一种模式是3万—5万间以上，必须不断扩大规模，参与市场竞争，赢得资本青睐后参加行业角逐。“普通人目光都聚焦在自如、蛋壳等大型知名公寓企业，实际上，中小型公寓占据市场相当份额，他们不仅能盈利，且处于监管盲区。”

 

 

激烈的房源竞争是否直接推动房租上涨？这是房东和租客最关心的问题。事实上，房屋租金定价受多重约束，大多数情况下，租赁企业也不能为所欲为。

 

记者调查发现，目前长租公寓收取小区民宅主要分为四个流程：收房、定价、装修和出房。其中，收房团队负责前期获取房源并和原房东谈判，商议双方都能接受的价格后，签订租赁合约。经过约60天装修改造后，再挂上公寓的APP开放出租。

 

制定收房租金的标准是什么？“主要根据装修和合同期限决定。”一位自如管家说。根据装修不同，可将房源分为毛坯房、普通装修房和精装修房。其中，普通装修和精装修房源的收房可以高出毛坯房500元—1000元。这是因为装修条件较好的房子，会降低长租公寓的装修成本，自然能给原房东更理想的价格。

 

另一重要标准是租赁期限，分散式公寓从3年起租，租期每增加一年，月租金都会提升150元。这是由于长期租赁可以分摊装修成本，租期越长，相当于每月均摊的装修成本越低，给房东的租金就会越高。

 

那么长租公寓给出的价格是否高于市场价？多位租客反映，不仅没有高于市场价格，反而比市场价更低。所谓的“价格战”，只存在于市中心部分区域，上海整体未出现激烈抬价现象。例如在长宁区安化路附近某房源，约60平方米，两室一厅，自如收房价格为5200元/月，低于周边6000元/月的市场平均租金。

 

“长租公寓的主要竞争对手，其实不是同类公寓，而是自然租赁。”一位管家坦言。“如果价格比市场价高出太多，就无人问津。因此，公寓倾向于比市场价更低的价格获取房源，再以高出5%—10%的价格重新出租。”上述安化路房源，自如重新出租价格为6260元/月，比市场平均租金略高。

 

记者调查发现，不同公寓对于房屋租金的报价机制不同。青客有专门的收益管理部，对获取的所有房源制定标准价格，收房管家只能根据制定的标准价格进行轻微的一些浮动。而自如、蛋壳的报价往往由收房管家自己决定。“采房团队如果和出租团队分离，往往能制衡房屋租金，因为如果收房租金太高，出租团队就会一票否决。”

 

多位房屋管家表示，目前在公寓企业内，收房管家的业务指标压力较大，只要能在短期冲到业绩前列，就会收到现金、礼物等各种奖励。以“自如”临平路商圈为例，收到的第一套房，管家能收到888元现金奖励。

 

记者尝试向自如、蛋壳、青客等多家中介出租一套价格偏高的房源，中介均拒绝不合理报价。当记者暗示自如管家，蛋壳公寓已接受了这一不合理报价后，这位管家惊讶地说：“这么高价格，他们疯了吧！”几经权衡，他还是放弃了该房源。

 

 

“房租上涨”舆论背后，监管部门正在出手。8月17日，北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等。

 

上海应该如何防范类似情况发生？中原地产分析师张大伟认为，首先应健全市场数据监管，目前对于租金尚没有统一和权威的数据发布，包括市场存量房源数量、不同机构的租金水平等缺乏完整、透明的公开数据，可以强化内部调研，完善监管部门内部的数据库。

 

同时，应发挥国企“压舱石”和“稳定器”作用。据统计，2018年至今，上海已成交超过30幅租赁地块。这些地块普遍位于张江、前滩、市北、莘庄等热门区域，周边年轻工作群体规模很大，租房需求旺盛。自2017年下半年以来，上海已在租赁房需求量大的创新园区、产业园区、轨道交通站点等区域，先后推出29幅79.9公顷的土地，用于租赁住房建设，大体可兴建租赁住房2.2万套。

 

今年，上海将继续增加租赁住房用地供给。8月14日，杨浦区租赁用地新江湾社区E2-02B地块（新江湾城街道439街坊）出让，地块底价成交，成交总价3.5508亿元，成交楼板价8089元/平方米。该公司于今年5月已经获得1幅新江湾城的租赁地块。

 

上海交通大学安泰经济与管理学院教授陆铭介绍，上海在迈向“卓越的全球城市”和推进国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心的进程中，迫切需要进一步吸引、聚集一流人才，大力发展住房租赁市场，是上海筑巢引凤，保障人才“租”有所居的重要条件。为防止房租出现非理性抬升，上海的房屋供应总量也值得关注。他建议，现有大量工业用地密度较低，可尝试转化为多元化用地模式，兼容商业和住宅用途。对于住宅用地，可适度增加内部建筑容积率，有助于房地产市场平稳健康发展。

 

上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来介绍，上海住房租赁公共服务平台自今年3月31日上线试运行，已实现房源发布、实名认证、合同网签等基本功能，并提供租金查询、金融服务、法律问答等便民服务，进一步规范上海住房租赁市场秩序，为市场参与各方提供安全、便捷、畅通的服务。7月1日，上海已全面实施住房租赁合同网签备案制度。通过网签合同备案，对租赁企业加强监管。

 

未来，上海将不断优化完善住房租赁平台功能，逐步实现住房租赁合同“网签备案一体化”，真正做到“数据多跑路，群众少跑腿”。同时依托平台，逐步推进租赁住房信用体系建设，充分保障住房租赁各方合法权益。