1、TOP3总规模同比上升超20%，房企竞争加剧中的规模断层

年中大战的硝烟还未散尽，新一轮战斗的鼓点已经响起。下半年首月，棚改政策收紧，融资难度加大，房地产市场集中度进一步提升，长尾分布已经形成。

从“观点指数·2018年1-7月中国房地产企业销售金额TOP100”来看，1-7月各阶梯的规模增速均有不同程度放缓，“期中考试”之后的短暂平静，应是旺季之前的调整和准备。

具体来说，2017年1-7月TOP3、TOP10与TOP50的总体规模分别为9348.9、17576.19和32469.99。2018年1-7月的TOP3、TOP10和TOP50的规模则分别为11567.3、22991.4和45468.5亿元。

从国家统计局的数字来看，2017年1-6月全国商品住宅销售额为49298.05亿元，TOP100所占的比重为67.74%。而今年同期，TOP100在全国商品住宅销售额中占的比重上涨至68.03%，这一数字2018年1-7月也有小幅上涨。

数据来源：观点指数整理

对比去年同期可以发现，龙头房企在市场的份额有大幅提升，前三名在TOP100中的份额已经从2017年1-7月的16.7%提升到了今年同期的21.26%。

市场份额的抢夺，也显示出了龙头房企对规模的难舍以及彼此之间的激烈追逐。碧桂园在三四线城市的布局，随着棚改货币化在低库存城市的暂缓而前路未卜。万科与恒大在6月的短兵相接让万科反超恒大，7月份新一轮的竞争仍然火药味十足。

相应地TOP5、TOP10、TOP20、TOP50的比重均有所下降。具体来说，后50名房企所占份额变动不大，不过中型房企的份额被逐步蚕食。

这些变化表明房地产集中度仍然位于上升轨道，龙头三房企的发展速度显著高于中小型房企。规模、资金、拿地与融资优势，都是龙头房企的筹码与底蕴。

特别是在整体偏弱的市场环境中，穿棉袄的人总能比穿单衣的捱过更长更冷的冬天。市场占有率的不断缩小，让中型房企的日子越发难过起来，如果跟不上大型房企的发展速度，就有掉落梯队的可能。

数据来源：观点指数整理

数据来源：观点指数整理

数据来源：观点指数整理

据观点指数监测，2018年1-7月TOP100榜单中相邻排名之间的断层愈发严重。相较2017年同期，2018年1-7月排名相邻的绝大多数房企断层均不超过20%，不过TOP3和TOP4之间差距明显，在所有断层中排名第一，断层比例达到41.84%。紧随其后的是TOP1-2和TOP6-7，断层比例分别为31.64%和24.49%。

另外需要注意的是，今年1-7月份相邻排名之间超过20%的断层已经有四个，均处于TOP10房企中，分别为TOP1-2、TOP3-4、TOP6-7和TOP7-8之间。这意味着大型房企之间的竞争同样不可小觑，规模差距已经拉开，排名前列的房企想要赶超对手的难度变得越来越大。

2、中型房企黑马频现，行业洗牌中抢占规模

在断层逐渐扩大的大中型房企阵营中，有几匹黑马尤为引人注目。

与去年同期排名相比，我们可以看出2018年1-7月TOP20排名变动较大的有新城控股、阳光城集团、中国金茂、中梁地产和泰禾集团，上升了7-17位。这五家房企如入无人之境般，从千军万马中闯入了TOP20甚至是TOP10的阵营。

以金茂最为突出，今年1-7月，金茂销售金额为788.92亿元，同比增幅高达187.64%。如果继续按照这样的趋势发展下去，千亿目标对金茂而言已是探囊取物一般容易。

过往金茂没有很好地发挥一二级联动的效能，一般通过协议卖地的资金来进行二级项目的运转。从去年开始，金茂则以城市运营为核心，采取一二级联动模式，更多的选择一级开发土地进行开发。

并且，金茂采取了多元化发展方式，包含一级开发、城市规划、开发建设、物业销售、持有运营、商业配套和产业导入等等。

凭借城市运营优势获取的土地储备，金茂今年的销售额开始突飞猛进，前7个月就已经超过去年全年的110%。

发展方式的转变给金茂增添了动力与增长点，也给金茂带来了更多的利润与信心。今年1-7月，金茂共拿地13幅，其中7月就有5幅。同时，年初至今，金茂只公开发行了三次融资，包括两期票据与一次股权融资，共计约71亿元人民币。较同层次房企偏少，说明其资金链更为稳定。

同样值得一提的还有新城控股。2017年一直稳定在15名左右的新城，从今年年初开始发力，逐渐挤进了TOP10之列。专注于“住宅＋商业”的双轮驱动战略，新城控股在两条道路上的发展都可以说是顺风顺水。

根据过往的经验，在调控的年份，出局的中小房企往往越多。对于排名前列的房企来说，也正是扩大市场份额，抢夺腾挪空间的绝佳机会。规模越大，意味着可以在拿地、贷款、找人与采购时享有更多的优势，同时也意味着可以对冲市场周期波动产生的风险，手握更多的现金流。

因此，大中型企业在注重利润的同时，也开始进击规模，以求撑过市场环境偏弱的冬天。根据去年的数据推测，今年年末规模可以达到千亿的房企，大约有三十家左右。

3、棚改货币化风向微调，三四线市场乐观不再

针对前段时间国开行总行回收棚改项目合同签订审批权，全国一刀切的市场传闻，7月12日住建部召开吹风会表示，对于商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

对应到2017年8月，住建部等六部委明确商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11 月，住建部进一步明确，对库存不足、房价上涨压力较大的城市，仍主要采取货币化安置的 2018 年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

棚改货币化安置始于2014年，彼时将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略。与之相配套，央行推出了总量高达万亿元以上的低利率PSL支持棚改。此后，货币化安置比例迅速抬升，从2014年的9%攀升至2016年的48.5%。棚改开工套数亦显著增加，从2013年的304万套迅速增加至2015年的601万套。2017年底，住建部进一步明确启动新的棚改三年攻坚计划，2018-2020年三年共1500万套，其中2018年计划为580万套。

同时据住建部透露，今年1-6月棚改已开工363万套，目标完成率达62.5%。

数据来源：观点指数整理

据观点指数统计，从城市等级上来看，2017年一线、二线及三四线城市棚改总套数分别为9.1万套（占比 1%）、107.3万套（占比18%）、492.6万套（占比81%），可见三四线城市是棚改的主战场。其中黑龙江、青海、新疆和甘肃的三四线城市棚改货币化安置面积占销售面积比重的50%以上。对于三四线城市的去库存化来说，棚改有着较大的推动作用。

总的来说，棚改政策给楼市整体带来的风向调整还不是很大。对于布局较为均衡或深耕一二线城市的房企来说，影响较为有限。不过，一些在三四线城市广泛布局的房企，局面可能就不会那么乐观了。

4、资管新规细则出台 房企困境或将缓和

7月20日，为指导金融机构更好地贯彻执行“资管新规”，确保规范资产管理业务工作平稳过渡，人民银行会同银保监会、证监会制定了《关于进一步明确规范金融机构资产管理业务指导意见有关事项的通知》（下称《通知》），就过渡期内有关具体操作性问题进行了明确。

这次的《通知》主要有三方面内容：一是进一步明确公募资产管理产品的投资范围；二是进一步明晰过渡期内相关产品的估值方法；三是进一步明确过渡期的宏观审慎政策安排。

具体来说，本次《通知》明确了半年以上的私募型产品可以使用摊余成本法，老理财产品在满足一定条件下可以投资新资产以及取消了非标投资30%的限制。

这对房企来说，像是久旱之后的一场细雨，虽不能彻底解决房地产市场的干旱，却也是一定程度的缓解。早在今年4月，资管新规出台。该文件在规范资产管理市场秩序、防范金融风险等方面发挥了积极作用，但由于缺乏配套细则指引，金融机构在操作层面存在疑惑，相关业务的开展和退出均受到一定程度影响。

数据来源：中国人民银行、观点指数整理

不仅房企，很多中小型企业都难以从银行获得足够的贷款，社会融资规模也受到了较大程度的影响。其中尤为严重的是委托贷款和信托贷款，6月份增量分别为-1642和-1623亿元。

再加上，2015-2016年，房企大规模发行公司债，净负债率不断提升，期限上看多为3-5年期的还本付息债，2018年下半年将步入房企公司债到期高峰。

而近期监管层通过窗口指导，禁止公司债与票据互还，同时规定只有旧债到期，或者长租公寓领域，房企才有发行新债的可能。

无独有偶，6月27日发改委新规规定，所有境外债务发行都需要经过国家发展和改革委员会（发改委）的审批，虽然没有关闭境外发债渠道，但是几乎所有获批的境外发债都是用于再融资。

数据来源：观点指数整理、国家统计局

房企的融资渠道愈发狭窄，在勒紧裤腰带的同时还要想办法补上“饥荒”。从今年3月份以来，房地产投资同比增速就一直在缓慢下降，同时90平方米以下的刚需住房投资也处于负增长状态，市场的不断紧缩让房企的日子更加难过。

非标的放宽，有利于扭转当前房企信托贷款和委托贷款大规模负增长的局面。去杠杆节奏的放缓，安抚了市场情绪，同时也缓解了房企资金短缺的窘迫。

镣铐放松之后，房企在下半年向年度目标冲击的步伐也应会有所加快，做好迎接房地产市场旺季的身心准备。