此前的节目我们多次跟大家聊过韩国新总统尹锡悦，尹锡悦上台之后采取了亲美亲日的政策，甚至被韩国国内的反对党评价为屈辱的跪舔式外交，尹锡悦为什么要亲美亲日呢？

很多人也帮他解释说这是因为韩国最近这两年的经济情况非常不好，日本已经连续2年出现贸易逆差了，韩国也连续14个月出现贸易逆差了，尤其是当我国经济强势崛起之后，在国际市场上几乎每一个细分品类，从手机到电脑从汽车到轮船，我们都要和韩国商品竞争，所以韩国经济是每况愈下了，于是尹锡悦想到一个方法，那就是抱紧美国大腿，希望美国能够帮助韩国经济成长，然而真的是这样吗？

美国给予韩国的可往往不是良药而是毒药，韩国最近经济不景气，尤其体现在韩国房价几乎是崩盘式的下跌，今年以来韩国房价就下跌了接近20%。尤其是韩国的首都首尔地区，房价更是跌的厉害，以往我们就讲过一个国家一个地区的房价往往和经济基本面是挂钩的，华南的香港房价是东北的鹤岗的百倍，可是最近几年以来，香港房价还在涨，鹤岗房价还在跌，为什么？因为土地并不是稀缺资源，房子也不是稀缺资源，人和经济才是最为重要的。

韩国也是这样，经济基本面的不好导致房价的下跌，然而直接导致韩国这一轮房价暴跌的原因却是美国的因素，为什么这么说？我们先从根上分析一下韩国的房地产市场。过去几年韩国房价涨得极为迅速，以至于大量的韩国年轻人感觉到身上的压力和担子越来越重了，他们感觉到买不起房子了，可是为什么过去几年韩国经济明明没有大增长房价却暴涨呢？这是因为韩国独特的房地产市场决定的，这就是韩国的全租房制度。

大量在北上广深等一线大都市打拼的年轻人买房是不可能买得起的，所以我们都是去租房，可是租房也不便宜，你在北京三五千块钱可能只能租一个一居室，甚至是要和人家合租的，而且很多人为什么要买房？因为大家心中有这样一个执念，我租房的话等于是给房东打工，我租个3年5年房子，每一年的租金这个银子白花花的就花出去了，我还真不如买个房子，哪怕我要交首付我要交月供，但是我交的这个月供等于是在给自己攒钱，这个房子是归自己的。

韩国人也有这样的想法，所以韩国的租赁市场就很特殊，它出现了一种全租房的制度，什么叫全租房？这可是一个甜蜜的陷阱，正常咱们租房你就按月交钱或者按季度交钱，还得押一付三，可是韩国房东们说这样吧，考虑到这个年轻人刚毕业，手里也没有多少钱，租金是一个很大的压力，我可以把房子免费的租给你住。

您没听错全租房制度表面上是不要花钱租房子的，好比说我这套房子价值500万，那么你作为一个年轻人，你一次性的给我交300万的押金，就是房产价值的60%，然后在未来的两年我的房子免费提供给你住，一分钱租金都不要。两年之后你把房子还给我我把你交的那300万的押金通通地返还给你，你一点损失都没有，这难道是韩国房东在集体做慈善吗？

当然不是，其实明眼人都听出来了，韩国房东们拿300万他是要利用这两年的时间给自己赚来更多的钱，换句话讲租房者提供了资金，这资金两年的使用期限给到了房东，而租房者换来了两年免费的房屋使用时间。作为房东而言，你拿到了这300万，两年的时间你做什么投资都行，只要你感觉到你做投资赚的钱比这个房租还高，那你等于就赚到了。

而对于广大的购房者而言，大家可能觉得这个钱反正放到银行里利息也不会太多，放到房东那里两年可是我换来了两年的租约，也挺合算，所以韩国一度租房市场上70%的订单都是这种全租房制度。可为什么我们说这种全租房制度是一个甜蜜的陷阱呢？您想想韩国的房东们，他拿的这个租金他要做什么生意才有可能让他赚到比租金还要多的钱？放贷那是不可能，人家韩国法律健全而且利息极低，做实体经济大家可以想见一下，实体经济有多难？尤其是你两年之后怎么能迅速地把这个钱收回，所以大量的人想到了韩国的房地产市场这么火，我干脆把这个钱再投到房地产市场中算了。

于是很多房东拿着这个租金再去买房，有很多人还要加上银行的杠杆，也就是说你只要拿这300万做一个首付就行了，你可以买到更多的房子，买到房子之后干什么？当然再租出去。尤其是有这样全租房的制度，你下一个租出去的房子你收的可不是月供，你收的还是高达房屋款60%到80%的押金，于是你的这个生意简直可以像滚雪球一样滚下去。

左手收到租客们的押金，右手拿这个钱去买房子，然后把这个房子再租给下一个租客，收到下一个租客的押金再去买房子，再去租房子，雪球能滚多大？大家知道吗，在韩国拥有两三百套甚至1000套房产的这种超级房东是比比皆是的，尤其是当越来越多的资金投入到房地产市场中之后，房价自然会慢慢上涨。而对于房东而言，我持有的房产越多，我的总资产膨胀的就更可怕，所以这样一个游戏大家是越玩越嗨，经济的雪球越滚越大，所以最终导致韩国房价在过去三年急速地飙升。

不管韩国政府使出各种各样的方法，都无法把这个房价打下去，甚至文在寅执政时期，几乎唯一的弱点就是韩国房价涨得太高太快了。而且各大银行也在推波助澜，有人可能要问有一些人如果他手里都持有60%的房款了，他还租什么房子，他干脆直接去买一个不行吗？可问题是不是每个人都有这样的钱的，有大量的租客的全租房押金那也是从银行贷来的，换句话讲银行把钱借给租客，租客把钱押给房东，房东拿钱再去买房，就形成了这样一整个的房产链条。

房东当然赚得盆满钵满，租客感觉没花钱就租到了房子，哪怕这个钱是借来的，可是你支付给银行的利息是极低的，严重低于你本应交的租金，所以也捡到了便宜。而银行更是从中赚得了大把的利息，这样一个完美的房产链条使得几乎每一个在其中的人都赚到了便宜，当然受伤的是韩国的房价，韩国房价只能一飞冲天了。

然而这样一个完美的经济链条从去年年终开始遭遇到了一个巨大的困难，什么呢？美国的加息，我们此前经常讲美国这一轮加息一年之内加了10次，基准利率从0推到了5%以上，不知道有多少产业会因此而遭殃，美国已经有多家银行倒闭了，最新的消息是美国近千家中小银行未来都有可能有倒闭的风险，没有别的原因，就是因为美联储的加息。

韩国的房地产市场又何尝不是这样？在过去几年一方面由于有全租房的制度，另一方面由于全球的利息，包括韩国的利息都很低，所以租客可以以很低的利息拿到贷款，房东也可以以很低的利息再去买房，可问题是美国加息之后韩国必须跟着加，美国加几轮韩国就要加几轮，然后巨高的利息把这个泡沫一下子就给刺破了。

刚才我们讲房客们为什么宁愿跟银行借款也要去交押金来租这个房子，因为银行利息够低，可是当银行利息不断调高之后没账可算了，我从银行借的钱每个月支付的利息我还不如直接交租金，那样会更低，所以大量的全租房用户会选择把押金拿回来按月交租金。而对于房东来讲这一下子问题可麻烦了，很多人都说购买房产它本来是一个长线投资，房东拿的只是两年的押金，押金到期之后你那个钱都换成房子了，你拿什么钱还给租客？

以往在房地产市场高歌猛进之时，每一年的房价都在上涨，所以每一年的房租价格都在上涨，那么自然每一年的全租金押金它也在上涨，你这个房子两年之前卖500万，你要租这个房子要交300万押金，现在这个房子值600万了，你要租这个房子要交360万押金，所以以往房东是不害怕的，任何情况下房客说我要退租了，你把押金还给我，没关系，我可以在市场上迅速找到一个接盘侠，人家交的押金比你还要高。

换句话讲我从新房客手里把押金收上来全都还给老房客，我还剩很多钱，所以以往房东根本不担心，现在不是这样了，利率暴涨之后选择全租房的人越来越少。而另一方面房产价格还在下跌，所以房东很难找到下一个接盘侠，没有人去租他的房子收不到押金，他就没法把钱退给租客，那么怎么办？不行我就把房子卖了，好歹这个房子是值500万的，我欠租客300万的押金，我把房子卖掉然后把钱给到租客不也可以吗？

可问题是现在房地产开始出现下行了，由于利率的不断提升，房价在不断下跌，而且所有的困难几乎是在同一时间爆发的，越来越多的租客选择退租，越来越多的房东拿不出押金还给人家，所以就要把自己的房子到二手市场挂牌，然后市场形成恐慌情绪。没有多少人会选择在这个时间购买，而且在这个时间购买，你跟银行贷款的话利率是极高的，所以这就形成了一个恶性循环，过去几年经济雪球是越滚越大，房价不断暴涨，现在由于美联储的加息，一下子把韩国房产这个泡沫给刺破了，所以租客不租房了，房东大量卖房，整个市场只有挂牌的房子，没有能去接盘的侠，这个问题就非常严重了。

全租房制度咱这么讲，在房地产一路高歌猛进的时候，它是一剂催化剂，导致整个韩国都为之疯狂，导致整个韩国房地产市场欣欣向荣一片红火，每一个参与其中的人都赚到了钱。可是一旦美联储加息把这个泡沫刺破了，一下子所有的问题都爆发出来了，利息太高了，租客承担不起房东也承担不起，于是房地产价格就只能不断下降。

有人说房地产价格下降这不是个好事吗？韩国年轻人应当买得起房子了，可问题是当整个市场的房产价格在短时间之内暴跌的话，那么将带来巨大的经济问题和社会问题。一方面大量的年轻人哪怕感觉到房价便宜也不敢买，你怎么知道房价未来不会再继续崩，另一方面房地产对一国经济的拉动还是很大的，它上下游牵扯的企业是非常多的，银行业金融业建筑业装修业等等，这些行业在未来都会面临大萧条。

因为整个房地产市场不景气，那么本来韩国的外贸就不好，已经连续14个月贸易逆差了，由于众所周知的原因，韩国和中国之间的经济往来也在慢慢的变得萎缩，而尹锡悦把他的唯一希望寄托在美国，可是美国的加息导致韩国房地产泡沫的破灭，那么韩国未来的经济将向何处走？过于依赖美国是不是韩国经济的不治之症呢？