TOP50市场集中度减弱，房企内生性资金优势凸显

年初业绩会上房企们一致表现低调，表示不再设立2018全年目标，或者已经可以窥探出今年房企在规模问题上的一些细微心理变化。

刚过去的8月21日，碧桂园总裁莫斌在中期业绩会上提到公司销售指标时再次提及，会相对放慢发展速度，腾出空间抓好管控。根据最新发布的中期业绩也可观察到，2018年上半年，无论是碧桂园、万科、恒大、保利、融创、新城控股、龙湖，这些TOP10以内的房企，在利润方面均保持一定程度的提升。

可以看出，经历了规模上的一轮狂奔后，房地产企业更有意识要在项目把控、平衡负债和利润这些财务指标方面有所“修复”。

当然，政策还在严控、融资环境还在进一步收紧的大环境下，这些变化无不给前8月房企的TOP100销售榜单增添了几许“神秘”。

根据“观点指数·2018年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100”的数据分析来看，1-8月，TOP5的起跑线超过2600亿元，具体到TOP10也从去年同期的878亿元上升到1316.4亿元。这表明，虽然房企已经开始转变发展方向，注重负债和利润平衡，但在经历过高度集中的市场面前，规模的“滚轮”有所放缓，但仍在前进。

数据来源：观点指数整理

1-8月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP30、TOP50在前100的市场占有率分别为20.52%、29.1%、41.85%、68.75%以及83.14%。相比较之下，2018年前8月的TOP3、TOP5、TOP10、TOP30、TOP50在市场占有率方面，同比2017年分别下降了3.44%、2.89%、3.67%、2.55%、1.22%。

进入今年前八月，虽然龙头房企们还占据着市场的“大头”，但是相对来说，行业集中度已有所减缓，这些数据也都进一步表明，排名前50的房企，在市场占有额方面已经明显呈下降趋势。

数据来源：观点指数整理

今年以来，融创凭借着上半年的良好销量领先绿地、中海，保持在TOP5的位置。而绿地因前期发力不足，曾一度跌落第七，在今年5月以1066亿元的总销量成功超越中海，上位TOP6。但根据观点指数最新发布的排行榜单，绿地前8月的销售与处于TOP5位置的融创还是有所差距。

综合7月、8月两个月房企的销售业绩来看，它们中更多表现出一种缓和的趋势，这种调整或是为了即将到来的传统楼市旺季“金九银十”做准备。相比6月均达到六七百亿元的单月销售规模，排行前三的碧、万、恒在7、8月的单月销售只在400亿元至500亿元之间徘徊，或许可以看作是经历年中冲刺以后的“休养生息”。

全行业来看，根据统计局1-7月份的统计数据，全国商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%；商品房销售额78300亿元，同比增长14.4%。

然而，在行业规模不断上升，一片欣欣向荣的表象背后，房企也在承受着巨大的负债和现金流压力。以往的融资渠道被一堵再堵，房企拿地以及规模的扩张变得小心翼翼。

统计局数据显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金为93308亿元.其中，国内贷款14045亿元，下降6.9%；利用外资33亿元，下降70.1%；自筹资金30187亿元，增长10.4%；定金及预收款31013亿元，增长15.1%；个人按揭贷款13655亿元，下降1.4%。

这些数据表明，房地产企业在发展过程中，可以依赖的外部资金来源正逐步减弱，而内部的资金比重在进一步提升，那些平时更注重内生性资金来源的房企，在往后的发展中将变得更具优势。

数据来源：观点指数整理

“压抑”的理性，土地寒流中投资增幅止跌

政策的严控，融资受阻，房地产开发商现金流绷紧，同时为避免纠缠上限价“包袱”，行业内宁愿“错过”也不愿意“拿错”成为共识，土地交易市场遭遇了寒流。

根据市场机构统计数据，前7个月，全国土地流标共计796宗，具体分城市来看，一线城市土地流标13宗，二线城市合计流标经营性土地154宗，三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

可以看出之前一段时间，房地产企业“红了眼”都要进入三四线城市，现在因为棚改的不确定性，加之缺乏实际经济体量和人口支撑，只能把战线暂时撤回到一二线。

同时，通过对比去年同期土地成交和推出土地数量，可以发现，今年1-7月成交的土地相比去年有明显下降，表现出开发商对于地价的“红线”不再敢于触碰。这种变化还多少表现在开发商与土地市场的微妙关系之中。

数据来源：观点指数整理

8月22日，合肥发布《关于庐江县和巢湖市居住用地拍卖有关事项的公告》，公告中提到：竞得人可一次性付清全部土地成交价款，也可选择分期付款。对此，有市场人士分析，这意味着官方降低了对土拍市场的预期，“土地降温将有望让土地在定价层面变得更为合理”。

据统计局数据显示，今年1-7月，房地产开发企业土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%，增速比1-6月份提高4.1个百分点；土地成交价款6619亿元，增长21.9%，增速提高1.6个百分点。

另外在房地产开发投资方面，今年前7月，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点，结束了进入今年以来的三连跌态势。观点指数了解到，1-3月，1-4月，1-5月，房地产开发投资增速分别为10.4%、10.3%及9.7%。

1-7月，房地产开发企业房屋施工面积728593万平方米，同比增长3.0%，增速比1-6月份提高0.5个百分点。房屋新开工面积114781万平方米，增长14.4%，增速提高2.6个百分点。房屋竣工面积42067万平方米，下降10.5%，降幅收窄0.1个百分点。

如果具体到四个一线城市，根据最新披露的投资数据，北京1-7月施工面积同比增加9.1%，深圳和广州1-6月住宅施工面积分别增加1%和9.6%，上海则处在下降通道。

数据来源：观点指数整理

中央定调，房价上升通道被阻断

7月31日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，并部署下半年经济工作。其中，会议内容关于房地产行业部分的表述引发了市场的高度关注。

会议提到，要“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

这表明，房地产市场在相当一段时间内还将会以金融性紧缩的调控为主，当中的“坚决遏制房价上涨”字眼，也被市场人士认为对房地产市场未来一段时间的基本定调。

可以看出，经历了2015、2016年房价的断崖式增长，在目前微妙的楼市、金融环境下，持续的调控无可避免。市场数据显示，在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后，截至7月底，已经有40个城市发布累计超过40次房地产调控。

8月7日，住建部还专门召开部分城市房地产工作座谈会，对各城市未来房地产调控工作提出进一步要求称，将建立房地产市场监测体系，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

为进一步落实房地产市场调控要求，8月13日，南京市下发《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》，明确在南京全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。至此，南京也成为继江阴之后，第7个宣布限制企事业单位购买品房的城市。

数据来源：观点指数整理

而根据国家统计局最新公布的“2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”可以看到，各地在经历了接连不断的调控政策后，收获了一定的效果。

数据显示，环比6月来看，7月份，一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅有所回落，当中北、上、广、深四个一线城市价格上涨0.2%，涨幅比6月回落0.4个百分点。另外，31个二线城市价格上涨1.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

数据来源：观点指数整理

另一方面，在房地产持续的去库存压力下，效果逐渐显现。统计局数据披露，7月末，全国商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。其中，住宅待售面积减少544万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积减少48万平方米。

规范与秩序，长租的春风要吹向何处？

一二线城市中亟待盘活的存量市场，加上政策的春风，使得长租公寓势头迅猛，以不可阻挡的趋势在全国铺排开来，而大好的行情也引得资金纷纷入局。

观点指数统计发现，自今年上半年以来，1月份，自如完成了40亿元A轮融资；2月，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资；5月，优客逸家进行了10亿元C1轮融资。

与之相对应的是，房地产企业在住房租赁公司债方面得到的支持也不逞多让。即使今年以来，多家房地产企业的发债曾一度遭到中止，但与住房租赁相关的债券发行却并没有受到太大影响。据悉，仅5月以来，先后就有首创置业、泰禾集团、富力、万科、远洋地产、保利置业、龙湖、花样年宣布了发行住房租赁相关公司债。

另外，据统计数据显示，自2018年初至今，就有超过12家公司提交了发行住房租赁专项公司债申请，该部分申请总发行规模达618.8亿元。

大量资金的进入，使得这一领域的竞争也愈发激烈起来，许多租赁企业在房地产行业资金全面趋紧、土地市场冷却的背景下，却逆市而行，以高溢价竞抢起房源，长租公寓成为了砸钱的“游戏”。

然而，这种蛮荒式的发展所引发的企业间恶性竞争，也将其再次带向了舆论的风口浪尖。

8月17日，我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议中指出，自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源。这迅速在长租公寓领域形成一系列的连锁反应。

随后，北京市住建委联合相关部门对相关住房租赁企业进行约谈，对住房租赁企业明确提出了三点要求：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

这些措施把矛头直接指向了长租运营商规模增长的房源获取上面，表明长租公寓在经历了一段毫无秩序的疯狂增长以后，其生态也将逐渐走向秩序和更加规范。

事实上，租赁住房关系社会民生，如果是因为企业间为扩张规模而引发恶性竞争，推高了租赁市场的租金，这无疑与政府所推行长租公寓的初衷相悖。另一方面，长租公寓作为除买房以外的另一种居住形式，也不应该只成为人们一时的美好想象。