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谢璇
鼎世集团董事，鼎实建筑总裁，上海市建筑学会学术委员会委员，江苏东方地产研究院规划设计研究发展中心副主任兼秘书长，中国建筑文化研究会商业旅游建筑文化委员会、常务理事。
谢璇先生凭借超群的专业性以及超前的创新性，多次荣膺业内权威设计大奖，并与众多国内顶级商业开发商以及运营机构、政府部门、投资机构等建立长期战略合作关系。凭借其对商业地产开发及运营有着独到见解，以提升资产价值的规划建筑设计为核心，带领团队不断创新研发，是国内商业地产领域设计总包、BIM等先进设计及管理技术的领先者。
记者：国内商业地产发展现状您怎么看？根据鼎世集团近些年在商业地产的实践经验，您认为商业地产设计的关键点有哪些？遇到的难题又有哪些？
谢璇：近十年，国内商业地产经历的井喷式发展之后，行业陷入了开发“过剩”、同质化竞争的局面。许多项目因为操之过急，在建筑空间上先天硬伤的不在少数，空间打造上不符合商业运营和消费习惯逻辑，这为开业后的运营带来了许多问题，后期想要改造又面临诸多困境。
而与此同时，社会客群生活方式的演变又引发新一轮的消费升级，属于“新零售”的时代已然来临。但到目前为止，如何真正实现“新零售”的落地，从而打造全新的商业生态、促进资产价值最大化，这仍然是个难题。
我们鼎实建筑经过多年的实践和探索，在国内外商业地产领域积累了资深经验，我们以商业的优质运营为目标，从所擅长的设计角度入手，实现了设计与运营的深度结合，并将这种独到的“新价值设计”理念落地于更多项目，从而帮助业主击破痛点、实现突围。
我们认为，只有在设计中融入运营增值的思维，才能真正起到提升资产价值的效果。在当下这个新时代，“新价值设计”理念应当贯穿于商业项目开发建设整个周期。
记者：城市综合体是集合型商业地产项目，它通过对城市公共资源的配置，将公众、商业、国家、集团的利益重新整合，很容易形成一个城市的地标项目，在市场经济的环境下，追求公众的眼球是投资者正常的行为，独特与唯一是说服投资者相对比较容易的方式。但是，作为建筑师或者作为城市设计者，如何平衡整体与局部的关系？如何延续城市原有的肌理？
谢璇：各大城市商业存量改造的结果可以清晰的证明，以真实市场需求为导向的大背景下，我们鼎实建筑所提倡的“新价值设计”理念对于当下高度复合化的商业综合体设计的重要性愈发凸显。
“目前全国有七千多家商场，最大的问题就是同质化，品牌和服务没有独特性。”银泰商业CTO鄢学鹍在云栖大会上这样说过，我们有幸因为具有共同的商业价值观而有了与银泰及阿里商业的深度合作。
我们在参与合肥银泰中心二期这个城市核心标杆型TOD综合体项目时，通过对细分客群的标签化解析，以各类客群的“IP”及需求为出发点，植入“新零售——人+货+场”的思维模式，从客群、业态品类，以及组合、空间规划及商业运营的角度创造了一系列“标签化”体验场景，并围绕这些“标签”设置了多处主题活动空间，同时规划与主题客群相匹配的创新业态、互动体验装置、营销主题活动等，从而实现商业空间资本运营价值最大化，是一次“新价值设计”理念的大胆尝试。
鼎实参与合肥银泰中心二期项目，为其打造充满未来感的建筑与“标签化”体验场景
除了新开发项目，我国商业存量物业市场非常巨大。据初步统计，国内有4.3亿㎡被低估的物业面积，包括厂房、公寓、写字楼、酒店、产业园等等，其中很大一部分是硬件老旧或是运营能力有限的存量物业。
针对这些存量物业的改造提升，我们有着独到的运营价值提升方案，在多个存量改造项目中进行“新价值设计”理念的实践，先后为上海四行仓库等多个项目提供整体策划定位、业态匹配、建筑设计等服务，致力于为这些既有建筑注入新的生命力。
商业存量改造项目一定程度上代表着一个城市的历史文脉与商脉，由其带来的城市丰富性和复杂性是其真正的魅力所在。在上海五角场万达广场改造升级项目中，我们整合多个领域的资源，针对其功能、客群、业态、活动空间进行了深入细致的策划定位，并在此基础上完成了连接交通枢纽及市民广场的万达广场地下主题街区等区域的深度改造，我们希望在不抹去既有商业脉络的基础上用当下的设计语言去连接客群，场所以及商业内容。凭借用心的考量和丰富的实践经验，我们与业主一起完成了极为重要的对资产升级和运营模式创新的新尝试。
上海五角场万达广场项目
针对存量项目的价值提升，城市更新项目并不是件简单的事，既要关注经济、文化，又要激发城市创新商业活力、实现人与场所的紧密连接。不论是旧存量改造和新存量升级，都需要体现强大成熟的资产转化和资产运营管理能力，才能真正推动存量物业重焕生机，在城市中发挥新的作用。
记者：目前国内的商业地产设计您认为存在哪些问题？面对近几年商业开发同质化竞争问题，以及现在被广泛探讨的消费升级话题，如何将差异化、主题化定位的商业空间设想落地实现？
谢璇：现在国内85后，90后已经成为消费市场中的主力，所谓消费升级也是在谈论这个客群。这群消费“新生代”的特点是，喜欢个性化、主题化和场景化的消费形态，消费行为和习惯更加多元化，推崇及时享乐和感官刺激。
商业地产领域，当下已经比之前任何时候都需要更多地去考虑和捕捉消费者自身的特点，鼎世集团重要业务之一——商业空间品牌设计愈加凸显重要性。实际上，对于“新价值设计”理念的落地，我们已在多个新商业项目中进行深度实践。
以郑州朗悦Parkin公园茂为例，我们在对这一项目进行定位策划、建筑设计时，就通过对运营实体及终端体验进行细致分析，将其打造为社区型邻里商业与区域型主题商业有机结合的典范之作，商业品牌空间设计团队帮助其打造成一个拥有家庭、儿童、潮流三大主题场景的公园式购物中心。
作为郑州高新区内第一个商业综合体，鼎实为朗悦Parkin公园茂量身打造潮流茂、儿童茂、家庭茂三大主题场景，突出的主题化商业理念以及业态品类的科学筛选，让其既能充分为周边服务，又有实力在日后成为跨区域服务的区域型主题Mall。
鼎世集团为郑州朗悦Parkin公园茂提供定位策划、建筑规划、室内设计、景观设计、商业空间一体化、主力店招商等服务
从某种角度来说，我们提出的面向未来的“新价值设计”理念给予了商业项目更为广阔的前景，这对于一座城市的商业发展也有着极为重要的意义。
‘新价值设计’理念能够充分满足项目业主及租户的个性化需求，使得商业项目创新且独具特色，真正实现商业物业资产价值最大化。我们通过大数据、上下游等商业渠道掌握周边终端消费者的需求、趋势，再由此去反推应该营造怎样的商业项目去匹配消费人群及市场环境，从而打造真正面向未来的优质项目。
记者：不可否认，MRD鼎世集团作为商业地产设计的佼佼者，这些年的发展令市场瞩目，请问是否有什么制胜秘诀呢？
谢璇：是全产业链发展模式，其实这已经不是什么秘诀了。凭借先进的“新价值设计”理念，鼎实建筑的最终目的是让消费者在他们设计的各种空间内触及到更多元化的场景体验。为了实现此目标，我们还有两大优势：一为年轻专业的团队，二是全产业链布局的集团背书。
鼎世集团是以商业资产的服务运营投资及创新零售为发展主线，以设计及总包管理为业务主体，以聚焦关联产业及医养产业为中长期目标，轻资产、重资产、股权投资三位一体的集团化企业，拥有四大业务板块，分别是鼎世资本、鼎实建筑、鼎世商业和中福医养，每个版块在商业服务中都缺一不可，完成了从市场调查、策划定位、设计施工、招商运营到资本运作等的全产业链布局。
举例而言，在前面分享的几个项目中，都有鼎世商业的市场调查业务结合大数据得出的商业报告，而在启动商业设计之前，要了解和分析相关数据，了解消费者，才能创造出符合消费模式、商业定位的建筑。所以在商业地产的服务过程中，设计与投资、定位、招商、运营等业务环环相扣，相互协作才能实现最终的资产价值。
作为国内领先的商业地产服务商，鼎世集团始终站在在创新和变革前沿，引领着行业从建筑形态到意识形态的改变。而鼎实建筑作为集团全产业链的一环，不论是在全新开发项目还是存量改造项目中，将“新价值设计”理念贯穿始终，从而真正实现项目的资产价值最大化。
记者：如此看来，鼎世集团的优势，就是全产业链的服务与创新，那么服务与创新是如何在商业地产开发全程中的体现价值的呢？鼎实建筑的核心竞争力又是什么呢？
谢璇：鼎实建筑于建设前期在“新价值设计”方面的实践，间接提高了后端招商、运营的效率。但仅仅这样还不够，在复杂的商业综合体整体设计进程当中，如何实现对设计质量，计划，成本的综合管控，科学高效的设计管理手段是必不可少的工具之一。正是由于这样专业的服务创新，得到长期合作伙伴、开发商业主的好评。
在商业建筑过程中，通常较复杂的商业项目可能会由数家甚至数十家顾问公司同时协同推进设计进程，而往往各家顾问公司很难对设计、招商等进程产生完全统一的理念和看法，因此业主方往往需要为项目配置大量的项目设计管控人员，但还是经常出现顾问难以协调，设计理念完成度不高，项目实施完成度低等问题。
大环境倒逼商业建筑设计环节不断进化，设计总包管理体系的出现解决了这样的难题。梳理我们合作过的项目，不难发现鼎实建筑与各知名商业地产开发商在设计总包管理上有密切的合作。不仅承包了衡阳万达广场、泸州城北万达广场、南通通州万达广场等项目的立面小总包，更涉及设计全面总包管理。同时，在青岛天一万豪酒店等建设体量大、参与方众多的重量级项目中，鼎实的总包项目管理团队都发挥了极为重要的作用。
鼎实建筑的设计总包管理体系致力于对项目所有的设计内容、设计过程及实施结果进行全面管理，包括从商业地产设计、开发、建造到运维的一体化管控。同时能帮助甲方从纷繁庞杂的具体项目管控对接中解放开来，从之前的分散管理，多头对接到现在的整合管控，单头对接，目的是为了提高沟通效率、简化整体流程。在世界范围内这也是一种较为先进的设计工程管理模式。
青岛科迪万豪酒店项目
记者：专业的服务与创新,更是需要应对现实中复杂的问题。那么鼎世集团是如何培育专业的团队来实现的呢？您认为院校建筑教育应该侧重于哪方面？
谢璇：鼎世集团为了年轻的伙伴能更好地成长与发展，充分发挥集团自身专业资源及技术骨干的带动作用，制定了一系列人才培养、学习激励计划，旨在强化第二梯队的建设，为集团储备后续发展实力。
在鼎实的团队内没有很多的“综合手”，而是由各个专业的创意小组组成，设计师不仅是所从事细分业务中的专家，又互相借鉴，往往能有超出预期的效果。另外，在鼎实建筑近200人的团队中，80、90后占据最大比例，他们既是设计师，也是商业中主体的消费客群，所以很自然会站在消费者的角度想问题，带来更年轻有趣的作品。
鼎世育才计划包含内训讲师制度和在岗带教制度，后续还会有更多的比如3-5年育才计划等。我们根据业务发展需求制定人才培养计划。资深骨干可与新伙伴签订师徒带教协议，根据新伙伴的成长需求展开专业知识、专业技能、项目经验等多方面、且有针对性的辅导。
相对完善的人才培训体制及晋升体制，为鼎世集团在未来一段时间里的人才储备提供了充分的空间。在炮火中成长的一线人员，会有更多的接收培训和成长的机会，他们会成为未来鼎世最重要的生力军。（记者：成海沛）
