以往占据大量的土地、物业等空间资源的社区股份合作公司由于安于单一、低端的两租经济，社区的老旧工业区成为容纳低端产能的主要承体，甚至一度被诟病为转型升级的“拦路虎”。2010年之后，龙岗区开始大力引导社区股份合作公司主动与高端企业、大型国企、区属国企对接，利用他们的人才、资金、技术等优势，联手开发建设，打造了一批独具特色的小镇和产业园区。天安云谷、大运软件小镇、六约珠宝文化产业园、甘坑客家小镇……近年来，龙岗区涌现了一批具有特色的小镇和产业园区，成为了龙岗区产业新名片，同时也见证了龙岗区社区集体经济转型发展的活力。

 

 

“大运软件小镇通过国企+集企的运营模式，依靠创新驱动发展，用短短两年时间基本完成新旧动能转换，从老旧工业区华丽转身为创新高地，为全区产业转型升级提供了一个可复制、可拓展、可推广的产业转型升级实践样本。”大运软件小镇负责人宋俊平如此表示。

 

大运软件小镇前身是一个以传统加工制造业为主的社区老旧工业区——红荷股份合作公司的莲塘尾工业区，环境差、产值低、税收少、安全隐患突出。2011年，大运软件小镇原旧工业区产值不到2亿元，纳税额不到550万元。为盘活存量老旧物业，拓展优质产业发展空间，推进产业载体转型升级，在区、街道的协调下，红荷股份合作公司将莲塘尾工业区统租给龙岗区属国企——区产服集团，采取“政府引导-国企投资-统租集体物业-综合整治-运营管理”的模式，通过低成本的“穿衣戴帽”、“修笼引凤”，对园区基础设施和生态环境进行全面升级，改造成为以软件开发、互联网+、智能制造、电子商务为主导产业，融生产、生活、生态于一体的“产城融合”科技园区。

 

经过综合整治，大运软件小镇在2013年11月高交会期间正式开园。至2014年底，园区的产值和纳税分别比改造前增长了5.5倍和9倍，该园区租金由原来的8至12元/平方米提高至30至35元/平方米，有效促进了集体经济的转型。7年来，大运软件小镇快速发展，截至2020年6月，大运软件小镇注册登记的商事主体有857家，其中入驻企业532家，入园企业拥有各类知识专利8000余项，累计实现产值336.58亿元，纳税总额14.39亿元。

 

这一模式很快得到外界的关注。2015年2月，广东省科技创新大会在深圳召开，大运软件小镇成为现场会考察示范点之一，创新驱动发展的经验得到了省、市领导的认可，赞誉这种模式对粤北、粤西等经济和科技条件欠发达地区具有借鉴推广的意义。据统计，自创新大会以来，来自全国各地近千批考察团约20000人到大运软件小镇参观学习产业培育和园区运营经验。

 

事实上，目前这一经验也正得以复制。软件小镇的运营模式“统租+改造+运营”已经成功复制大运AI小镇(横岗街道228工业区)，运营方区产服集团按照软件小镇综合整治模式，科学、高效地推动大运AI小镇转型升级，助力集体经济的转型升级。值得一提的是，日前大运软件小镇传来消息，科技部公示2020年国家级科技企业孵化器名单，大运软件小镇再次被科技部考核评价为最高等级、A类的国家级科技企业孵化器，这也是龙岗区建区以来唯一一个，连续2年获此殊荣的园区。

 

 

如果说大运软件小镇是通过“穿衣戴帽”实现集体经济转型升级的话，那么天安云谷就是集体企业通过与有实力的民营企业合作，发力城市更新实现“脱胎换骨”的绝好例证。

 

位于岗头社区的天安云谷，一栋栋蓝色的现代化写字楼高高耸立，忙碌的白领穿梭其中。8年前，这里还是一片低矮老旧工业园，布满了电子元器件厂和“三来一补”低端产业，产值不到3亿元。周边荒草丛生，人迹罕至。岗头股份合作公司董事长陈小明介绍，为了进一步发展壮大，2012年岗头股份合作公司抓住历史机遇，与天安中国投资股份公司合作，签订了合作意向书，共同打造深圳市最大的城市更新、产业升级示范项目——天安云谷。

 

“老旧工业区升级改造后，把原来产能落后、手工作坊式的工业区升级为新型高新产业示范区——天安云谷。岗头股份合作公司所持有的物业得到了升级，我们把返还物业全部重新返租给天安公司，由天安公司进行招租和管理，租金比改造前有了数倍的提升。旧工业区改造前，村民每年的生活补助只有1000元左右，现在村民每年的生活补助已经达到上万元，极大提升了居民的幸福感，预计今后还会增长。”陈小明说，“天安云谷项目并不仅仅是传统意义上的‘腾笼换鸟’，更是‘凤凰涅槃’，效果也是立竿见影，签约两年后的2014年，岗头村便偿还了所有债务。”目前天安云谷已经成为国内首个以“云计算、大数据”理念规划的智慧园区，引入了华为终端、艾比森、世强电讯、铁汉生态等540多家企业，目前园区年产值已达2300亿元，税收贡献超50亿元。天安云谷已经成为了深圳市城市更新与产业转型升级的示范项目，也是龙岗工改工类城市更新的标志性项目。

 

 

亭台楼阁溢满悠悠古韵，依依垂柳道不尽百年风华，一条条青石小道似在诉说着令人神往的客家古老传说……这里是甘坑客家小镇。“以前我们可是大布吉片区最穷的村，上世纪八九十年代甘坑是出了名的偏僻，外地人都把这儿称作‘被人遗忘的角落’。”甘坑社区党委书记、工作站站长谢俊风说，2005年前后，甘坑赶上了深圳农村城市化最后一趟末班车，引进了两家规模较大的五金模具企业，公司规模从300多人发展到1600余人。

 

2010年，为杜绝安全隐患，防止安全事故发生，甘坑社区股份合作公司决定把整个老村的老房子按照当时的价格统租下来，租期15年。为了加速村集体经济发展，甘坑社区领导班子把目光聚焦到文化创意产业上，并逐步将家私、纸箱等低端产业清走。可清走这些产业之后，甘坑应如何发展呢?

 

“将土地卖给开发商的诱惑确实曾让甘坑人心动。”时任社区股份合作公司副董事长的谢俊风回忆说，“通过召开股东大会、原村民和党员干部开展大讨论、入户宣传，组织参观考察成都城市旧改典型宽窄巷子发展模式，特邀成都宽窄巷子总策划杨健鹰现场具体指导，一番权衡之下甘坑人有了更深远的思考，最终形成了发展‘客家小镇’的共识。”很快甘坑引入北大研究院编制了《甘坑客家小镇城市设计》及《深圳甘坑生态文化公园详细蓝图》，以甘坑老村为重点，利用甘坑社区保存较好的客家历史文化及建筑风貌，整合社区宅基地及生态控制线范围内的土地，根据特色景观及客家文化主题，通过综合整治、更新改造等方法，打造传承客家文化的风情小镇，并引入商业运营公司盘活社区内鱼塘、菜地、河道等资源，带动了片区内老旧工业区整体升级。

 

2016年的文博会上甘坑又成功引来华侨城。双方签署了数百亿元的合作协议，围绕“文化+旅游+城镇化”战略模式，着重打造集文化、生态、科技、旅游四位于一体的特色小镇。2017年7月，甘坑客家小镇从全国40余个申报的参评试点项目中成功突围，荣膺2017中国文化旅游融合先导区(基地)试点。“通过发展生态文化产业，有力地推动了集体经济的转型发展。”谢俊风说。2019年该公司实现总收入3154万元，股东人均分配37000元，分别比2010年增长了59.53%和428.57%，“从过去最穷村变成了如今的深圳文创新名片。”

 

利用社区空间产业资源，发展文化产业也是龙岗集体经济转型升级的一个重要方向。除了甘坑客家小镇，目前龙岗区也涌现了发展文化创意的全国首家文化创客园“新城2013文创园”，发展珠宝产业的“中和盛世珠宝产业园”和“六约珠宝文化产业园”等亮点，这些社区旧厂房，经整治后变身为文化产业园，助推集体经济实现跃升，为全区的老旧工业区转型提供了经验借鉴。