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“别墅均价在2.1万到2.3万之间。”近日，云南玉溪澄江广龙旅游小镇置业顾问告诉记者。尽管中央早就三令五申禁建别墅，但她透露项目内既有独栋，也有“双拼”。而让其饱受争议的不只于此。
两个多月前，作为“云南省示范特色小镇”，其因“房地产建筑密度过高”等问题遭黄牌警告，财政补贴的1.5亿元资金也被收回。依照规定，特色小镇房地产开发建筑面积不得超过总建筑面积30%。
玉溪官方信息显示：“广龙旅游小镇是全省105个特色旅游小镇之一，被列入国家级一流特色小镇创建名单，是省委主要领导督办推进的重点项目，也是澄江县加快推进国家全域旅游示范县建设的又一重大项目。”
现实情况却是，项目内不仅建了别墅，还有酒店公寓、住宅等。“如果从外地来这看房，我们可以报销来往的机票。”置业顾问表示，“被通报的事情，我不知道。”
众所周知，特色小镇2016年迅速火热后，地产化趋势便愈加明显。在众多投资实体中房企占比最高。广龙旅游小镇地产化问题，不过是我国特色小镇地产化的缩影。
大房企布局特色小镇
在中国房企界提起特色小镇，几乎都会想到宋卫平。作为绿城集团创始人，现在是蓝城集团董事长的他，曾在2016年放出豪言：“要在10年内造100个小镇，实现一万亿的销售额。”此举，被外界称之为“百镇计划”。
同年，住建部、国家发改委和财政部联合下发《关于开展特色小镇培育工作的通知》，很多房企顺势而上。
如何做特色小镇？宋卫平说：“把中国传统文化中的仁、佛教中的慈、基督教中的爱，作为小镇文化中的核心。加上我们的真善致美，在生活中做到极致。”
随后3年多，宋卫平带领团队，开始如火如荼建设特色小镇，并打造出乌镇雅园、桃李春风系列等多个项目，其中作为“百镇计划”首个落地的“观云小镇”更是典型。
企业布局特色小镇，蓝城集团并非独家。目前各省份公布特色小镇创建计划中，有旅行社、影视公司、农业公司等，其中房地产企业参与程度最深。如，“华夏幸福”的产业小镇、“华侨城”文旅产业小镇、“万达”的冰雪小镇等。
另外，很多大型上市集团公司也在推进新型城镇化、建设特色小镇。他们热衷参与特色小镇发展有两个原因。首先是近年来房地产市场的毛利率和净利润降低，很多房企都在寻找转型机会。特色小镇则有着国家及各地方政府推出的土地及金融优惠政策。其次，特色小镇的建设本身有房地产开发的需求。
行业内部资料显示，房企参与特色小镇主要有5个层面商业模式。分别为土地一级开发、二级房地产开发、产业项目开发、产业链整合开发、城市建设开发。
难以否认的是，小镇“地产化”趋向愈发严重，甚至出现“假小镇真地产”乱象。在这个过程中，部分房企借助建设特色小镇向政府低价拿地，并领着财政资金支持，然后以特色小镇名义搞房地产建设，导致其背离初心。
有个难题是，尽管特色小镇发展离不开房企，但“地产化”将导致小镇特色产业难以实现，因为这不是特色小镇正确的发展方向。
以文旅小镇为例，国内知名研究咨询机构艾瑞咨询认为，打造文旅特色小镇应注重文旅产业与小镇的融合，合理地建设配套商业住宅设施，有效激发社会资本的活力才是促进文旅特色小镇健康发展的有效措施。
部分小镇“挂羊头，卖狗肉”
在布局特色小镇的众多房企中，有些中小开发商也参与进去。由于各方限制，他们面临的困境也不尽相同。
位于云南大理宾川县西北的鸡足山，是一个国家4A级景区，因形似鸡足而得名，且是中国十大佛教名山之一。
两年前，按照宾川县规划，鸡足山镇曾专门划定一块区域，准备发展云南省特色小镇，名字定为鸡足山禅修小镇。
实际上，在此之前，鸡足山镇就已经有一个占地626亩的“鸡足山·圣山古镇”，由深圳市适度行投资有限公司投资建设，预计总投资20亿元。
但深圳适度行子公司——大理适度行置业有限公司，又制作了“鸡足山禅修小镇”的创建方案，范围从600多亩地，扩大到3.7平方公里，比原来规划面积大8倍多。
销售人员说，他们在做商业和住宅房屋预售，“主要类似带庭院的小联排，面积在120到200平方米左右。”最终，该项目还未成型，就被淘汰出创建名单。
还有的项目虽然成型，但遭遇烂尾。位于河南省孟津县朝阳镇姚凹村的“塞拉维·花海小镇”就是如此。
“塞拉维·花海小镇”所在的朝阳镇，还入选第二批全国特色小镇目录。一开始，它规划建设一个以葡萄酒文化为主题的文化休闲度假区，后来变更为千亩花海，由高端住宅与花海景观组成。随着国家对特色小镇政策的不断深化，“塞拉维·花海小镇”正式定名，现在又更名为“梦之源”。不过无论怎样，依然烂尾至今。
知情人表示，“塞拉维·花海小镇”烂尾主要出在建设过程中，而有的项目从一开始就走错了方向。占地220亩、投资约20亿元的成都龙潭水乡就是实例。没几年工夫，项目内商铺关门、游人寥寥，主要原因还是土地。据了解，龙潭水乡地块为“一类工业用地”。依据规定，工业项目所需办公楼及生活服务设施用地面积，不能超过总面积7%。很显然，龙潭水乡从一开始就在违建。
不过，也有的项目做得不错。位于云南楚雄的彝人古镇始建于2004年，最初定位为商业地产项目，所以在开发之初彝人古镇便已盈利。
随着本地客商及投资者对彝人古镇愈发关注，开发商从“昆明-大理-丽江”黄金旅游线路出发，提出了通过彝人古镇项目，打造一个新的旅游景点和集散地，以此扩大彝人古镇作为商业地产项目的运营空间。随后在建设时注入了彝族文化、火把节、彝人部落、彝乡恋歌大型演出等元素，其地产属性逐渐淡化，形成了一个新的旅游小镇。
2017年，彝人古镇被列为云南省20个创建全国一流特色小镇之一，经过10余年的发展，彝人古镇已变成了集文化景区、旅游集散地、城市会客厅等多种功能于一体的特色小镇。同时，也成为依托文化旅游拉动楚雄当地产业发展、创造居民就业的一个重要引擎。
地产化能否脱离？
记者注意到，特色小镇“房地产化”严重，有个重要原因是，城镇化进程中地区的群众，对住房需求仍有刚需。
眼下，在京沪等一线城市，土地供应量被严格控制，三四线城市的库存尚未完全去除。所以更加偏远的特色小镇，成为新的“蛋糕”。
为解决这些实际问题，2017年12月4日，国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住建部在联合出台《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》（简称意见）中，就开展规范纠偏，划定红线底线。
意见指出，各地区要综合考虑特色小镇和小城镇吸纳就业和常住人口规模，从严控制房地产开发，合理确定住宅用地比例，并结合所在市县商品住房库存消化周期确定供应时序。
该意见还进一步指出，适度提高产业及商业用地比例，鼓励优先发展产业。科学论证企业创建特色小镇规划，对产业内容、盈利模式和后期运营方案进行重点把关，防范“假小镇真地产”项目。
由于中央层面并没有明确的特色小镇国家标准和评价体系，所以各地在面临大量申报时，只能按自己的理解各行其是。
2018年3月，《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》提出，要对已公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇，开展定期测评和优胜劣汰。
那么，特色小镇能否完全脱离房地产？有开发商认为，好的特色小镇必须能够通过经营获得长期的收益，同时加上一定的土地配比去解决投资的压力。还有投资者觉得，特色小镇要有一点地产项目和住宅配比。“哪怕很少，因为这可以平衡前期巨大的资金投入，不赚钱的话也做不长。”
中国特色小镇产业建设联盟主席吴玉瑞曾表示，特色小镇主要由房地产商开发建设，在特色小镇的背景下做房地产，就是必然的事情。
不过，有个不容忽视的现实是，大多特色小镇的投资都非常大，动辄都是上百亿的重资产投资方式，存在巨大风险。所以，有开发商认为，特色小镇发展可以走“轻资产化”路线。但也有开发商提出质疑：“特色小镇不可能没有房地产，去掉重资产，你的小镇怎么稳定、怎么持续、怎么挣钱？所以要轻重并行。”
这两年，业界相对认可特色小镇实行“双轨制”。这个方法由金诚集团提出。
金诚集团认为，防范特色小镇房地产化，并不等于全面杜绝房地产开发。基于地价优势，以及产业集群带来的便利，经济适用房、廉租房在特色小镇中将更大程度地得以建设，让中低收入人群“住有所居”。
但今年全国两会期间，民进中央常委、民进福建省委主委，福建省福州市人民政府副市长严可仕在提案中建议，各地政府主动抵制特色小镇“地产化”，并设立强制退出机制。
5月份，赛迪顾问产业地产研究中心发布《2019中国产业特色小镇典型案例与操盘逻辑白皮书》时，其高级咨询师余德彪指出，在建设特色产业小镇时，千万要杜绝“挂羊头卖狗肉”，回归小镇发展本质，杜绝房地产化。
