第四次工业革命的到来让人们的生活进入智能化时代。在人工智能、物联网、大数据、机器人(15.460, 0.02, 0.13%)、生物工程等新一轮技术革命成果进入“城市”这一巨大实践场所之际，新技术与城市发展也碰撞出新的综合发展理念——智慧城市。

如今，距离住建部公布国家首批智慧城市试点名单已经过去了六年。智慧城市建设迎来短暂爆发的同时，重技术轻应用、“孤岛现象”、难以持续运营等困境也初露端倪。

智慧城市建设大爆发

智慧城市发展理念是新技术变革与城市发展新挑战的共同产物，其本质是用技术手段赋能城市建设，重塑城市的发展模式。

2010年以后，智慧城市理念在中国经历了短暂的概念普及，进入爆发式增长阶段。随之而来的，房企纷纷向“智慧城市运营商”发展，承担起社区层面的智慧发展，以填补从个人生活智慧化到城市智慧化之间的空白地带。

纵观整个智慧城市操作系统，在城市网络、数据、计算、决策等支持系统的联动作用下，个人与家庭能够通过智能教育系统、医疗系统、社区系统享受智慧服务；企业则可以享受产业互联网及智能制造便利，科技制造公司与商业地产商的业务合作更能实现智慧办公；而从城市治理及城市体验层面，人工智能与大数据应用不仅可以实现政府公共服务的公平、优质、高效，市政设施与基础设施的数字化管控还有助于塑造节能、安全、低事故率的交通环境。

而从智慧城市系统具体落地的情况来看，公开资料显示，成都市第三人民医院落地首个智慧医疗的5G场景应用，通过微信关联医疗服务，每天为成都市民节省等待时间18000小时；深圳政府服务事项可100%网上申报，自助终端机提供超过100项政府服务；行政审批平均时限在法定时限基础上压缩50%以上；杭州智慧交通试点区域的128个信号灯可实现无人调控，区域通行时间减少15.3%，120救护车到达现场时间缩短一半，实现拥堵和事故自动报警，准确率达92%。

      智慧城市的全面引入更将彻底优化人类生活。据麦肯锡全球研究院研究数据，智慧城市通过数据和科技实现决策优化，一旦引入智能技术，便能将许多维度上的关键指标提高10%-30%——如果城市可以部署一系列应用并使其达到最大效益，则由凶杀、交通事故、火灾引致的死亡可能降低8%-10%；通勤时间平均缩短15%-20%；城市的排放量平均降低10%-15%，用水量降低20%-30%，固体垃圾人均弃置量降低10%-20%。

不难看出，从智慧交通到智慧医疗，从节能环保到便民生活，新技术能够为城市社会带来巨大的价值提升空间。

　　
      作为统筹城市智能系统的智慧大脑，智慧城市概念的兴起引发了房地产企业的狂热布局。越来越多的房地产开发商开启了向“智慧地产商”的转型升级，他们在中国地产业商业版图中的角色，“一夜之间”变身为生活服务提供商甚至美好生活服务商。

随着地产商布局地产科技与智慧生活步伐的不断加快，智能家居成为样板间的标配，智慧地产的理念在不断地尝试中落地。人工智能开始走进人们家中，地产+服务、互联网+物业、互联网+社区等一系列硬核产品出现在各大楼盘的项目构图中。

近年来，房地产与互联网科技企业已经成为缔造智慧生活的绝佳CP。年初阿里云曾宣布与蓝光地产、金茂集团、远洋地产、越秀地产等20余家头部房企以及智能家居产业联盟CSHIA，共同打造智能人居标准规范。阿里云智能IoT事业部提供从“芯片-模组-设备-平台”的完整智能人居物联网解决方案，降低智能生活设备接入门槛，实现设备互联互通，从而加速数字地产进程。

而在全球房地产科技细分领域，更是诞生了诸如 “无中介”印度物业交易平台NOBROKER，智能房地产代理平台新加坡Prop-ertyGuru，中国好租，房地产金融科技BrickX、多彩投、会分期等。

谈及智慧城市运营商的选择，艾瑞咨询研究院认为，应通过评定运营商的关键能力决定潜在入局者。“从技术集成与管理能力来看，集成商或服务商最优；从垂直行业服务能力来看，细分领域的龙头企业最优；从资源优化能力来看，大数据或算法服务商最优；从城市开发与物业管理能力来看，地产商最优；从开发建设资金获取能力来看，投融资机构最优。”

智慧“孤岛效应”显现

如今，智慧城市发展进入理性实践阶段，智慧城市布局的“孤岛效应”也日益明显。

从目前房企布局智慧城市的发展进程来看，小到智能家居系统，大到城市管理系统，困扰已久的“孤岛现象”和资源整合及碎片化问题是政府及城市运营商不得不面对的难题。有业内人士分析指出，软件智能化、手机智能化，甚至企业智能化都不是难事，但真正做到将技术落地及多方联动运营却很难。

“在如今智慧城市运营的过程中，很多企业都在更多地强调信息化和平台建设，缺少多方参与和针对城市具体问题的应用创新，市民难以感受到智慧城市建设成果。同时，城市管理相关的数据、应用、部门职责缺乏整合，难以发挥智慧城市整体效益。”上述业内人士表示。

阿里巴巴人工智能实验室智能硬件总经理茹忆曾表示，对于如今地产业广泛布局的智能家居而言，房企对智能科技的控制更多的还是锁定在某一户、某一个房间内部，通过“对话”智能设备来实现基础、便捷的家电操控。而其在物业、安防、社区服务等方面的配套智能设施还比较简单，目前主要是门禁结合保安巡逻，还没有构成一个从户到区的智能联动系统。

“真正的智能物业应该是能够深入到居民的日常生活，搭建从业主户内到社区物业甚至扩展到所在城市联动的服务设施和配套系统，并带来智能化的服务升级。比如引入无人驾驶技术实现社区内的安全巡逻、物流运输；引入机器人管家处理园区事务，实现24小时物业服务；甚至配合城市大脑，构建从城市交通到社区服务的联动智能系统，真正实现智慧城市。”茹忆说。

上海易居房地产研究院总监严跃进向财经网分析称，智慧城市布局过程中的孤岛效应应该理解为两种情况。第一是技术层面过于孤立，即开发商在类似城市综合体、社区运营等方面会采用各类技术，但技术本身都属于单打独斗的模式，即和外部的各类技术没有相通性，这也使得很多技术普及程度不高。第二是智慧城市发展和市场需求是脱节的，即各类花哨的技术创新很多，但是市场不认可，或者说消费者会认为此类创新和真实需求并不一致。

爆发式增长之后，智慧城市的可持续运营模式也亟待探索。由于市场参与机制的不完善与地方政府财政压力的增加，难以满足建设运营智慧城市的资金需求。而城市开发运营商作为重要“操盘人”，也亟待寻求一条可持续的运营模式以保证相关业务的盈利能力。

行业潜力再加码

作为城市建设的重要一环，中国智慧城市的布局与城市发展进程可谓相辅相成——智慧城市是城镇化发展与新技术革命共同碰撞的结果，智慧城市的发展又反过来推动城市发展与技术革新。

从长期来看，中国城市巨大的存量治理和精细化发展需求意味着智慧城市行业仍存在巨大潜力。

据不完全统计，中国的智慧城市数量已经超过500个，居全球首位。而纵观中国城镇化的发展趋势，中国已经从转型升级阶段转向高质量发展阶段，城镇人口占总人口的80%以上，城市成为经济社会发展的绝对核心。

具体到区域布局的情况，政府公开信息显示，在2013年至2018年的7年间，由各地方政府委托的智慧城市项目的中标数量从12个激增到162个，年复合增长率超过45%。其中，沿海发达地区的智慧城市项目显著多于其他地区，从地域范围来看，华东、华北、华中南地区的项目数量占全国总量的近70%，是智慧城市建设的集中区域。

智慧城市的加速布局，不仅能够改善政府治理、促进公共服务，解决城市中的交通、社会、环境、生活等实际问题，还能满足各类社会活动与公共需求，提供更优质的公共产品。而以新一代信息技术为基础，结合智能感知、分析、集成，与市场相结合，提供更加便捷、高效、灵活的公共管理和社会服务。

显然，城市居民对智慧生活的需求，对智慧城市发展提出了更高的要求，进一步加速了智慧产业推动智慧生活前进的步伐，这也正是智慧城市行业的巨大潜力所在。

值得关注的是，相关政策对智慧产业的重视与区域规划的陆续出台，也预示着智慧城市布局将迎来高光时刻。

2017年，“十九大”报告中首次提出了“智慧社会”概念，随后，《智慧城市技术参考模型》、《智慧城市评价模型及基础评价指标第一部分》、《智慧城市评价模型及基础评价指标第三部分》陆续出台；2018年，《智慧城市顶层设计指南》问世；2019年，李克强总理在《政府工作报告》中提到，要深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展。