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特色小镇是推动城镇化建设与现代化接轨的最有效且直接的路径，但现阶段的特色小镇发展还不是那么完善，存在一些问题，如地产化明显、千镇一面、运营方式方法不明显等。想要成为真正的特色小镇，好看的房子固然重要，但更重要的是有成功的运营。
特色小镇运营首先要尊重当地特色，运营思路一定是“以人为本”，应该侧重整个特色小镇的生态圈，围绕人的需求，从产业、文化、度假、社区等功能上强化、优化。针对人的需求搭建教育、健康医疗、交通等基础设施，让特色小镇成为宜居或者适宜吸引人们度假、工作、生活等的生态环境。因此，如何运作好一个特色小镇将贯穿小镇发展的始末。
成功的运作都需要酝酿
一个地区的开发与建设，不是像一个建设项目那么简单。古镇的开发建设亦然，麻雀虽小，五脏俱全，涉及到规划、基础设施建设、公共配套、景区建设与管理、文化产业的导入与运营、项目开发、区域推广，公共区域管理等。
原来的古镇只是一个镇区，是由居民生活在“老”的建筑内的一种形态。如果是拆旧建新，倒没什么复杂，关键是要保护与利用，也就是要在“旧瓶子里装新酒”，这就会涉及到方方面面复杂的关系。这么多复杂的关系，如果没有形成共同的“开发”意识，那每个人的利益都会阻碍古镇的保护与利用进程。为此，宣传引导就至关重要。
宣传引导可以让大家认识到古镇保护与利用成功以后给大家带来的好处。宣传也是酝酿，需要让社会各界关注到古镇的重要性。
在长期、持续的宣传引导过程中，古镇会迎来各方重视，对古镇的保护与利用争取到很大的支持。
成功的开发
需要成功的商业模式
区域开发，是一个整体理念，区域土地储备是降低日后地产开发成本的前提。零打碎敲地修修补补比不上块状区域的整体建设。原先的古镇保护模式耗费了太多的精力与时间，规划大多流于形式，古镇又是非标项目，各种立项都没有依据，都需要协调各部门共同推进。如果拥有一套稳定成熟的商业开发模式，古镇保护开发的力度应当会更大。
而古镇的持续吸引力更在于“内容”。内容需要投入，古镇核心区的投入包括基础设施、资产收储、风貌统一等。保护重在产业“更新”，开发重在项目“导入”。因此，在古镇开发中要确定明确的开发模式。
2007年，笔者作为运行商代表操盘建设了上海市浦东新区的特色小镇“新场古镇”，依靠区域整体的功能性开发来推动古镇保护开发。同时，确定了以资产运营为核心的古镇开发理念，通过与古镇百姓“联营”的方式，从“资产所有权、经营权、收益权”分离的角度，实现统一了沿街门面的经营权。这种开发体制机制也得到了当地政府领导的充分认可。
成功的开发需要顶层设计
随着全国特色小镇建设、评选的兴起，在乡村振兴背景下，很多原先投入特色小镇的开发商都面临着不同的问题和机会。大家的关注点都不约而同地聚焦在项目本身，而没有关注到顶层设计的重要性。
2018年8月30日，国家发展和改革委员会办公室印发了《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》（以下简称《通知》）。在全国特色小镇建设如火如荼的当下，《通知》为特色小镇建设明晰了方向，未来优胜劣汰成必然，“假小镇真地产”等不合规特色小镇项目或迎清理潮。
《通知》提出要在金融方面搭建政银对接服务平台，引导金融机构逐年为符合高质量发展要求的特色小镇和特色小城镇，在债务风险可控前提下提供长周期低成本融资服务，支持产业发展及基础设施、公共服务设施、智慧化设施等建设。这样一来，特色小镇运营开发将会拥有持续稳定的资金来源。
特色小镇的遴选、保护和建设不是一朝一夕就能完成的，优胜劣汰或成必然趋势，不断探索并持续提升才是长久之策。（作者系中国农学会园区分会副会长、全国工商联农业产业商会专家委员会主任。）
