从今年3月1日起实施的《巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法》共8章38条，它针对自治州在物业管理方面存在的热点、难点进行制度设计，回应社会关切，凝聚社会共识；本着均衡互惠的原则，规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益。

 

　　《巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法》的出台标志着我州物业管理工作进入到规范化、法治化的新阶段。记者从2月14日召开的新闻发布会上了解到，《巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法》（以下简称《办法》）有四大亮点。

 

　　亮点一：设立了诚信建设的内容

 

　　《办法》将社会主义核心价值观融入立法，设立了诚信建设的内容。

 

　　《办法》总则中明确规定，“县市人民政府房地产行政主管部门应当加强物业服务行业信用体系建设，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制”，“物业服务行业组织应当加强行业自律管理，建立和完善诚信物业、智慧物业信息平台”。同时，把社会主义核心价值观作为制度设计的支撑，在具体条文中设定了建设单位、物业服务企业、业主的行业要求、禁止行为，行业组织对违反规定的录入诚信物业信息平台，起到制约作用，通过立法来推动社会主义核心价值观建设。

 

　　亮点二：细化了维修资金的分摊使用

 

　　坚持《物权法》基本精神，细化了维修资金的分摊使用。维修资金社会关注度高，使用操作难度大，实际大量结余。如何加快审批、依法使用是《办法》要解决的重点、难点。

 

　　《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第七十四条规定，“需要使用专项维修资金的，应当经维修、更新、改造共有部分、共用设施最小使用单元三分之二以上且专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意”。为保证法制统一，在不与上位法抵触的前提下，结合具体情况和实际需要，《办法》将《新疆维吾尔自治区物业管理条例》规定的“共有部分、共用设施最小使用单元”，细化分为“小区、整幢楼、楼内单元”，规定“住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，需要使用住宅专项维修资金的”， 按照小区、整幢楼、楼内单元三种不同情况，分别由“业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主缴存的住宅专项维修资金中列支”。“需要使用专项维修资金的，应当经维修和更新、改造共用部位、共用设施设备最小使用单元三分之二以上且专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意”。这样，既坚持《物权法》“双三分之二”的表决规则，保障资金安全，又能方便快捷地解决关系业主切身利益的维修和更新、改造问题。

 

　　亮点三：结合实际完善法律责任条款

 

　　《办法》在规制适用条件、行为模式的基础上，完善法律责任条款。结合我州实际，坚持合法、对应、平衡的原则，按照行政处罚法规定，在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内规定了部分法律责任条款。对建设单位未按照规定移交相关资料的、物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者拒不交接相关资料的情形，适当提高处罚下限，体现从严依法规范物业管理市场；对有法定义务的建设单位、物业企业、业主、业委会，都对应设置了法律责任；既有建设单位、物业企业、业主、业委会的法律责任，也有行政主管机关的法律责任。

 

　　亮点四：明确基层政府在物业管理中的职责

 

　　业主大会是代表业主利益、维护物业管理区域内全体业主合法权益的群众组织。据了解，全州共有住宅小区746个，其中实行物业管理的小区726个；拥有物业服务企业208家，物业服务从业人员近8000人；成立业主委员会的有147个，约占物业服务住宅小区总数的20%，80%的小区未成立业主大会。

 

　　为了有效解决业主大会成立难等现实问题，按照上位法的规定，《办法》中明确了乡镇人民政府、街道办事处的相关责任，规定了业主大会管理、自治管理的方式，对乡镇人民政府、街道办事处依法监督指导业主大会成立作出了相关规定，行政主管部门应当提供临时管理规约或者管理规约、物业服务合同示范性文本，监督指导成立业主大会。（记者 谢晓艳）